Прямой эфир

Слушать радиостанции Барнаула
Новости

Жителей Алтайского края предупреждают о «серых схемах» привлечения денег граждан при долевом строительстве

, ИА "Амител"

Тема обманутых дольщиков – одна из актуальных и до сих пор наиболее упоминаемых в средствах массовой информации. Достаточно вспомнить о митинге дольщиков у КРК «Мир», состоявшемся в начале июня этого года. Их денежные средства были привлечены в нарушение Закона «О долевом строительстве» на строительство многоквартирных домов в Барнауле по адресам: ул. Малахова, 148, Взлетная, 9, пр. Социалистический, 52, участок в границах улиц Энтузиастов, Геодезическая, Антона Петрова, Солнечная Поляна без регистрации в регистрационном центре. В последствии и до настоящего времени указанные объекты достроены не были, денежные средства дольщикам не возвращены. Пострадало несколько сотен человек.

И это, к сожалению, не единичный пример.

Инспекция государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края (Алтайгосстройнадзор) подчеркивает, что "серые схемы" в долевом строительстве — вне закона, однако застройщики продолжают их использовать при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, а граждане, в свою очередь, с законом не знакомы. Таким образом, и появляются "обманутые дольщики".

В связи с этим Алтайгосстройнадзор начинает «Правовой ликбез» для граждан, который в доступной форме разъяснит желающим приобрести жилье законодательные нормы и «подводные камни» долевого строительства.

Так, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья:  на основании договора участия в долевом строительстве;  путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;  жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлекать денежные средства иными способами запрещено. Однако, как показывает практика, не все застройщики стремятся следовать строгим предписаниям Федерального закона №214-ФЗ, незаконно используя "альтернативные" или так называемые "серые" схемы.

"Серый" вексель

Одной из таких "серых" схем является привлечение денежных средств с использованием векселей. Суть ее в следующем: гражданину, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, предлагается приобрести ценную бумагу – вексель, который ничего общего  не имеет с жилищным сертификатом, так же являющимся ценной бумагой.

Алтайгосстройнадзор уточняет, что в российском законодательстве под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлению предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.

Если формально подойти к отношениям между застройщиком и покупателем, то их можно квалифицировать как отношения займа, где заемщиком выступает застройщик, а заимодавцем  — покупатель.

В этой схеме, застройщик (векселедатель) обязуется выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к предполагаемому сроку окончания строительства жилого многоквартирного дома. При этом право собственности на квартиру после окончания строительства возникает у застройщика.  "Дольщики"  (векселедержатели) по векселю сразу требовать квартиру не могут, у них возникает лишь право требовать от застройщика возврата денежных средств. Таким образом, нет никаких "дольщиков", так как формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал на какой-то срок застройщику деньги в долг.

На практике очень часто "вексельная схема" используется в комбинации с предварительным договором купли-продажи, договором займа и т.д.  В таких договорах обычно указывается, что оплата сделки по приобретению квартиры возможна путем погашения векселя.

В качестве наглядного примера последствий применения описанной схемы на территории г. Барнаула является деятельность ООО "ЖСК – 173 "Ключ", которое осуществляло строительство многоквартирных домов в г. Барнауле, в частности, дома № 148 по  ул. Малахова. С гражданами, желающими принять участие в строительстве, заключались предварительные договоры, привлечение денежных средств  осуществлялось на основании договоров займа с выдачей векселей. С началом экономического кризиса денежные средства у Общества закончились, строительство приостановилось, задолженность перед гражданами, подрядчиками, налоговыми органами и работниками Общества росла как "снежный ком". В настоящее время Общество объявлено банкротом, денежные средства гражданам не возвращены, они оказались втянутыми в судебные тяжбы.

"Риск — благородное дело?"

Описанная модель отношений между застройщиком и покупателем сопряжена с серьезными рисками.

В первую очередь это связано с тем, что граждане, приобретающие векселя не знакомы со специальными процедурами, регулируемыми нормами вексельного законодательства, чем в свою очередь пользуются недобросовестные застройщики.

Например, в соответствии с Положением о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней.  

Или застройщики, как правило, выдают векселя, которые подлежат оплате без указания процентной оговорки. Следовательно, у недобросовестного застройщика есть возможность, не привлекая кредитных средств, пользоваться средствами покупателя бесплатно.

Дольщикам необходимо помнить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. Из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости (квартиры), а возникает только обязанность уплатить денежную сумму. Отсюда следует, что у покупателя отсутствует право требования передачи в собственность квартиры. Согласно ст. 309 ГК РФ застройщик, уплатив покупателю денежную сумму, указанную в векселе, будет считаться лицом, надлежащим образом исполнившим обязательство. Основания для предъявления к такому застройщику иска о принуждении к исполнению обязанности по передаче (продаже) квартиры полностью отсутствуют.

Из всего вышеизложенного следует, что "вексельная" схема привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ, а значит и не дает никаких гарантий этого ФЗ.

Данный способ привлечения денежных средств выгоден для застройщиков. Граждане же рискуют не только не получить квартиру, но и лишится своих денежных средств.


Комментарии

29.07.2011 09:23
- гость -

а Жилищная инициатива только с векселями и работает.....

29.07.2011 09:25
Ноль

29.07.2011 09:27
ИЛ

да, ЖИ работает с векселями, но что теперь, покупать на вторичке за мега ценник? ждемс и надеемся что не кинут...

29.07.2011 09:43
- гость -

А у ЖИ и так мегаценник. У других застройщиков подешевле все-таки.

29.07.2011 09:47
- гость -

другие и кидают

29.07.2011 10:06
- гость -

кидают, но не все. сам брал долевку, но не в ЖИ. доволен. отдали ключи раньше срока

29.07.2011 10:08
- гость -

причем оформлено было все как положено, через договор об участии в долевом строительстве. так что не знаю, что на эту ЖИ все так молятся

29.07.2011 10:10
- гость -

А не проще ли призвать к порядку недобросовестных застройщиков?

29.07.2011 10:14
- гость -

Да нет таких застроищиков
Все работают по этой схеме кто бы долевки не строил все по векселям

29.07.2011 10:22
- гость -

гость -
29 июля 2011 г.
10:14 Да нет таких застроищиков
Все работают по этой схеме кто бы долевки не строил все по векселям

А для кого тогда эта статья?????????!!!!!!!!

29.07.2011 10:53
wap

для - гость - 29 июля 2011 г.10:14
Вообще-то, в плане заключения нормальных договоров по 214-фз прошлый год был рекордным:
"количество договоров участия в долевом строительстве - 1225 - было заключено в IV кв. 2010 года и составило более 80% от количества договоров за весь 2007 год."
Кто по-Вашему их заключает?

29.07.2011 12:57
- гость -

Один мой знакомый на долевом строительств гаражей "влетел". При чем все документы были в порядке, договор оформлен как надо, в регистрационном центре зарегистрирован и разрешения необходимые на строительство были.Но, как и в этой же истории, с приходом экономического кризиса гаражей так и не увидели.
На данный момент есть судебное решение о взыскании денежных средств с застройщика, в арбиражном суде возбуждено дело о банкротстве. В общем деньги пока никто не вернул и неизвестно вернут ли?

29.07.2011 13:43
гостю - 29 июля 2011 г. 1

Инвестиционные риски (вкл. возможность банкротства застройщика) никто исключить не может, и зак-во о долевом строительстве - тоже.
С учётом того, что ваш знакомый решением суда как бы уже "конвертировал" свои требования по ДДУ в денежное требование, то ему прямая дорога для вступления в реестр требований кредиторов, но не обычных, а залоговых кредиторов, т.к. все его требования в силу закона обеспечены ипотекой.

29.07.2011 15:40
гость

КЖБИ-2 не работает сейчас по вексельной схеме. Раньше было, а сейчас - ни-ни, насколько я знаю. И квартир у них не купишь, потому что все продаются влет. Потому что взятые на себя обязательства они выполняют в срок.

1.08.2011 14:19
Hamty

тоже в КЖБИ строили, без векселей, все в срок.

1.08.2011 17:28
- гость -

с векселями работают потому, что "Барнаулкапстрой" землю в аренду не дает и сам не инвестирует деньги в строительство. Строители вынуждены идти по этим схемам и Инспекципо надзору за долевым строительством это всегда знала! А "Барнаулкапстрой" нанимает строителей подрядчиками для строительства дома, пари этом эта же фирма является инвестором (за счет денег дольщиков) и за то, что разрешает строить на своей земле, берет %% в виде жилых метров. И еще в каждом доме полно "блатных", которые ничего не платили за квартиру, но за то, что ставят свою закорючкув документах, - им выделяется квартира. А оплачивают ее дольщики...
Знаю все точно, т.к. сама работала в ЖСК-173 Ключ.

1.08.2011 17:28
- гость -

с векселями работают потому, что "Барнаулкапстрой" землю в аренду не дает и сам не инвестирует деньги в строительство. Строители вынуждены идти по этим схемам и Инспекципо надзору за долевым строительством это всегда знала! А "Барнаулкапстрой" нанимает строителей подрядчиками для строительства дома, пари этом эта же фирма является инвестором (за счет денег дольщиков) и за то, что разрешает строить на своей земле, берет %% в виде жилых метров. И еще в каждом доме полно "блатных", которые ничего не платили за квартиру, но за то, что ставят свою закорючкув документах, - им выделяется квартира. А оплачивают ее дольщики...
Знаю все точно, т.к. сама работала в ЖСК-173 Ключ.

Войти     Зарегистрироваться
Имя
Архив новостей