Государство взялось решать проблемы ипотеки

Представители власти всерьез озаботились состоянием дел в сегменте жилищного кредитования. Вывести ситуацию на качественно новый уровень, считают они, способна недавно одобренная новая стратегия развития. Какие меры предусматриваются в этом документе и насколько высока может быть их эффективность? В этом разбирался Андрей Захарченко (СП).

Ипотеке приказали стать массово доступной

Представители Минстроя России в сентябре 2014 года вынесли на рассмотрение Правительства обновленную версию Стратегии развития сегмента ипотечного кредитования вплоть до 2020 года. И уже 8 ноября документ получил официальное одобрение (распоряжение правительства РФ за №2242-р).

С помощью этого документа, как надеются чиновники, всем участникам рынка (включая не только застройщиков, риелторов и банкиров, но и федеральные и региональные власти) удастся в несколько последовательных этапов успешно решить по-настоящему решить глобальные задачи. А именно — сформировать по истечении шестилетнего срока максимально прозрачный рынок недвижимости, а также добиться того, чтобы как можно большее количество сделок купли-продажи жилых объектов совершались с привлечением как раз ипотечных кредитов.

Уверенность представители власти черпают, как всегда, в официальной статистике. Данные государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию свидетельствуют: по итогам 2012 года в общей сложности было выдано 612724 займа, а по результатам 2013 — уже 825039. На 1 октября 2014 года общее количество одобренных кредитов составило 703160. Данные же Центробанка более позитивны: порядка 738000 тысяч только рублевых (!) кредитов было получено гражданами по итогам сентября с.г. Эксперты ожидают, что через полтора месяца число заемщиков достигнет показателя в 921000. Такая положительная динамика роста позволила чиновникам предположить, что к 2020 году рынок легко способен "взять" высоту в 1,05 миллиона ипотечных кредитов, то есть примерно 30% от общего объема сделок с жильем. И уже в конце 2017 года, отмечают представители власти, не менее 37% всех российских семей уже будут пользоваться подобными займами, что в общем объеме сделок на тот период составит как минимум 27%.

Что же конкретно говорит Стратегия по этому поводу?

Меры, прописанные в документе, отнюдь не блещут новизной и оригинальностью. В частности, предполагается, что всем кредитно-финансовым организациям на принятие положительного или отрицательного решения по заявке потребуется не более недели, поскольку уже сейчас практика показывает, что на всевозможные уточняющие запросы и непосредственный андеррайтинг клиентов в среднем уходит от 2 до 4 дней.

- На самом деле подобный срок — это очень хороший расклад, но так происходит далеко не всегда, — разъясняет Кирилл Морозов, независимый подмосковный риелтор. — Сейчас практически каждый банк сам себе хозяин и от этого временной разброс очень большой. Клиент может прождать с равным успехом как несколько часов, так и месяц-другой, получается фактически лотерея чистой воды. Другое дело, если банки введут единый стандарт процедуры. Здесь не только скорость возрастет, но и количество продавцов жилья в сегменте увеличится. Потому что сейчас довольно внушительное количество риелторов по факту не работают с "ипотечниками" как раз из-за размытых сроков.

Еще один "классический" нюанс — определение итоговой ставки займа на основании степени рисковости профиля кредитополучателя. Таким образом, предполагают разработчики, обладатели хорошей кредитной истории смогут получить определенные преференции (например, преимущественное право предоставления займа). Но в нынешних условиях отдельные банки уже дают клиенту возможность получить скидку тем, чья история незапятнанна, констатирует гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Естественно, такой прием заметно дисциплинирует заемщиков даже в сегменте сравнительно небольших потребкредитов, развивает мысль эксперт, но в то же время не следует забывать и тонкостях человеческой психологии. "На практике выясняется, что использование в описании кредитного продукта формулировки "ставка по кредиту определяется для каждого заемщика в индивидуальном порядке" только отпугивает клиентов", — подчеркивает Литинецкая. Поэтому следует в первую очередь озаботиться тем, чтобы условия кредитования выглядели как можно более прозрачно и просто.

Кроме того, в документе прямо говорится о том, что количество одобряемых кредитов с величиной первоначального взноса ниже 20% необходимо сводить к минимуму. Одновременно должна снижаться и ставка по кредиту: как за счет уменьшения маржи займодателя, так и за счет уменьшения стоимости привлечения денежных средств на выдачу.

- Это довольно интересный пункт, — считает Кирилл Морозов. — Учитывая, что данный документ одобрялся уже после введения санкций в отношении России, когда нашим финорганизациям фактически закрыли доступ к международным активам, и сейчас наши "финансовые монстры" типа "ВТБ" просят доступ к средствам Фонда национальной безопасности, мне лично не совсем понятно, как будет достигаться то самое "уменьшение стоимости привлечения денежных средств" и в чем будет заключаться для банка неизбежная компенсация "уменьшения маржи".

Однако ни в коем случае не стоит забывать, что данная Стратегия как таковая — не более чем свод определенных принципов и планов. Следовать им в реальности всего лишь "настоятельно рекомендуется", а обязывать и принуждать к этому игроков рынка с помощью рычагов законодательной власти никто не собирался и не собирается. Конечно, если все участники примут указанные в документе "правила игры", то, в идеале, схема выдачи ипотечных кредитов действительно станет более прозрачной, возрастет скорость оформления и рассмотрения заявок. Вообще подобные займы будут более доступны для конечного потребителя, следовательно, возрастет и их эффективность для кредиторов.

Но реальность властно вмешивается в радужные планы чиновников, которые мечтают о том, что через 6 лет ипотечный кредит станет доступным как минимум половине всех российских семей (к слову, стратегия АИЖК предполагает с 2021 года увеличение этого показателя до отметки в 60% – "СП"). Но это, отмечают эксперты, достижимо только при ставках не выше 5-6% годовых и при условии, что все ежемесячные расходы на кредит для каждого заемщика не превысят одной трети от его дохода за этот же период. Тогда как средняя выплата за каждый процентный период составляет порядка 27 тысяч рублей, зарабатывать около 81-85 тысяч можно только в городах-миллионниках, но никак не в провинциях, где цены максимально ориентированы на столичные показатели. К тому же, резюмирует Мария Литинецкая, говорить о повышении доступности ипотеки целесообразно только при условии стоимости квадратного метра жилья в сегменте эконом-класса на уровне среднестатистической величины дохода по конкретному региону. Но это, увы, пока относится только к разряду мечтаний.