Время выбора. Рынок новостроек Барнаула меняется, но квартиры остаются выгодным вложением
Рынок новостроек в Алтайском края и Барнауле (как и по всей России) переживает непростой период: спрос на квартиры падает, а число невостребованных площадей растет. При этом интерес покупателей перемещается в сторону вторичного рынка: стоимость квартир такая же или ниже, не нужно ждать несколько лет сдачи дома и делать ремонт. Пока новостройки держатся за счет работающей семейной ипотеки. Однако эксперты отмечают: квартиры в строящихся дома по-прежнему остаются выгодным вложением. И время для приобретения сейчас максимально удачное: покупателям доступны квартиры самых различных планировок во всех районах города, а девелоперы борются за каждого клиента, предлагая всевозможные акции, скидки, рассрочки и другие бонусы. Подробнее — в материале amic.ru.
Перекос рынка
В апреле 2026 года в Алтайском крае банки выдали 277 ипотечных кредитов на покупку квартир в новостройках. Это один из самых низких показателей за последние годы. Для сравнения: в апреле 2024-го оформлено 514 кредитов.
Эксперты считают, что ситуация сформировалась под влиянием сразу нескольких факторов: отмена массовой льготной ипотеки, корректировка условий по семейной программе, а также существенный рост цен (в том же апреле 2024-го, по данным "Дом.рф", цена квадратного метра была 97,3 тыс. рублей, сейчас — 135 тыс.).
Из-за этого круг заемщиков заметно сузился. Часть покупателей переметнулись на вторичный рынок. Его чаще всего выбирают семьи, которые не могут ждать сдачи дома. Для них вариант "заехать и жить" (пусть и с ремонтом от прежних жильцов) предпочтительнее.
«Жилищные вопросы решают в моменте, когда они возникли. И способы решения разные. Если семье негде жить, пока будет строиться дом, они ожидают ребенка, то для них вариант готового жилья в приоритете. Пусть и с тем ремонтом, который достался», — объясняет президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.
Некоторые же семьи и хотели бы приобрести новостройку, но не могут. С недавнего времени выдачи семейной ипотеки ужесточили. Так, например, если жена планирует оформить кредит, подходит по всем параметрам, но у мужа испорчена кредитная история, банк ей откажет. Дело в том, что с 1 февраля 2026 года оба супруга обязательно выступают созаемщиками. Единственный выход в этой ситуации — развод, говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Жилфонд" (барнаульский офис) Ольга Зембатова.
Кроме того, при выборе квартиры покупатели ориентируются на соотношение стоимости и площади. Некоторые варианты на вторичном рынке оказываются выгоднее новостроек.
«В Индустриальном районе за 9 млн рублей можно найти квартиру 80 "квадратов" с хорошим ремонтом, в выгодной локации с развитой инфраструктурой. В новостройке за эту же сумму предлагают квартиру 60 "квадратов". Ее еще нужно дождаться и сделать ремонт. При этом платеж за 6 млн рублей по семейной ипотеке под 6% составит 35–40 тыс. рублей. За вторичное жилье, если семья продала существующее и взяла 3 млн рублей по рыночным ставкам, платеж будет примерно таким же», — говорит Ольга Зембатова.
"Плюшки" от застройщиков
Несмотря на перевес вторичного рынка, желающих приобрести новостройки по-прежнему много (в том числе и среди тех, кто купил готовые квартиры). Риелторы обращают внимание, что рынок сегодня предлагает большое разнообразие вариантов по локациям, планировкам, "сценариям жизни". Это стало возможным как раз "благодаря" замедлению рынка, когда стих ажиотажный спрос.
«Рынок сейчас очень разнообразен. В центре, наверное, около 10–15 ЖК на любой вкус. Много интересных предложений в Индустриальном районе, на Горе. Скоро будет формироваться Поток. А эта территория близка к центру. Поэтому выбор огромный. Конечно, людей отпугивает период строительства и ставки по ипотекам вне господдержки. Но, во-первых, мы знаем, что ставки снижаются, и через 1,5–2 года семья может рефинансировать кредит. Во-вторых, за это время можно накопить определенную сумму и комфортно приступить к ремонту. Поэтому я предлагаю не отказываться от идеи покупки квартир, хотя бы пробовать их рассматривать», — отмечает Марина Ракина.
По-прежнему приобретают новостройки как инвестиционное жилье, добавляет Ольга Зембатова. Ставки по вкладам уже не приносят большой выгоды, как несколько лет назад, и люди рассматривают покупку жилья как альтернативу депозитам. Также интересны долевки собственникам наследованной недвижимости и держателям маткапитала.
«Люди, у которых есть материнский капитал, у которых есть уже свое жилье. И, соответственно, им нужно деньги куда-то вложить. То есть они зачастую вкладывают именно», — говорит Ольга Зембатова.
Еще один "бонус" для тех, кто намерен купить новостройку, — лояльность застройщиков. Непростое время "подстегнуло" их быть внимательными к каждому потенциальному покупателю. Компании активно предлагают скидки (например, минус определенной суммы с квадратного метра за каждого ребенка). Эксперты говорят, что компании разными способами готовы уступить 200–300 тыс. рублей.
«У нас был такой кейс: клиент продавал квартиру и средства планировал использовать в качестве первоначального взноса на приобретение новостройки. Мы забронировали квартиру, вышли на сделку, но продажа его недвижимости сорвалась. И застройщик ждал более двух месяцев первоначальный взнос на счет. Некоторые "достают" квартиры из резерва без повышения цены. Компании действительно идут навстречу покупателям», — отмечает Ольга Зембатова.
Купить вчера
При выборе новостройки барнаульцы все реже "мигрируют" в другой район, говорят эксперты. Так, если у них есть квартира в Индустриальном районе, то новое жилье они ищут по соседству.
«Люди не хотят переезжать со "своего" района, потому что у них там все: и работа, и детские сады, и школы, и бабушки, и дедушки. Это привычная для них локация, и продав однокомнатную квартиру, они покупают рядом двухкомнатную или трехкомнатную, используя ипотеку, сбережения, инструменты от застройщика», — отмечает Марина Ракина.
Нередко второе и третье жилье берут семьи, которые около десяти лет назад приобрели первую квартиру в спальном районе, добавляет Ольга Зембатова. Для них это было недорогое стартовое жилье на окраине города. Теперь же они намерены купить жилье побольше, но переезжать далеко не хотят. Поэтому выбирают квартиры в новых кварталах на пересечении Павловского тракта и ул. Просторной, на ул. Власихинской.
Пока, как показывает аналитика, стоимость квартир здесь одна из самых доступных в городе. Однако они также дорожают (влияют цены на стройматериалы, зарплаты рабочих, а также степень готовности объектов). Именно поэтому эксперты советуют не откладывать покупку квартиры, ведь цены вряд ли когда-то пойдут вниз.
«Три-четыре года назад стоимость 100 тыс. рублей за квадратный метр — это было ого! Помню, лет шесть назад мы продавали ЖК на ул. Мерзликина. Это был суперэлитный дом, и там цена доходила до 100 тыс. рублей. Сейчас 100 тыс. рублей — это мегавыгодная цена в доме эконом-класса», — говорит Ольга Зембатова.
Эксперт вспоминает: за последние 25 лет квартиры дешевели три раза. Первый — в кризисный 2008 год (из-за мирового финансового кризиса экономика России ослабла, что привело к обвалу рубля и снижению спроса на жилье), второй — в 2014–2015 годах (падение цен на нефть, санкции против России и слабый рубль вновь привели к снижению спроса), третий — в 2022 году, когда началась СВО. Но цены на жилье в этот период "колыхнулись" уже не так сильно, как в прошлые кризисы, и через какое-то время вновь пошли вверх. И предпосылок к тому, что в ближайшее время цены пойдут вниз, нет.
«Когда клиенты спрашивают, когда лучше брать квартиру, мы говорим — вчера. Потому что те люди, которые ждут понижения, как правило, остаются вообще ни с чем. Есть и те, кто пытается накопить хотя бы половину цены квартиры. Но при хорошей зарплате 200 тыс. рублей 3–4 млн придется копить три-четыре года. За это время инфляция "съест" большую часть, да и квартиры, можно предположить, будут стоить 15 млн. Поэтому откладывать никогда не стоит, лучше решать вопрос здесь и сейчас», — резюмирует Ольга Зембатова.