"Эскроу не спасет от сноса". Апарт-отели на Алтае могут подорожать из-за новых правил
В России готовят новые правила строительства гостиниц с привлечением средств частных инвесторов. Законопроект Минэкономразвития должен защитить покупателей апартаментов и навести порядок на рынке гостиничной недвижимости. Однако алтайские эксперты считают, что новые требования могут увеличить расходы застройщиков и в итоге привести к росту цен. Кроме того, предусмотренные механизмы не гарантируют инвесторам защиту от всех рисков. Все подробности — в материале Business FM (Бизнес ФМ) Барнаул.
Деньги инвесторов будут хранить на эскроу-счетах
Поводом для разработки законопроекта стали схемы, при которых под видом гостиничных комплексов на землях для гостиничного бизнеса и рекреации строят апартаменты. Затем их продают частным покупателям, которые используют помещения как обычное жилье или сдают их самостоятельно. В результате такие проекты конкурируют с полноценными гостиницами, которым приходится соблюдать другие требования при строительстве и эксплуатации.
Новый механизм предполагает, что деньги покупателей будут поступать на специальные эскроу-счета. Застройщик сможет получить их поэтапно: 80% — после ввода объекта в эксплуатацию, оставшиеся 20% — после прохождения классификации и получения статуса места размещения.
При этом привлекать средства дольщиков разрешат только для гостиниц категории не ниже трех звезд. Еще одно обязательное условие — до начала продаж строительная компания должна заключить договор с гостиничным оператором, включенным в государственный реестр.
Юрист, руководитель компании NDM Денис Наземцев считает, что новые требования повысят защищенность покупателей, но одновременно увеличат затраты бизнеса.
"Без оператора продажи могут просто стоять, а сильных операторов в регионе мало. Поэтому надо полагать, что застройщики вынуждены будут привлекать операторов из Центральной России, что может повлечь, как следствие, удорожание самих проектов", — пояснил эксперт.
По его словам, строительство гостиниц категории ниже трех звезд и объектов на рекреационных землях не получится финансировать за счет средств дольщиков. Застройщикам придется использовать собственные деньги или банковские кредиты, а продавать помещения — уже после завершения строительства.
Инвесторам запретят самостоятельно сдавать апартаменты
Изменения затронут не только застройщиков, но и покупателей гостиничных помещений. После принятия закона инвесторы не смогут постоянно проживать в апартаментах или самостоятельно сдавать их в аренду. Управлять помещениями будет гостиничный оператор. Продать такой объект можно будет только вместе с договором управления.
По мнению Дениса Наземцева, это сделает рынок более прозрачным, но одновременно повысит порог входа для девелоперов и частных инвесторов. Кроме того, требования об обязательном привлечении оператора могут распространить и на уже построенные апарт-отели. Предполагается, что это произойдет с 2030 года.
Эскроу-счета могут увеличить стоимость строительства
Риски новых правил видят и представители строительного бизнеса. Роман Кулинич, представляющий компанию "Регионэнергоснаб", которая построила в Белокурихе жилой комплекс "Крем", считает, что использование эскроу-счетов увеличит расходы участников проектов.
По его словам, банки могут взимать комиссию за обслуживание счетов или повышать ставки из-за заморозки средств. В результате дополнительные затраты застройщиков будут включать в стоимость недвижимости.
Еще одна проблема — оценка банковскими специалистами рисков строительных проектов. Кулинич отмечает, что кредитные организации не всегда объективно рассматривают такие инициативы: одни проекты отклоняют без достаточных оснований, другие пропускают без полноценной проверки.
Отдельные вопросы у эксперта вызывает и требование привлекать гостиничного оператора из государственного реестра.
"Закон требует привлечь профессионального оператора из реестра. Но деятельность оператора у нас не лицензируется, это любая фирма с открытым ОКВЭДом. Закон не гарантирует, что обещанный на старте «крутой бренд» останется управлять отелем", — рассказал Роман Кулинич.
По его мнению, после ввода объекта застройщик может заменить известного оператора на подконтрольную ему компанию, которая фактически не имеет опыта управления гостиницами. При этом банк, контролировавший движение денег на эскроу-счетах во время строительства, уже не будет проверять договоренности между собственником и управляющей организацией. В результате покупатель может оказаться не защищен от недобросовестного управления объектом.
Что будет, если гостиницу признают самостроем
Еще один риск, на который обратил внимание Кулинич, связан с тем, что эскроу-счета защищают покупателя преимущественно на этапе строительства. После ввода здания в эксплуатацию появляются другие угрозы, которые этот механизм не устраняет.
Например, если выяснится, что гостиничный комплекс построили на незаконно полученной земле, объект могут признать самостроем и потребовать снести. В такой ситуации наличие эскроу-счета уже не поможет инвесторам вернуть вложенные средства: застройщик получит деньги после выполнения предусмотренных законом условий.
В качестве примера эксперт привел ситуацию в Архызе, где суд изъял гостиничный комплекс, построенный на земле, полученной коррупционным путем. Также он напомнил об истории с отелями в Домбае, расположенными на территории национального парка. В этих случаях инвесторы рисковали потерять вложенные деньги из-за проблем с законностью строительства.
"Эскроу защищает только на этапе стройки, а потом что? Если выяснится через два года, что здание стоит на незаконной земле и его признают самостроем, — под снос, эскроу вам уже не поможет", — подчеркнул Кулинич.
Сейчас законопроект находится на стадии публичного обсуждения. Если его примут, новые требования к участникам долевого строительства гостиниц вступят в силу 1 марта 2028 года.
Таким образом, инициатива должна повысить прозрачность рынка и защитить частных инвесторов от недобросовестных застройщиков. Однако для бизнеса новые правила означают дополнительные расходы, ограничения на привлечение средств и необходимость заранее договариваться с гостиничными операторами.