Клиент в другой стране. Как провести сделку с недвижимостью, если продавец не приедет
Покупатель готов к сделке, а собственник квартиры живет за границей и не планирует поездку в Россию. Что делать? Прежде всего, риелтору нужно выяснить, кто подпишет договор, как продавец подтвердит личность и получит деньги. Что еще - рассказываем.
Что выяснить у продавца до договоренностей с покупателем
На первом созвоне уточните:
- В какой стране находится продавец и может ли посетить российское консульство или местного нотариуса.
- Какие паспорта у него действуют, есть ли подтвержденная учетная запись на "Госуслугах" и доступ к привязанному телефону.
- Выпущена ли электронная подпись, какого она вида и когда заканчивается срок сертификата.
- Есть ли в России человек, которому собственник доверит подписание документов или передачу квартиры.
- На каком основании приобретен объект, есть ли ипотека, совладельцы и необходимые согласия.
- Куда продавец хочет получить деньги и использует ли покупатель ипотеку.
Зафиксируйте ответы. Отдельно выясните гражданство и обстоятельства проживания за рубежом. Сам адрес не позволяет определить налоговый и валютный статус человека: у этих понятий разные критерии.
Как выбрать формат сделки без приезда собственника
Когда продавец может подписать документы сам
Проверьте возможность электронного подписания. Например, М2 предлагает дистанционные сделки с недвижимостью в России для участников из разных стран и регионов. На платформе предусмотрены подтверждение личности, видеофиксация, подписание с усиленной квалифицированной электронной подписью и безопасные расчеты.
Сообщите менеджеру страну нахождения собственника, сведения об объекте, оплате и документах. Проверьте требования к нотариальной форме: электронная подача в Росреестр ее не заменяет.
Когда нужен представитель в России
Если собственник не может подписать документы электронно, провести продажу можно через представителя по доверенности. В ней нужно прописать, что именно он вправе делать от имени продавца. Например, собирать документы, подписывать договор и передавать квартиру покупателю.
Даже если риелтор полностью ведет сделку, договор на сопровождение не позволяет ему поставить подпись за собственника. Для этого нужна доверенность с соответствующими полномочиями.
Можно ли подключить нотариусов из разных стран
В России участники сделки могут обратиться к разным российским нотариусам, каждый — лично к своему. Но рассчитывать, что продавец за границей просто придет к местному нотариусу и тот подключится к оформлению, нельзя: иностранные нотариусы не становятся участниками этой системы автоматически.
Если договор требует нотариального удостоверения, заранее обсудите с российским нотариусом, как в сделке будет участвовать представитель продавца.
Что проверить до электронного подписания
До назначения сделки стоит провести с продавцом короткий технический созвон. Пусть он со своего телефона откроет нужные приложения, попробует войти в них и посмотреть документы. Если для подтверждения личности потребуется камера, лучше сразу проверить, есть ли у приложения доступ к ней.
Такой созвон помогает обнаружить проблемы, пока еще есть время их решить. При этом продавец сам вводит пароли и коды и самостоятельно пользуется электронной подписью — передавать их риелтору или другим участникам не нужно.
Готова ли электронная подпись
Начните с вопроса организатору сделки: какая подпись потребуется и в каком приложении продавец будет подписывать документы? Установленного Госключа может оказаться недостаточно. Для выбранного способа оформления может понадобиться усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.
Выпуск сертификата тоже требует подготовки. Подтвердить личность можно, в частности, с помощью загранпаспорта нового поколения и смартфона с NFC либо через биометрию, если соблюдены необходимые условия.
Работают ли приложения и связь
Попросите продавца установить приложения до того, как все участники согласуют время подписания. За границей нужная программа может быть недоступна в магазине приложений, а телефон — не поддерживать ее. Открыть сайт в браузере вместо приложения удается не всегда: например, если запись видео предусмотрена только внутри программы.
Если что-то не работает, обратитесь в официальную поддержку и выясните, какой вариант она предлагает. Заодно договоритесь о времени с учетом часовых поясов и графика банка, а также о том, как связаться при обрыве звонка. Если пройти идентификацию не получается, вопрос с представителем нужно решить до начала расчётов.
Как оформить доверенность за границей без повторного визита
Через российское консульство
Записываться на удостоверение доверенности лучше с уже согласованным текстом. Сначала покажите проект банку и российскому нотариусу, если он участвует в сделке. Это поможет избежать ситуации, когда документ готов, но в нём не хватает нужного полномочия.
После согласования продавец уточняет в своём консульстве порядок записи и список документов. Прийти придется лично, даже если текст доверенности заранее отправлен сотрудникам. Апостиль для консульской доверенности не требуется.
Через иностранного нотариуса
Если продавцу удобнее обратиться к местному нотариусу, сначала выясните, что понадобится для использования доверенности в России. Требования зависят от страны и действующих соглашений: в одном случае нужен апостиль, в другом — консульская легализация, а иногда документ принимают без этих процедур.
Также потребуется надлежаще удостоверенный перевод иностранного текста, включая печати и удостоверительные надписи. Эти вопросы стоит решить ещё до визита к нотариусу, чтобы затем не возвращаться за исправлениями.
Какие полномочия включить
Текст доверенности должен соответствовать тому, что представитель будет делать на практике. Если он сопровождает продажу до передачи ключей, проверьте, предусмотрены ли подписание договора и передаточного акта, подача заявлений на регистрацию, получение документов и взаимодействие с банком. Укажите конкретный объект недвижимости.
Отдельно обсудите с собственником, вправе ли представитель менять цену и другие условия продажи, сколько будет действовать доверенность и допускается ли передоверие. Полномочие получать деньги тоже требует отдельного решения: оно не всегда нужно человеку, который подписывает договор.
Заранее выясните, как документ попадет в Россию. В некоторых случаях вместо пересылки оригинала можно удостоверить в консульстве равнозначность электронного документа бумажному, а затем получить бумажный экземпляр у российского нотариуса.
Как проверить продавца и его представителя
Даже если все переговоры ведет представитель, поговорите с собственником напрямую. Обсудите, кому и за какую сумму он продает квартиру, что поручил представителю и на какой счет ждет оплату. Расхождения в ответах лучше выяснить сразу. При этом сам по себе видеозвонок не подтверждает ни личность собеседника, ни его права на жилье.
В доверенности проверьте дату выдачи, срок действия, данные сторон и полномочия. Российские нотариальные и консульские доверенности проверяют через реестр ФНП. Порядок проверки иностранного документа следует обсудить с нотариусом: отсутствие записи в российском реестре само по себе не означает, что доверенность недействительна. Перед подписанием важно еще раз убедиться, что она не отменена и представитель по-прежнему вправе действовать от имени продавца.
Проверка самой квартиры остается такой же важной. Нужно изучить сведения ЕГРН, документы, на основании которых продавец получил собственность, обременения и необходимые согласия. Если жилье досталось по наследству или с ним связаны права детей, доверенность этих вопросов не снимает. Отдельного внимания требует запрет регистрации без личного участия собственника: выясните, есть ли он и как влияет на выбранный порядок оформления.
Когда готовится дистанционная сделка с недвижимостью, заранее договоритесь, кто отвечает за проверку документов, готовность электронной подписи и согласование расчетов. Иначе важный вопрос может остаться без ответа просто потому, что каждый рассчитывал на другого.
Как организовать расчеты с продавцом за рубежом
Что согласовать с банком
До подписания договора покажите банку доверенность и опишите, как планируется провести продажу. Нужно выяснить, принимает ли он такой документ, работает ли с выбранным форматом сделки и что потребуется для выплаты продавцу. Если покупатель берёт ипотеку, эти вопросы необходимо согласовать с кредитующим банком: договоренностей с платформой для проведения сделки недостаточно.
При расчетах через аккредитив заранее проверьте сумму, получателя, срок действия и условия раскрытия. Особенно внимательно — список документов, по которым банк должен перечислить деньги. Банк проверяет их соответствие условиям аккредитива, поэтому неточная формулировка может задержать выплату. Для другого способа расчетов также нужно заранее согласовать порядок и основания перечисления денег.
Кто получит деньги и сможет ими пользоваться
Реквизиты для оплаты подтвердите у самого собственника. Заодно выясните, действует ли его счёт и может ли он управлять им из-за границы. Наличие у представителя права подписать договор ещё не означает, что оплату нужно перечислять на его счёт.
Если продавец собирается затем отправить деньги в другую страну, этот вопрос стоит обсудить с обоими банками заранее. Поступление оплаты за квартиру и международный перевод — разные операции, у каждой свои требования к документам и ограничения с учётом статуса продавца. Даже после успешной регистрации иностранный банк может не принять перевод.
С чего начать подготовку
Первый разговор с продавцом посвятите практическим вопросам. Какие документы на квартиру у него есть? Получится ли подписать договор электронно? У кого находятся ключи и кто сможет встретиться с покупателем для передачи жилья? Ответы помогут понять, что можно сделать удалённо, а для чего понадобится человек в России.
Обсудить свою ситуацию можно, оставив заявку на сайте. Сообщите менеджеру, что продавец находится за границей, и расскажите, как планируется его участие — лично с электронной подписью или через представителя. Так будет проще выяснить, подходит ли выбранный способ для вашей сделки.
ООО "Экосистема недвижимости М2"; ИНН 7707430681