Прозрачный механизм. Как новый закон о рассрочке скажется на покупателях и застройщиках
"Беспроцентная" рассрочка от застройщиков скоро уйдет в прошлое: Минстрой и Центробанк доработали поправки в законопроект, который обяжет девелоперов раскрывать переплату при покупке квартиры частями. Сейчас некоторые компании хоть и заявляют о беспроцентной рассрочке, все равно перекладывают некоторые расходы и дополнительные комиссии на покупателей. Если законопроект будет принят, то дольщики смогут видеть график платежей и размер переплаты. Кроме того, механизм рассрочки предлагают продлить на три года после сдачи дома. Сейчас он чаще всего распространяется лишь на период строительства. Эксперты рынка считают: после поправок в закон популярность рассрочки может вырасти. Однако для компаний обновленные условия механизма могут оказаться менее выгодными. Подробнее — в материале amic.ru.
Новые условия
После отмены и ужесточений льготных ипотечных программ рассрочка от застройщика стала одним из популярных способов покупки жилья. По данным Центробанка, весной 2026 года доля сделок в рассрочку на рынке новостроек составила 17% от общего объема продаж. Это средние данные по стране. В некоторых регионах и городах эта доля выше. Например, в Москве — до 40% сделок с новостройками заключают в рассрочку.
Однако несмотря на такую популярность рассрочек, механизм сделки до сих пор был не вполне прозрачен для покупателей. Например, застройщики могли завышать цену покупки жилья, если клиент выбирал оплату частями. Если же поправки в законопроект примут, дольщики смогут видеть все цифры.
Корректировки предполагают, что девелоперы будут обязаны показывать реальную стоимость рассрочки: отдельно — разницу между ценой при оплате частями и при других условиях. Переплату придется указывать одновременно в рублях и процентах. Покупатель должен будет отдельно подтвердить, что ознакомился с ней. Также планируется продлить действие механизма рассрочки на три года после ввода дома в эксплуатацию. По действующему законодательству рассрочку можно оформить лишь до сдачи дома.
За систематические просрочки возможен досрочный возврат всего остатка долга. Если требование не исполнено в предоставленный срок, договором могут быть предусмотрены вместо неустойки проценты — до 20% годовых от просроченной задолженности. Кроме того, рассрочка попадет в кредитную историю. Платежи по ней будут учитывать при расчете долговой нагрузки. Это может повлиять на возможность получить новый кредит.
Механизм не для всех
Барнаульские застройщики также предлагают квартиры в рассрочку. Эксперты говорят, что этот механизм есть практически у всех компаний, однако условия могут отличаться. Так, применяют различные варианты — 50/30/20, 20/60/20, 10/10/80 и другие комбинации. Первая цифра — размер первоначального взноса, вторая — оплата через какое-то время (например, через год или в течение этого периода равными частями), последняя — взнос в конце срока строительства.
Срок рассрочки во многом зависит от даты завершения строительства, прокомментировала amic.ru руководитель агентства "Студия Нонны Карповой "Недвижимость и консалтинг" Нонна Карпова.
При этом пока рассрочкой пользуется узкий круг покупателей. Так, это могут быть семьи, которые имеют некоторый денежный запас, уже выставили на продажу свое жилье, но хотят успеть приобрести новостройку по выгодной цене. В этом случае они вносят определенный процент (те же 20%) и фиксируют стоимость. Остальную сумму закрывают после продажи недвижимости.
"Также рассрочка актуальна для людей, у которых деньги лежат на вкладах. Они также могут зафиксировать стоимость квартиры, а когда закончится срок депозита, внести оставшуюся сумму. Еще рассрочка удобна для людей, которые получили жилье по наследству. Они приобретают квартиру у застройщика, ждут полгода, чтобы вступить в наследство, продают недвижимость и закрывают долг. То есть это не «рядовые» семьи, а люди, которые знают, что в течение полугода-года у них появятся деньги", — отмечает Нонна Карпова.
Интересна рассрочка от застройщика тем, кто имеет первоначальный взнос, но не подходит под условия семейной ипотеки (или новые условия для них невыгодны), ранее рассказала amic.ru президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина:
"Покупатели могут внести средства, закрепить за собой квартиру и ежемесячно в течение года-двух вносить определенную сумму. Она может быть равна среднему платежу по ипотеке — то есть где-то 50 тыс. рублей. Все это время покупатели живут в своей квартире, и когда дом близок к сдаче, могут ее продать и закрыть оставшуюся сумму. Возможно, у семьи даже останутся средства на ремонт".
И возможности, и ограничения
Новые условия рассрочки, с одной стороны, могут быть "полезны" для покупателей, с другой — опасны для застройщиков. Если механизм разрешат использовать в течение трех лет после сдачи дома, круг потенциальных заемщиков может вырасти, и девелоперам будет проще продавать жилье. Так, например, этот способ покупки может быть интересен для людей с хорошим доходом, а также предпринимателям.
"В рассрочку чаще смогут продавать и премиум-сегмент. Его приобретают люди бизнеса, у которых деньги находятся в деле, крутятся, и они не сразу смогут их забрать. Но с помощью рассрочки они смогут и купить недвижимость, и не выдергивать средства из оборота, а дождаться удобного случая", — комментирует Нонна Карпова.
Но вместе с тем для девелоперов существуют и риски, например, ограничение доступа к проектному финансированию. Деньги от покупателей поступают на эскроу‑счета постепенно, и если пополнение окажется недостаточным, это может повлиять на финансирование проекта банком. При массовом распространении длительных рассрочек девелоперам будет сложнее привлекать средства на льготных условиях.
"Раскрытие разницы в цене — полезная мера. Покупатель должен понимать, сколько стоит возможность платить частями, даже если предложение называется «рассрочка под 0%». Но особого внимания заслуживает привязка последнего платежа к плановой дате ввода. Если строительство задержится, срок окончательного расчета автоматически не сдвинется. Поэтому до подписания договора важно оценить не только первоначальный взнос и ежемесячный платеж, но и источник денег для погашения всей суммы. Рассчитывать исключительно на будущую ипотеку рискованно: одобрение банка и подходящая ставка не гарантированы", — резюмировала в своем канале в Мах депутат АКЗС Ксения Белоусова.