Почему на Алтае срываются сроки сдачи соцобъектов и как в этом может помочь опыт Китая и Казахстана

Кризисная ситуация со строительством социальных объектов в Алтайском крае, да и по всей стране, не нова. Уже который год нарастает ком проблем, связанных со срывом сроков сдачи возводимых или ремонтируемых объектов. В 2022 году представители отрасли и власти неоднократно встречались по этому поводу на различных заседаниях и круглых столах, чтобы озвучить все сложные вопросы.

Но пока нет представления, как всё-таки будут из такой ситуации выбираться комплексно. При этом рядом с нашим регионом — в Казахстане — найдено интересное решение этого вопроса, корни которого прослеживаются в... советском опыте типового строительства, но осовремененные с учётом передовых технологий.

Почему срываются сроки сдачи?

Ещё в августе краевой Союз строителей отправил в адрес регионального правительства открытое письмо, в котором изложил свою обеспокоенность ситуацией. В этом письме председатель правления Союза Александр Мишустин сообщил, что подрядчики отказываются участвовать в аукционах на строительство соцобъектов, финансируемых из бюджета. А те застройщики, кто уже заключили такие контракты, из-за убыточности проектов находятся в критическом состоянии, некоторые из них уже начали процедуры банкротства.

Государство выделяет немалые деньги на подобные стройки и ремонты школ, детсадов, учреждений культуры или больниц, но подрядчики считают, что этим им заниматься невыгодно. А поэтому такие объекты или не строятся вовсе, или работы начаты, но закончить их в запланированные сроки не получается.

Краевое правительство согласилось встретиться с представителями отрасли и смежных организаций на специальном совещании. А позже, в октябре, даже прошёл круглый стол, где также обсуждалась эта же ситуация.

НОВОСТИНедвижимость

«Тяжёлая ситуация». Ждать ли обвала рынка новостроек в Барнауле после завершения льготной ипотеки

Застройщики отмечали, что за первые девять месяцев этого года в крае не состоялось 350 аукционов на возведение и капремонт соцобъектов. Некоторые лоты выставляли на торги несколько раз, но компании категорически отказывались работать по таким госконтрактам.

Что произошло после встреч строителей с властью и СМИ?

В середине ноября редакция amic.ru поговорила о проблеме с Александром Мишустиным, чтобы узнать, изменилось ли что-то в ситуации со строительством и ремонтом социальных объектов. Председатель правления Союза строителей ответил, что нет, и рассказал об основных проблемах, которые мешают подрядчикам:

— Ситуация в том же состоянии, ничего не изменилось. Главная проблема в том, что у нас сегодня сметное ценообразование не успевает за реальным ростом цен, — сказал Александр Анатольевич. — Плюс есть неточности в самой проектной документации. И получается, что подрядчики оказываются в самом неудобном положении.

Александр Мишустин рассказал, что сегодня идёт много разговоров о введении сметного нормирования по фактическим затратам. «Но пока это только одни разговоры. Минстрой РФ пока эту работу не провёл. А мы работаем всё по тем же коэффициентам, индексам, а они не успевают за ростом цен на материалы», — говорит эксперт.

«Если ещё 15 лет у регионов была возможность самостоятельно вводить коэффициенты на удорожание строительства, пересчитывать всё в реально складывающихся условиях, то сегодня под себя это всё забрал федеральный Минстрой. Госэкспертиза считает нормативные квартальные поправки по индексу инфляции. Но они не отвечают реальности, где-то какой-то коэффициент даётся, допустим, 5,6, с учётом инфляции — 12%, а сегодня одни материалы подорожали на 5%, а другие — на 25%. Индекс же не учитывает, что пиломатериал в три раза подорожал.

И сегодня у нас нет единого заказчика, а вместо квалифицированных специалистов в этом вопросе документы заказывает и подаёт на аукцион, например, директор дома культуры или заведующий детским садом или больницей. Они многое не понимают, а отсюда некачественная документация и нет должного контроля со стороны заказчика.

НОВОСТИНедвижимость

Жильё по 40 тыс. за «квадрат». Можно ли на Алтае строить как в Китае: быстро, много и недорого

В некоторых регионах пошли на то, что определили хотя бы единого подрядчика по поставкам материалов, чтобы было хоть как-то легче работать, но у нас пока на это не идут, потому что есть опасность, что прокуратура признает такое незаконным".

Как обстоят дела со строительством и ремонтом соцобъектов в Барнауле

Как сообщили amic.ru в комитете по строительству, архитектуре и развитию города, в Барнауле тоже есть сложности с возведением социальных объектов на застроенных территориях. В комитете это связывают «с отсутствием достаточного количества свободных территорий для размещения указанных объектов, а также правового механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

В городском комитете по образованию нам сообщили, что для проведения ремонта социальных объектов в этом году муниципалитет принял участие в новом федеральном проекте «Модернизация школьных систем образования».

«Общий объём денежных средств и выполняемых работ был достаточно большой — более 400 млн рублей и полный капитальный ремонт семи школьных зданий. В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, которая сложилась в марте-апреле текущего года, конкурсные процедуры на определение подрядных организаций для проведения капитального ремонта общеобразовательных организаций неоднократно объявлялись повторно в связи с отсутствием заявок от потенциальных подрядных организаций», — пояснили в комитете.

Впрочем, там сообщили, что, несмотря на возникшие сложности, подрядные организации всё-таки были найдены и ремонт в барнаульских школах по нацпроекту состоялся.

Советский и казахстанский опыт строительства школ и детсадов

Если проблему роста цен на материалы, по мнению Александра Мишустина, можно было бы решить с помощью другого, более гибкого метода установления коэффициентов, то вопросы с качеством подготовки проектной документации частично могли бы снять готовые решения, как, например, в методе типового строительства.

Такой опыт уже есть в Алтайском крае, например, у регионального Минздрава при возведении фельдшерско-акушерских пунктов (ФАП). Это небольшие одноэтажные здания, сделанные по типовому проекту, которые нужно только «привязать» к местности, но не проектировать с нуля. Как рассказала пресс-секретарь министерства Марина Галдина, таким образом в сёлах края довольно быстро строят типовые ФАПы уже несколько лет.

Типовой ФАП / Фото предоставлено Минздравом Алтайского края

Есть такие типовые проекты от Минстроя РФ и по другим соцобъектам, это редакции подтвердил и Александр Мишустин. В барнаульском городском комитете по строительству также отметили, что опыт типового строительства социальных объектов в стране успешно применяется и в настоящее время, что в Минстрое РФ имеется реестр типовых проектов, но «для его реализации в обязательном порядке необходима так называема „привязка“ к существующему участку, выполнение инженерных изысканий, корректировка „нулевого цикла“ и разработка инженерной инфраструктуры».

Однако в крае чаще используют индивидуальные проекты для социальных объектов. Как в интервью amic.ru рассказал московский учёный и практик в области производства бетона Николай Болховитин, чтобы по-настоящему развернуть создание типовых зданий в регионе, нужно наладить т.н. индустриальное строительство, которое было популярным в нашей стране во времена СССР, когда возводили не только типовые панельные многоэтажки, но и школы, детские сады, поликлиники, дворцы культуры и т.д.

В Казахстане вернулись к такому варианту строительства типовых зданий, где для этого на государственном уровне разработано более 300 различных проектов, как жилья, так и социальных объектов. И это облегчает работу застройщикам, работающим по госконтрактам.

Три варианта типовых детских садов, разработанных в Казахстане / Фото: КазНИИСА

«Мы передали казахстанцам нашу идею каркасно-монолитного строительства ещё девять лет назад, — рассказывает Николай Болховитин. — И у них наш индустриальный метод оказался востребован только потому, что за неё взялось государство. За бюджетные деньги там были разработаны сотни типовых проектов, по которым уже строят».

«Разработать у нас заново, как сделали в Казахстане уже более 300 типовых проектов, крайне трудно», — считает Болховитин. — «У них там кроме жилья есть школы — три штуки, детские сады штук пять, разных причём, есть даже встроенные в первые этажи других зданий, есть различные варианты поликлиник. Есть даже типовое здание для предварительного заключения! Причём всё это сделано и в варианте сейсмики (в Алтайском крае социальные объекты нужно строить с учётом повышенной сейсмичности, что тоже усложняет как проектные, так и, собственно, строительные работы, — прим. ред.). То есть если такую же работу проделать у нас с нуля, то на это уйдёт лет пять. И то, если кто-то это всё профинансирует. А здесь всё уже готово».

По словам Болховитина, он недавно встречался с казахстанскими коллегами, и они договорились, что в Казахстане будут уже разрабатывать типовые проекты в рамках ЕАзЭС — единого экономического пространства. «А это очень удобно, потому что если мы получаем еазэсовский проект, то можем его сами доделать (таких доработок до российских стандартов будет уже не так много), но нам не надо будет с ним проходить экспертизу. В этом и хороши типовые здания, что они снимают ряд работ с документацией и её утверждением. Их делают один раз, проходят экспертизу один раз, а дальше просто привязывай здания к условиям местности», — говорит эксперт.

Если бы, допустим, в Алтайском крае приняли во внимание казахстанский опыт и применили бы их проекты, это был бы интересный прецедент для всей России. А также это помогло бы возводить соцобъекты для образования и культуры, так же, как это делает региональный Минздрав с ФАПами.

НОВОСТИНедвижимость

В Барнауле выше всего в стране выросла цена на вторичное жильё

Как можно строить быстро, много и недорого?

По личному опыту Болховитина, который работал долгое время директором завода железобетонных изделий в Китае и видел, как на его глазах 200-тысячный город вырос в полуторамиллионный, такой индустриальный способ позволяет в КНР строить быстро, много и недорого (цена за квадратный метр жилья в Китае равняется средней месячной заработной плате в конкретной провинции, то есть в Барнауле она была бы порядка 40 тыс. рублей). Но для этого нужно было создавать современное производство железобетонных деталей на замену устаревшей советской идеи панельного домостроения и собирать уже всё на стройке.

А сегодня, по мнению эксперта, российская строительная отрасль зашла в тупик, те методы, которые применяются, он называет кустарными.

Сборка дома и его узлов индустриальным методом каркасно-монолитного строительства / Фото предоставлено Николаем Болховитиным

«Мы сегодня строим монолит или кирпич — а это не индустриальное строительство. Это много людей, которые бегают по стройке, бестолково мешая друг другу. Это плохие бетоны, которые невозможно сделать в уличных условиях, а они льют бетон на месте. На улице прямо на стройке невозможно хорошо приготовить бетон», — рассказывает Николай Болховитин.

«Понимая это, строители сейчас нашпиговывают всё огромным количеством арматуры. И это тоже удорожание, тоже применение чрезмерного количества рабочей силы. Практически такой дом вообще может без бетона стоять, на одной арматуре. Бетон там практически не работает как строительный материал, а выполняет лишь декоративные обмазочные и защитные функции вокруг арматуры. В общем, это совершенно бездарное строительство. И самое главное, что оно очень медленное само по себе».

Сейчас компания, в которой работает эксперт, продвигает метод каркасно-монолитного строительства. Это когда из деталей, созданных из хорошего бетона на специальных комбинатах, собирают каркасы. При этом внутреннее пространство можно проектировать вариативно, а не так жёстко, как было в крупнопанельном домостроении. Материал же наружных стен здесь также можно применять различный — кирпич, газосиликат и т.д. Из-за большой номенклатуры таких деталей для каркаса можно применять как типовые проекты, так и авторские, чего сложно было бы сделать со старым крупнопанельным методом.

«Мы разработали комбинат, на котором заняты порядка полусотни работников, что выпускают столько же жилья, сколько делает комбинат, на котором работает 300 человек. А на стройке сборка одного узла сокращается в несколько раз. Допустим, сейчас при монолитном строительстве трудоёмкость соединения колонн с помощью специального кондуктора занимает 15 человеко-часов. При каркасно-монолитном индустриальном методе привезённые с комбината колонны монтируются четырьмя болтами за два человека-часа».

Новый комбинат в Барнауле

Николай Болховитин рассказывает, что сейчас компания, в которой он работает, построила в Самарской области машиностроительный завод, который выпускает отечественное оборудование для производства изделий для каркасно-монолитного строительства уже не в Казахстане, а в России. И теперь комбинат ЖБИ собираются открыть в Барнауле. Там будет 60 новых рабочих мест, барнаульский инвестор готов вложить в комбинат порядка 500-700 млн рублей. А бетон там будут не лить, как раньше, а насыпать — это т. н. жёсткие бетонные смеси.

«Такие смеси не льются, а уплотняются, — поясняет эксперт. — Представьте себе куличик в песочнице — это классический пример жёсткой бетонной смеси. Если в детский куличик цемент добавить, как раз получится жёсткая бетонная смесь. Мы похлопали по куличику в ведёрке, уплотнили, перевернули, сняли ведёрко, а куличик продолжает стоять независимо от того, что опалубки никакой нет. А потом эта смесь застыла и уже всё — бетон схватился. По этому принципу, например, у вас же в Барнауле делается тротуарная плитка».

Схема комбината тоже, по-своему сборная. Он разбит на типовые участки, на каждом делается какой-то определённый элемент дома. Эти участки могут включаться в комбинат или не включаться, если они уже есть у покупателя нашего оборудования.

«У вас в крае мы тоже рассматриваем предложение инвесторов о строительстве нашего комбината ЖБИ для каркасно-монолитной технологии, — поясняет Болховитин. — В Барнауле, например, „стену“ (ограждающую конструкцию) отдельно разрабатывать уже не надо. Там же есть завод, который делает газосиликат, а поскольку у нас стена и каркас проектируются отдельно, то мы их газосиликат легко запроектируем к каркасу. То есть мы не будем поставлять оборудование для производства „стены“, оно у них есть. Это и есть возможность адаптивности каркасного строительства».

Невысотный Барнаул

В разговоре с редакцией amic.ru эксперт сказал, что по примеру Казахстана в Барнауле можно строить типовые здания не только для социальной сферы, но и возводить жилые дома. Если применять индустриальный метод стройки и использовать сборные конструкции, поставить такое строительство на поток, то это может существенно удешевить стоимость квадратного метра.

Проект первой очереди жилого района «Коянкус» в Алматинской области Казахстана и примеры типовых зданий для этой застройки / Фото: КазНИИСА

Болховитин привёл пример первых, ещё пробных домов, которые возводились на заре крупнопанельного домостроения в Москве, до того как появились «хрущёвки». Тогда, по его словам, решили строить четырёхэтажные дома, а пятый потом «придумали из жадности». Собственно, в случае массовой реновации старого жилья о такой программе по всей стране пока только говорят на федеральном уровне, но всё-таки её рассматривают, такие невысокие четырёх- или пятиэтажные здания уже не медленным и дорогим монолитным методом, а индустриальным.

В 2021 году мэра Барнаула на одной из пресс-конференций журналисты спросили, что он думает о строительстве высоток в центре города.

«Если высотность уместна, то — да. Я — за, — приводит ответ Вячеслава Франка „АиФ — Алтай“. — Надо смотреть, как будут выглядеть высотки в той или иной локации. Что касается центра Барнаула — я бы выступил за то, чтобы Ленинский проспект примерно до Дома под шпилем не менялся».

То есть идея строительства новых домов в исторической части города не выше имеющихся пятиэтажек положительно рассматривается и главой города.

При этом в мэрии так прокомментировали сложившиеся подходы к строительству жилья в Барнауле:

«Необходимо учитывать, что многоэтажное жилищное строительство даёт право застройщику выбирать самому, из какого материала и по какому проекту ему строить в зависимости от места расположения земельного участка под строительство, площади и компоновочной схемы квартир. На данный момент у застройщиков очень много индивидуальных проектов, которые они успешно реализуют».

НОВОСТИНедвижимость

«Катимся вниз». В Барнауле срываются почти все аукционы на строительство соцобъектов