Льготный "стоп". Как корректировка семейной ипотеки скажется на барнаульском рынке жилья

Популярная программа семейной ипотеки в 2026 году переходит на новый "режим". Так, законодатели вводят правило "одна семья – одна ипотека", запрещая брать кредит и мужу, и жене. Среди обсуждаемых ограничений – плавающая ставка, которая будет зависеть от количества детей. Эксперты считают: новшества направлены на то, чтобы уменьшить число спекуляций на рынке. Но в то же время они ограничат в возможностях некоторые семьи, планировавшие покупку нового жилья. Подробнее – в материале amic.ru.

"В соответствии с задачами"

С 1 февраля 2026 года россиянам запретят брать две ипотеки на одну семью. Ранее это было возможно, что привело к злоупотреблениям: муж и жена покупали две квартиры, которые (или которую) затем перепродавали, получая доход. Эти спекуляции разгоняли рынок.

«Ипотечные кредиты давали, чтобы решить жилищную проблему, а не для того, чтобы бизнес делать: купить за льготный кредит квартиру, потом ее продать подороже и заработать на этом. Поэтому один ипотечный кредит на семью. Это правильно», – считает глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков.

С февраля супруги (программа доступна как для состоящих в официальном браке, так и в гражданском. – Прим. ред.) должны выступать созаемщиками по кредиту. Однако для них сохраняется право привлекать третьих лиц*, если дохода для получения ипотеки недостаточно.

*Донорская семейная ипотека – это ипотечный кредит, в котором участвуют не только супруги, но и третье лицо (донор), предоставляющее свою кредитоспособность для одобрения заявки. Донором могут выступать, например, лица, имеющие родство с ребенком (дедушка, бабушка, тетя). Донор становится созаемщиком, что помогает снизить риски для банка и повысить шансы на получение кредита.

Эксперты считают, что ограничение одна ипотеку на семью – правильное решение. Оно позволит минимизировать инвестиционные сделки.

«Программа предполагала, что семья возьмет ипотеку и будет расширяться. А в итоге многие кредиты ушли на инвестиционные цели: супруги брали по две ипотеки, покупали две инвестиционные квартиры, потом продавали, разгоняя цены на жилье и делая его менее доступным для других семей. Сейчас программу приводят в соответствие с задачами», – прокомментировал ситуацию для amic.ru руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин.

Кстати, при некоторых условиях семья все-таки может оформить вторую ипотеку. Так, если первый кредит был взят после 23 декабря 2023 года, то при его полном погашении и рождении еще одного ребенка банки могут выдать новую ипотеку. Если же кредит семья взяла до 23 декабря 2023-го, то получить вторую можно после погашения первой. Условия с рождением ребенка в этом случае не вводят.

Миллионы "за бортом"

Еще одно изменение (более глобальное и "больное") в семейной ипотеке пока не приняли. Однако большая вероятность, что его все-таки введут. Касается оно процентов по кредиту. Летом 2025 года Госдума поручила Минфину проработать введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке. Размер процента предлагается привязать к трем параметрам: количество детей в семье, регион проживания заемщика и тип населенного пункта (крупный или малый город, село).

Среди обсуждаемых вариантов: ипотека под 10–12% будет доступна семьям с одним ребенком, 6% – при рождении второго малыша, 2–4% – при рождении третьего. Однако это лишь предлагаемые варианты, окончательные будут известны (если их вообще введут) после того, как профильные министерства оценят влияние этой меры на спрос и объемы кредитования.

Кроме того, законодатели обсуждают, стоит ли привязать льготную программу к региону проживания: где находится семья, там ей и будут доступны программа и жилье. Эта мера также исключит инвестиционные спекуляции.

В то же время предлагаемые ограничения снизят доступность программы. Аналитики Сбера подсчитали: всего в России 4 млн семей с одним ребенком до 7 лет. При введении "плавающей" ставки для 2,8 млн семей (кроме тех, кто уже воспользовался программой, а их 1,2 млн) ставка вырастет с 6 до 12%, а платеж – с 31,4 тыс. рублей (средний показатель по стране) до 43,5 тыс. рублей в месяц. Для большинства семей это станет заградительным условием.

«Мы посмотрели по своему портфелю: на наш взгляд, примерно 20% клиентов, кто сейчас брал семейную ипотеку, они в этом случае превышают предельную долговую нагрузку (ПДН). То есть фактически мы бы этим клиентам просто отказали, в силу того что тогда для них уровень закредитованности увеличивается», – сообщил первый зампред Сбербанка Кирилл Царев.

Минус на плюс 

И все же среди обсуждаемых корректировок семейной ипотеки есть и положительные. Так, с 1 февраля заемщикам разрешат рефинансировать рыночную часть комбинированной семейной ипотеки. Она помогала семьям купить жилье дороже 6 млн. Так, например, квартира стоила 10 млн рублей, 2 млн – первоначальный взнос семьи, 6 млн рублей она брала по семейной ипотеке, а 2 млн – по рыночной, ставка по которой в разные периоды была от 18 до 25% (и выше). Именно эту – рыночную – часть семьям разрешили рефинансировать для снижения долговой нагрузки.

Еще предлагают расширить программу на семьи с детьми от 6 до 14 лет, а также на семьи участников СВО с детьми; распространить семейную ипотеку на вторичный рынок для всех регионов России (сейчас такая опция есть только в 901 городе с низким уровнем строительства); увеличить лимиты до 15 млн по регионам.

Все эти корректировки ведут к тому, что программа действительно станет бессрочной, продолжит работу даже в сложный экономический период, но станет максимально адресной и поможет семьям, которые реально и остро в ней нуждаются.