Алтайгосстройнадзор разъясняет права дольщиков при банкротстве застройщиков

Сегодня, 6 декабря, Инспекция государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края (Алтайгосстройнадзор) продолжает "Правовой ликбез" для граждан, который в доступной форме разъяснит желающим приобрести жилье законодательные нормы и "подводные камни" долевого строительства.

"Долевое строительство: особенности банкротства застройщиков".

15 августа 2011 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", который теперь по-новому регулирует отношения в сфере банкротства между "дольщиками" и застройщиками. Более того, новые положения, внесенные в Закон о банкротстве, призваны защитить не только будущих "дольщиков", но и уже обманутых.

В соответствии с вышеуказанными изменениями в Законе о банкротстве теперь предусмотрено два варианта требований, с которыми гражданин может обраться к застройщику в рамках рассмотрения судом дела о его банкротстве – денежное требование и (или) требование о передаче жилого помещения. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика и потом, на любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве, такие требования могут быть предъявлены в установленном порядке участниками строительства только в рамках данного дела о банкротстве. Требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований (ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования к застройщику не только в случае заключения между ними договора участия в долевом строительстве, но и в случае, если денежные средства граждан привлекались по так называемым "серым" схемам (например, предварительный договор купли-продажи жилого помещения, договор займа, договор инвестирования (соинвестирования) строительства, договор простого товарищества и т.п. (п.6 ст.201.1 Закона о банкротстве)).

Законом о банкротстве предусмотрено два пути погашения требований о передаче жилого помещения участникам строительства:

Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений.

Это возможно в случае, если дом построен (в том числе и в ходе банкротства), но квартиры в нем не переданы гражданам. В таком случае арбитражный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства (куда входят все участники строительства, в том числе и те, которые заявляют только денежные требования) вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. Однако такая передача может быть осуществлена только при одновременном соблюдении совокупности определенных условий, указанных в части 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве. Таким образом, теперь Закон о банкротстве предусматривает возможность получения "дольщиком" квартиры в достроенном в ходе банкротства доме, при соблюдении определенных условий.

Погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Это возможно в ходе процедур финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства и, если строительство многоквартирного дома не завершено. В этом случае, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. При этом, обязательным условием является создание "дольщиками" специализированного потребительского кооператива (ЖСК),которому передаются права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Однако, для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства необходимо одновременное соблюдение ряда условий, предусмотренных частью 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).Таким образом, Закон о банкротстве легализует практику передачи судом недостроенного дома участникам строительства через специально созданный для этой цели ЖСК.

Если условия, необходимые для передачи жилых помещений (как в первом, так и во втором случае) не выполняются, а так же в случае отказа участника строительства от получения жилого помещения, требования о передаче жилых помещений по заявлению участников строительства преобразуются в денежные.

Что касается денежных требований, то к ним относятся требования участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Денежные требования участников строительства удовлетворяются за счет реализуемого имущества. При этом дольщику присуждается не только та сумма, которую он в свое время оплатил застройщику, а реальная стоимость жилого (нежилого) помещения, на день предъявления своих требований. И, наоборот, если стоимость приобретаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму.

Законом обеспечивается приоритетное погашение требований граждан - участников строительства, которые теперь являются кредиторами отдельной третьей очереди, а значит, расчеты с ними будут производиться сразу после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все иные кредиторы отодвигаются в четвертую очередь и вправе претендовать на получение присужденного им имущества только после удовлетворения требований "дольщиков".

Также в Закон о банкротстве внесены изменения, касающиеся погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенностей расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога - объекта строительства, а так же земельного участка на котором располагается такой объект. Теперь в определенных законом случаях участники строительства вправе претендовать на получение до 85%средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на него должника (ст.201.14 Закона о банкротстве).

Для справки: в настоящее время в производстве Арбитражного суда Алтайского края находятся дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении следующих юридических лиц-застройщиков:

- ЗАО "ДСК" (застройщик многоквартирных жилых домов по адресам: г.Барнаул, ул.Юрина, 299А, Павловский тракт, 271А, Павловский тракт, 271);

- ООО "ЖСК-173 "Ключ" (застройщик многоквартирных жилых домов по адресам: г.Барнаул, пр.-т.Социалистический,52, ул.Малахова,148, ул.Взлётная, 9);

- ООО "ТПК "ЛиКом" (застройщик многоквартирного жилого дома по адресу: г.Барнаул, пр.-т.Коммунаров, 120А).

Информацию о застройщиках, потенциальные участники долевого строительства могут получить, посетив сайт инспекции Алтайского края по надзору в строительстве по адресу: www.гсн22.рф (раздел "Долевое строительство") либо, обратившись за консультацией по телефону "горячей линии" инспекции: 8 (3852) 36-37-76 (каждую среду с 15:00 до 17:00) или через Интернет-форум сайта.

Иллюстративное фото с сайта www.izvestiaur.ru.