"Это рабство и рэкет". Барнаульские застройщики не хотят работать с эскроу-счетами
Алтайским девелоперам невыгодно работать по проектному финансированию. Напомним, на схему строительства, при которой компании возводят дома не на деньги дольщиков, а на кредиты или собственные средства, в России перешли год назад. Сегодня, по словам региональных застройщиков, чтобы принять участие в этой программе, им приходится идти на разные ухищрения, чтобы снизить стоимость работ и повысить рентабельность проектов. Нередко они вообще не могут начать строительство, потому что банки "бракуют" проекты и отказываются выдавать кредит. Поэтому застройщики убеждены: закон о проектном финансировании для Алтайского края нужно пересматривать, иначе он погубит большинство девелоперов.
Работают "в ноль"
Себестоимость строительства квартир в барнаульских новостройках составляет 40 тысяч рублей за квадратный метр, говорит руководитель "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов. Еще 8-10 тыс. рублей с каждого "квадрата" компании, работающие по проектному финансированию, платят банкам за пользование кредита.
Таким образом, чтобы получить прибыль и не уйти в минус, застройщики Барнаула должны продавать жилье минимум за 50 тыс. рублей за квадрат. Сейчас средняя цена по рынку – 45-48 тыс. рублей.
"Это рабство, рэкет. Один застройщик мне сказал: "Я вложил 60 млн в стройку, прибыль точно не получу, вернуть бы 60 млн назад". В Москве, например, цена новостройки 240 тыс. рублей за квадратный метр, а доля проектного финансирование – 20-40 тыс. Чихали они на все. Им даже стало проще. У нас ситуация другая, и она еще не раскрылась до конца. Вот когда компании, работающие по проектному финансированию, достроят дома и выживут, это будет показателем", – говорит Гатилов.
Однако пока рынок не готов к цене в 50-55 тыс. рублей за квадрат, считает исполнительный директор Союза строителей Вячеслав Ширшов. Он уверен, что за такую стоимость квартиры никому не будут нужны: в городе еще остается более 60 проектов, которые строят на деньги дольщиков. Их застройщики не платят 10% банку, поэтому могут "безболезненно" продавать квартиры по 48 тыс. рублей за квадрат.
Чтобы конкурировать с такими проектами, девелоперы, работающие по проектному финансированию, нашли единственный выход – они пытаются снизить себестоимость работ, говорит Ширшов.
"Когда денег у компании остается меньше, она только и думает о том, как выжить. А прибыль у девелоперов точно сократилась. Затраты на содержание эскроу-счета и проценты банку – это минимум 10% расходов. Если у вас урезать зарплату, вы перестанете покупать мясо, перейдете на тыкву. Если еще урезать еще, неизвестно, до чего вы дойдете", – отмечает он.
Руководитель ООО "Домстрой-Барнаул" Евгений Востриков (его компания одной из первых в Алтайском крае перешла на проектное финансирование) поясняет: чтобы снизить затраты, компании отказываются от межкомнатных перегородок, отделки и других "излишеств".
"Сегодня по проектному финансированию мы видим дома, где квартиры продаются без перегородок. Мы стараемся делать лучше, а экономика говорит: "Нет, лучше не получится, нужно хуже, чтобы что-то оставалось", – считает Востриков.
"Самое слабое место"
Есть и еще одна проблема, с которой сталкиваются застройщики, переходящие на проектное финансирование: банки часто отказываются выдавать девелоперам деньги на стройку. По оценке зампреда Банка России Ольги Поляковой, кредитные организации бракуют примерно 40% всех обращений застройщиков.
По словам алтайских банкиров, чаще всего причина отказа – некачественно подготовленный пакет документов, который компании передают кредитным организациям.
Региональный министр строительства Иван Гилев уверен: отказы – нормальная практика, и она не должна кого-то удивлять. По его словам, чаще всего банки "бракуют" небольшие и неопытные компании, которые автоматически попадают в категорию рискованных.
"Отказы были и будут, это нормально. Они возникают из-за вопросов к экономической устойчивости компании. Для Алтайского края это самое слабое место. Уровень маржи в строительном комплексе действительно не такой большой, как хотелось бы строителям и банкам", – говорит Гилев.
Однако по словам застройщиков, нередко даже крупные игроки не могут получить кредиты. Девелоперы считают, что настоящая причина отказов банков в том, что они не видят для себя выгоды.
"У банков возникают сомнения в рентабельности жилых комплексов. Дело в том, бизнес-проекты в Барнауле достаточно немаржинальны", – говорит председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
Чтобы повысить рентабельность проектов и облегчить работу компаниям, застройщики предлагают правительству региона "продавить" изменение закона о проектном финансировании. Предприниматели считают, что нужно ввести поэтапное раскрытия эскроу-счетов* и снизить ставку по кредиту для девелоперов для 2%.
Вячеслав Ширшов уверен: если не поддержать местные компании, которые работают по проектному финансированию, они либо уйдут работать в другие регионы, где смогут получить больше дохода, либо навсегда уйдут из отрасли. Эксперты предполагают, что уже через несколько лет на рынке могут остаться всего несколько крупных застройщиков.
"Кто-то точно не выживает. Мы это понимаем, сами компании понимают. Есть у застройщиков определенный пессимизм. Мы считаем, что на рынке останется лишь пять крупных застройщиков. Они станут монополистами и будут определять тенденции жилищного строительства", – резюмирует Ширшов.
Цифра
Сейчас в Алтайском крае строят 89 многоквартирных домов, из них по проектному финансированию возводят 28 объектов.
*С 1 июля 2019 года все застройщики России перешли на новую модель работы – проектное финансирование. Теперь девелоперы используют для строительства объектов собственные или кредитные средства. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках. Застройщик не может их получить, пока не сдаст дом. Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств компании по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома.