Хрупкий тренд: когда в России подешевеет ипотека и что будет с ценами на жилье
Замедление экономики и инфляции, а также крепкий рубль – главные причины снижения ключевой ставки Центробанка. 25 июля 2025 года регулятор уменьшил ее с 20 до 18%. Автоматически банки скорректировали и ставки по ипотеке – с 27-28% до 24-25%. Федеральные эксперты признают: снижение ничтожно, но важен сам наметившийся тренд. По прогнозам аналитиков, если денежно-кредитная политика ЦБ и дальше будет ослабевать, то уже в 2026 году ипотека может вернуться к комфортным 10-12%. Как на изменения отреагирует рынок недвижимости – в материале amic.ru.
Разогнать локомотив
Стабильный рост ключевой ставки в России начался летом 2023-го. В результате за год с небольшим показатель с 7,5% вырос до 21% (в октябре 2024-го). В ЦБ заявляли: нужно всеми силами замедлить разогнавшуюся инфляцию и сделать кредиты (включая ипотечные) максимально недоступными.
Летом 2025-го цель была достигнута: официально годовой рост цен опустился до 9,2%, а в середине июля статистика даже зафиксировала редкую недельную дефляцию (-0,05%). Однако жесткая денежно-кредитная политика ударила по российскому бизнесу. И не только малому.
В конце июля производитель грузовиков КамАЗ заявил о переходе на четырехдневную рабочую неделю. Трудиться с понедельника по четверг в августе решил и ГАЗ (Горьковский автозавод). АвтоВАЗ рассмотрит вопрос о сокращенном режиме в начале сентября.
Изменение режима работы автогигантов происходит из-за снижения спроса на автомобили (особенно грузовые) на фоне высоких ставок по автокредитам и лизингу, следует из оценки научного сотрудника НИЦ пространственного анализа и региональной диагностики ИПЭИ Президентской академии Дмитрия Евдокимова.
Снижение ключевой ставки способно оживить экономику: доступные заемные средства бизнес (и физлица) будут тратить на покупку товаров, которые производят российские компании.
«Производство – это локомотив [экономики страны]. Но сейчас компании-производители грузовиков, легкового транспорта, по сути, останавливают работу, потому что техника становится невостребованной. Нет спроса на новые комбайны и "Газели". С одной стороны, это объяснимо экспансией китайских производителей. С другой – высокими ставками по кредитам. Из-за этого бизнес сворачивается и не готов расширяться. Поэтому все подводит к тому, что ставку нужно снижать и приводить к "нормальным" значениям», – прокомментировал для amic.ru ситуацию на рынке руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин.
Перспектива ближайших лет
Постепенное снижение ключевой ставки отразится и на ипотеке: ставки по кредитам также будут падать. Финансовый аналитик, член наблюдательного совета Гильдии финансовых аналитиков и риск-менеджеров Александр Разуваев прогнозирует дальнейшее снижение ключевой ставки: до 15–16% к концу 2025 года и до 12% – к лету 2026-го. Как отметил эксперт, главный драйвер – ожидаемое сокращение оборонных расходов, которые разгоняли инфляцию. Некоторые агентства заявили, что даже снижение ставок по ипотеке на 3–4% заметно оживило рынок.
«По нашим оценкам, интерес к покупке готового жилья резко вырос на 15–17%, а количество ипотечных консультаций – в среднем на 8–10%», – заявил "Известиям" директор по продажам федеральной компании "Этажи" Сергей Зайцев.
Но что будет с ценами на недвижимость при ставке 10–12%, эксперты пока сказать затрудняются. С одной стороны, при снижении ключевой ставки проценты по проектному финансированию для застройщиков также снизятся. То есть издержки компаний (которые лежат в основе цены квадратного метра) уменьшатся. Разумно предполагать, что и цена квадратного метра снизится.
«В текущих реалиях хочется увидеть, чтобы цены на жилье корректировались, шли вниз. Барнаульские застройщики, которые, пусть и акционно, но пошли на снижение стоимости, уменьшение маржи, досрочно выполнили планы продаж», – говорит Дмитрий Дворядкин.
С другой стороны, ситуацию усугубляют депозиты. При снижении ключевой ставки доходность по вкладам падает. По данным Агентства по страхованию вкладов, сейчас россияне хранят на депозитах более 75 трлн рублей. Это колоссальный резерв, который, перетекая на рынок жилья, способен спровоцировать рост цен. Тем более что объемы строительства последние годы падают (так, например, в Алтайском крае ввод многоквартирного жилья непрерывно падает с 2022 года).
В этом случае спрос будет превышать предложение, что опять же отразится на стоимости. Вслед за новостройками подорожает и вторичное жилье: этот рынок может заинтересовать часть покупателей, которые не смогут подобрать варианты на "первичке".
В целом эксперты уверены: падение ипотечных ставок ниже 15% станет психологическим барьером, после которого рынок оживет. Однако восстановление и подъем однозначно будут длительными и волнообразными.