Усадьбы Герцена и Татищева выставили на продажу

25 декабря впервые в истории шесть подмосковных усадеб, являющихся объектами культурного наследия, будут проданы с аукциона. Купить усадьбу Герцена или Татищева может любой желающий, в том числе иностранный гражданин. Ударом молотка ОАО "Распорядительная дирекция Минкультуры России" начинает проект "Зеленый коридор", цель которого — найти общий знаменатель между спасением памятников архитектуры и интересами частных инвесторов.

На аукцион попадут шесть усадеб: дача Ивана Александренко (начальная цена — 20,9 млн рублей), усадьба "Никольское-Урюпино" (925,4 млн), усадьба Татищева "Болдино" (4,5 млн), усадьба Герцена "Перхушково" (136,9 млн), "Покровское-Засекино" (26,1 млн) и "Гребнево" (321,5 млн). 

В ближайшем будущем авторы "Зеленого коридора" хотят пустить через него десятки и сотни памятников. Кто их купит, кто проследит за сохранностью памятников и кто гарантирует, что в будущем государство не национализирует усадьбы — эти вопросы "Известия" задали генеральному директору "Распорядительной дирекции Минкультуры" Вадиму Соловьеву и председателю подмосковного ВООПИиК, советнику министра культуры Евгению Соседову.

Вадим Соловьев: "Мы гарантируем самый короткий путь между покупкой усадьбы и разрешением на строительство"

— Как вы оцениваете масштаб работы "Распорядительной дирекции" в будущем?

— Сейчас у нас на балансе семь усадеб, готовим большую заявку в Росимущество еще на несколько десятков памятников. Часть из них планируется выставить на продажу в 2015 году. Только в Подмосковье около 300 усадеб, а еще мы изучаем всероссийский реестр объектов культурного наследия, в котором около 1,5 тыс. памятников.

— Вы можете обнародовать названия следующих лотов?

— Не смогу до тех пор, пока наша заявка не будет поддержана Росимуществом.

— Между вашим проектом и программой "Рубль за метр", которую использует Минкультуры Московской области, есть конкуренция?

— Нет, объекты у нас разные и системы альтернативные. Но для государства, на наш взгляд, у системы "Рубль за метр" есть серьезная негативная сторона. Инвестор берет объект в аренду, реставрирует его и в течение 49 лет будет платить 1 рубль за метр. Но если государство в это время решит выставить объект на продажу, кто его купит? Кому выгодно получать 1 рубль в год от арендатора? Никому. Значит, купит тот самый арендатор, и купит в итоге за бесценок — например, по правилам голландского аукциона. Часть государственной недвижимости фактически будет выведена из хозяйственного оборота, рассчитывать на доходы от ее продажи бюджет не сможет. А "Зеленый коридор" предполагает полноценную конкурсную процедуру.

— Значит, фактически конкуренция все-таки есть.

— Я лишь говорю, что государству надо подумать, что выгоднее в каждом случае. Это зависит от состояния объекта культурного наследия, ведь основная цель государства — возрождение и сохранение объектов культурного наследия.

— Почему программа называется "Зеленый коридор"?

— Чтобы отреставрировать усадьбу и начать ее использование, нужно пройти множество согласований и получить уйму разрешений. Мы гарантируем, что приобретение усадьбы у "Распорядительной дирекции" — это самый короткий путь между покупкой и разрешением на строительство. Сегодня только мы можем гарантировать сопровождение предпроектных и проектных работ по реставрации в качестве уполномоченной Министерством культуры организации. Мы не монополисты: через год-два, когда все увидят, что система работает, подобных организаций будет больше. В ближайшее время по системе "Зеленого коридора" должно начать работу Агентство по управлению памятниками, которое будет развиваться по нашему образцу. Но пока есть только "Распорядительная дирекция". В гарантии быстрого прохождения всех процедур и заключается суть "Зеленого коридора". У нового собственника останется серьезный инструмент воздействия на дирекцию: если мы гарантировали выполнение каких-то действий в определенный срок и этот срок не соблюли, инвестор будет иметь право не перечислять нам очередной платеж.

— А вы после этого не отберете у него усадьбу?

— Закон четко говорит: ответственность несет та сторона, которая не выполнила обязательства. Если их не выполнили мы, закон будет на стороне инвестора. Отобрать усадьбу мы не сможем.

—Адвокат Сергей Жорин рассказал "Известиям" об иных случаях: ФГУПы продают государственную недвижимость, а потом приходят новые чиновники и объявляют действия старых незаконными. Покупателю приходится отстаивать давно купленные здания.

— "Объявить" и "признать" — разные вещи. Признать сделку незаконной может только суд. Есть, в конце концов, такое понятие, как добросовестный приобретатель. Если всё было куплено по закону, он свои права отстоит. Полагаю, Жорин в суде упирает именно на это. Другое дело, если стороны сделки осознанно пошли на нарушение закона.

— Вы уверены, что ваши действия лет через 10 не будут оспорены?

— Мы говорим о правовом поле, неконституционные варианты не обсуждаем. У нас в стране одно из основополагающих прав — право на частную собственность. Естественно, если случится революция или что-нибудь подобное, рассуждать об этом уже не придется.

— Инвесторы жалуются, что вы, по сути, являетесь посредником между ними и государством.

— Жалуются? Как им это удается, если акционерное общество "Распорядительная дирекция Минкультуры России" — кстати, на 100% принадлежащее государству, — собственник объектов, которые выставило на  аукцион? Между кем и кем оно может быть посредником? В продаже или сдаче в аренду госсобственности мы не участвуем, поэтому посредниками по определению быть не можем.

— Но вы нацелены на прибыль?

— Как и любое акционерное общество. Только в нашем случае эта прибыль пойдет на реставрацию тех объектов, которые не подлежат приватизации.

— Если вы удачно продадите усадьбы, это скажется на вашем личном благосостоянии?

— Ну, разве что премию могут дать. Пока только мечтаю об этом.

— Значит, вы заинтересованы в том, чтобы инвестор заплатил как можно больше. А власти коммерцией заниматься не могут. Поэтому у инвестора больше шансов сэкономить при общении с государством.

— Вы упускаете из виду, что в обоих случаях продажи могут быть только на аукционе, поэтому кто собственник — государство или акционерное общество, — не важно. В
обоих случаях механизм рыночный, а процедура конкурсная, так что нельзя говорить о возможности "сэкономить".

— В договоре есть обязательство инвестора платить вам за технадзор, но конкретная сумма не указана. Значит, в будущем вы сможете увеличивать ее до бесконечности?

— Опять-таки, мой ответ — конкурс. У нас в графе "сумма" действительно стоит прочерк. Можно написать там конкретный процент от стоимости усадьбы. Но мы лучше предложим инвестору отправить запросы во все профессиональные организации, занимающиеся технадзором, и выяснить, какую цену они предлагают. Мы будем исходить из рыночных цен. Более того: если инвестор будет настаивать на том, чтобы работы выполняли проектировщик и подрядчик, предложенные им, — ради бога. Покупатель вправе распорядиться своими деньгами по своему усмотрению.

— Допустим, вы продали усадьбу в 50 км от Москвы. Проходит неделя, вы приезжаете и обнаруживаете, что маленький деревянный флигель XIX века исчез. Каковы будут ваши действия?

— Заявление в прокуратуру. Предотвратить снос силами дирекции нереально. Я сам бывший работник следственных органов и понимаю: сколько не кричи о том, что совершать преступления нельзя, люди почему-то продолжают их совершать. Такова природа человека. Ничего нового в законы мы не добавляем. Все ситуации, которые могут возникнуть, в законах прописаны, как прописана и необходимая реакция правоохранительных органов.

— Но дирекция ведь должна контролировать ход реставрации?

— Да. До окончания реставрации мы являемся собственником и заказчиком-застройщиком, а значит, будем контролировать всё происходящее на объекте.

— А если инвестор захочет построить, скажем, стеклянную галерею на территории усадьбы, вы будете за или против?

— У наших усадеб пока не определены охранные зоны. Я пришел в дирекцию в 2013 году, и моей задачей было как можно скорее начать спасение объектов культурного наследия. Так что будем проходить процедуру зонирования вместе с инвестором. Пусть увидит, что мы не собираемся его ограничивать.

— А здесь нет коррупционной составляющей? Вы ведь можете лоббировать интересы инвестора и делать охранные зоны как можно меньше.

— Лоббировать, конечно, буду. Я буду действовать в интересах собственника. У нас почему-то считается, что лоббирование — это незаконно и плохо. А на Западе действуют тысячи лоббистских организаций с оборотом в миллиарды долларов. Законное лоббирование не может нести в себе негатива, а незаконное автоматически получает соответствующее наименование из оглавления Уголовного кодекса.

— Если лоббировать интересы собственника, рядом с домом Герцена обязательно вырастут бетонные коттеджи.

— Почему это обязательно? Вы искренне полагаете, что кто-то способен заставить сразу всех—правоохранительные органы, органы надзора, местных жителей—не замечать нарушений закона? На мой взгляд, нет большей глупости, чем пытаться за собственные деньги получить подложный паспорт, —это мы и намерены настойчиво объяснять собственнику, если у него возникнет соблазн строить что-то в охранной зоне.

Евгений Соседов: "У большинства продаваемых объектов нет утвержденных предметов охраны"

— Как защитники культурного наследия относятся к проекту "Зеленый коридор"?

— В целом поддерживают. Если государство категорически отказывается вкладывать деньги в восстановление этих объектов, то лучше уж найти собственника, чем дождаться полного разрушения усадеб. Ведь с каждым годом их состояние становится хуже и хуже.

Когда появился закон о продаже памятников, в среде защитников были протесты — боялись, что появится вал недобросовестных покупателей. Но оказалось, что эта схема вообще мало кому интересна, и защитники увидели, что бояться нечего.

— "Распорядительная дирекция" считает, что на системе "Рубль за метр" государство потеряет деньги. Вы согласны?

— Я надеюсь, что цель проекта прежде всего в сохранении памятников, а не в зарабатывании денег. Система "Рубль за метр" работает, памятники восстанавливаются. К тому же, она позволяет государству-собственнику контролировать, насколько арендатор заботится о памятнике. Я не вижу трагедии в том, что Росимущество потом недополучит 40% от стоимости какой-то усадьбы.

— В рамках программы "Рубль за метр" ни один памятник не пострадал?

— В Москве такие случаи были, в Подмосковье — нет. Только что презентовали первую восстановленную усадьбу Аигина в Пушкинском районе. Там есть нарекания по деталям интерьеров, но в целом всё хорошо. Даже деревянную надстройку перебрали с сохранением подлинных бревен.

— На ваш взгляд, "Зеленый коридор" лучше или хуже "Рубля за метр"?

— Не могу сравнивать, поскольку "Зеленый коридор" еще только стартует. У нас есть опасения насчет контроля за памятниками: ведь изъять объекты из собственности всегда труднее, чем расторгнуть договор аренды. Еще больше меня беспокоит то, что "Распорядительная дирекция" планирует продавать усадьбы, не установив охранные зоны. У большинства объектов нет даже утвержденных предметов охраны. Мы считаем, что продавать усадьбы в таком виде нельзя, и я говорил об этом Вадиму Соловьеву.

— Но закон позволяет их продавать?

— Юридически продажа без охранных зон не запрещена. Но есть закон о том, что каждый памятник должен иметь охранные документы. А если эти памятники находятся в ведении "Распорядительной дирекции Минкультуры", странно, что профильное ведомство не может обеспечить семь памятников документами. Ведь "Зеленый коридор", который курируется Минкультуры, должен быть примером для подражания. Конечно, тут нужно продемонстрировать полное соблюдение закона.

— Чем конкретно грозит продажа без установленных охранных зон и предметов охраны?

— Допустим, на территории усадьбы есть фундамент, который не зафиксирован как предмет охраны. Естественно, собственнику легче снести его и построить дом заново. Доказать, что фундамент являлся памятником, будет невозможно. Начнутся препирательства. То есть мы сразу зачем-то закладываем основу для будущих конфликтных ситуаций и пространство для лоббирования — в плохом смысле этого слова.

— Вадим Соловьев говорит, что если проходить процедуру зонирования вместе с инвестором, он увидит добрые намерения дирекции.

— Это странно слышать. Если усадьбы продаются в целях сохранения и реставрации, то и инвесторы должны приходить на аукцион с теми же целями. Никто не заставляет вас делать гигантскую территорию со сверхстрогим режимом охраны. Вполне можно установить разумные правила игры, но заранее. Как охранные зоны могут быть предметом торга или частных договоренностей? Не должно быть такого, чтобы два собственника, нынешний и будущий, договаривались, как им определить охранную зону памятника.

— А кто определяет зоны охраны?

— Если речь о федеральных памятниках, то Министерство культуры.

— Насколько вообще закон в сфере охраны культурного наследия строг и неотвратим?

— В России вообще законы не дают полной гарантии, к сожалению. И сфера памятников не исключение. Здесь очень легко манипулировать общественным мнением, и если кто-то захочет наехать на собственника, всегда можно найти красивые слова о национальном достоянии. Но это общие риски деятельности в России.

— Может ли случиться, что через несколько лет позиция властей изменится и проданные памятники национализируют?

— Не думаю. Закон о свободном гражданском обороте памятников уже принят. Вряд ли смена, скажем, министра культуры повлияет на ситуацию.

— Но закон принят недавно, и еще несколько лет на него действовал мораторий. Почему через 5 лет его не могут взять и отменить?

— Это невероятный сценарий. У нас уже огромное количество памятников находится в частной собственности — например, многоквартирные дома. Если объявить их национализацию, поднимется волна исключения из реестра памятников огромного количества объектов. Так что радикальный пересмотр законодательства пойдет скорее во вред памятникам, чем на пользу.