Налетай, подешевело! В коттеджном поселке рядом с Барнаулом объявили новогодние скидки на дома
В начале декабря в сообществе Barnaul 22 во «ВКонтакте» появилось объявление о новогодних скидках до 5% на готовые дома от застройщика коттеджного поселка «Полянки». Летом в редакцию amic.ru обращались несколько покупателей домов в «Полянках». Они были недовольны недоделками и договорами купли-продажи неотделимых улучшений, которые продавец отказывался выполнять. В августе мы съездили в «Полянки» и увидели там много недостроенных коттеджей без крыш, залитых дождевой водой и с потрескавшимися стенами. В декабре эти дома так же стоят без крыш. Признаки жизни удалось увидеть только в двух домах. По словам немногочисленных рабочих, которых корреспондент встретил в поселке, сейчас там живут не большен трех семей.
Что известно о поселке «Полянки» и о других девелоперских планах Юрия Фрица?
Поселок «Полянки» расположен в Павловском районе рядом с Новыми зорями в тридцати-сорока минутах езды от Барнаула. Покупатели могут выбирать разные варианты домов — от 60 до 150 квадратных метров, выполненных в едином архитектурном стиле. Все дома будут обеспечены электричеством, водопроводом и природным газом.
Инвестором проекта выступает компания «Сибирь-Контракт» Юрия Фрица, являющегося так же председателем правления Алтайского союза предпринимателей, застройщиком — зарегистрированное в Новосибирске акционерное общество «Сибирские строительные системы», директором которого является Эдуард Однолько. Об этом сообщает сайт поселка.
В 2021 году в алтайских СМИ прошла рекламная кампания нового коттеджного поселка.
«Наш партнёр — барнаульский завод „Сибирь-Контракт“. Именно они приобрели участок, и мы стали партнёрами, сообщил порталу „Недвижимость Алтай“ Эдуард Однолько. — Понимая, что будет спрос на малоэтажное жилье, начали думать над застройкой посёлка. Изучили рынок Барнаула и поняли, что нет ни одного подобного проекта. Есть много земельных участков, но профессиональной организованной застройки нет. Проектированием посёлка мы занялись в июле 2020 года. Первое разрешение на строительство получили в сентябре, и в конце сентября — начале октября приступили к строительству». Юрий Фриц сообщил, что, если проект будет успешен, инвестор готов возводить такие посёлки не только в Барнауле и пригороде, но и в районах края.
В августе Юрий Фриц по телефону рассказал amic.ru, что всего в «Полянках» планируется построить 600 коттеджей, 70 уже построено. На вопрос о том, сколько на тот момент было продано домов, он затруднился ответить. Фриц также сказал, что по вопросам качества домов или недоделкам покупателям нужно обращаться лично к нему, и добавил, что ни о каких претензиях ему не известно.
Претензии, все-таки, нашлись
На самом деле, вопросы к качеству строительства у покупателей были. Летом в редакцию amic.ru обратились владельцы коттеджей, которые купили их у Юрия Фрица, действовавшего по доверенности его дочери. Претензии касались, выполнения стяжки пола, отделки оконных проемов, шпаклевки стен, строительства заборов. В одном из домов экспертиза выявила брак в выполнении обрешетки крыши. Из-за того, что карнизы не были подшиты, зимой под них заметало снег, отчего здание промерзало и отсыревало.
Покупатели рассказали amic.ru, что одновременно с заключением основных договоров купли-продажи их вынуждали заключать договоры купли-продажи неотделимых улучшений. Юрий Фриц сообщил amic.ru, что эти договоры заключались по желанию заказчиков. Договоры купли-продажи неотделимых улучшений предусматривали возведение заборов, внутреннюю отделку и некоторые другие работы. Впоследствии эти договоры не исполнялись, или исполнение затягивалось, и дома в эксплуатацию не вводились.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений является ничтожной сделкой
За комментарием о том, что такое договор купли-продажи неотделимых улучшений и стоит ли его заключить amic.ru обратился к кандидату юридических наук, доценту кафедры уголовного права и криминологии юридического института АлтГУ, адвокату, члену экспертного совета при уполномоченном по правам предпринимателей Анне Коренной. Вот что она рассказала:
— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. Это могут быть штукатурка и облицовка стен, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, покрытие полов, установка канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков и другие работы.
В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цен. Учитывая природу неотделимых улучшений объекта недвижимости, такие улучшения, исходя из неотделимости их от самого объекта недвижимости, не могут выступать самостоятельным объектом права.
Застройщик или продавец может заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений по нескольким причинам.
Во-первых, чтобы исключить ответственность за качество произведенных работ. В данном случае предметом договора являются не сами работы, а некие абстрактные неотделимые улучшения, что делает невозможным предъявления требований об устранении недостатков, допущенных застройщиком при производстве ремонтных работ, как это предусмотрено Законом РФ «О защите прав потребителей».
Во-вторых, чтобы уйти от уплаты налогов. При разделении стоимости жилого дома и стоимости неотделимых улучшений, налог оплачивается только с суммы продажи недвижимости.
В-третьих, в связи с тем, что неотделимые улучшения не являются объектом гражданских прав, а сам договор купли-продажи неотделимых улучшений является ничтожной сделкой, у покупателя отсутствует право требовать выполнения таких работ от продавца (застройщика). Даже подписанный сторонами договор купли-продажи неотделимых улучшений, не может являться основанием для предъявления требований покупателем о выполнении оплаченных неотделимых улучшений.
Исходя из того, что договор купли-продажи неотделимых улучшений является недействительной сделкой, его заключать нельзя. Кроме того, что покупатель не имеет право требовать его исполнения, он не сможет получить налоговый вычет на уплаченную сумму и не сможет вернуть денежные средства в случае банкротства продавца.
Правильно оформить выполнение неотделимых улучшений можно следующим образом: указать на их наличие в договоре купли продажи жилого дома; заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи дома; заключить договор строительного подряда на выполнение отделочных и иных работ.
Народ в «Полянки» не спешит
И в августе, и в декабре у «Полянок» был нежилой вид. Многие недостроенные дома стоят без крыш. Летом они заливались дождями, сейчас засыпаны снегом.
Внешне коттеджи, облицованные кирпичом, выглядят вполне презентабельно. Однако, зайдя внутрь коробки, видна небрежная кладка стен из пенобетона. В некоторых блоках можно увидеть вертикальные трещины. Это, считают специалисты строительной отрасли, может быть вызвано просадкой фундамента из-за того, что коробки стоят без крыш и заливаются водой, а может быть тем, что блоки бракованные.
В декабре корреспонденту amic.ru удалось обнаружить всего два дома, в которых живут. Из коаксиальных труб идет легкий дымок, на окнах одного из домов висят шторы, во дворе стоит автомобиль. Вокруг остальных коттеджей белое безмолвие — все завалено снегом. По всему видно, что люди не торопятся переезжать в «Полянки».