Изменения в "законе о долевках": повышение цен или "подушка безопасности"?

Согласно статистике, на сегодняшний день в России около 90% новостроек возводят по системе долевого строительства. Но уже в скором времени, согласно поручению президента РФ Владимира Путина, застройщикам придется отказаться от него и перейти на проектное финансирование. По плану, такой переход должен состояться через три года, а пока в 214-й Федеральный закон продолжают вносить новые поправки. Последние из них вступают в силу летом этого года и, по мнению экспертов, могут привести к увеличению стоимости жилья на 5-7%.

Планируется, что эти меры приведут в порядок рынок долевого строительства, сделав его максимально безопасным и надежным для участников.

Создание "подушки безопасности"

Среди наиболее значимых нововведений - создание компенсационного фонда, призванного заменить систему страхования долевого участия. Последняя, по оценке ряда экспертов, оказалась неэффективной. "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" – именно так он называется – был зарегистрирован 20 октября 2017 года и уже начал свою работу. Размер отчислений в Фонд для застройщика составляет 1,2 % от стоимости приобретаемого жилого помещения. За первый год работы планируется получить порядка 4 млрд рублей.

Компенсационный фонд должен стать своеобразной "подушкой безопасности" для дольщиков – в случае банкротства строительной компании именно из этого резерва будут происходить выплаты по договору долевого участия или достраиваться проблемные дома.

По одному объекту в одни "руки"

Большие перемены ожидают и самих застройщиков. Так, с 1 июля начнет работать принцип "один застройщик – одно разрешение на строительство". Как этот механизм будет работать с проектами комплексного освоения территорий – пока не совсем понятно, поскольку получение одного разрешения на несколько объектов теоретически возможно. Но вот строить несколько объектов с привлечением средств дольщиков в разных местах уже не получится.

Для застройщиков установят критерии "входа" на специализированный рынок – осуществление деятельности в области строительства не менее трех лет и участие в воде в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров жилья. На начало строительства у застройщика должно быть не менее 10 % собственных средств от стоимости проекта, и аналогичная денежная сумма должна находиться на счете в банке.

Всё под контролем

Усилится и контроль за финансовой жизнью строительных компаний. Застройщик будет иметь только один счет в специализированном банке – список этих банков установит ЦБ РФ. Банк будет строго следить за всеми финансовыми операциями строительной компании, что должно свести к минимуму нецелевое использование денежных средств.

Возможность строительства по одному разрешению, обязательные отчисления в компенсационный фонд, необходимость наличия на счете 10 % инвестиций проекта – все это, по данным экспертов, повлечет за собой ряд последствий, и прежде всего - сокращение объемов строительства и ввода в эксплуатацию жилья и удорожание квадратных метров.

Вместо сложившегося механизма долевого строительства через три года планируется осуществлять строительство через модель проектного финансирования. Она предполагает, что застройщик будет привлекать денежные средства от банка-инвестора, который будет четко следить за расходами и своевременными выплатами по предоставленному кредиту. У строительной компании останутся только два источника финансирования – собственные средства и займы банка.

Что будет с рынком

Обоснованные опасения вызывает возможность монополизации строительного рынка, поскольку для такого типа финансирования необходимо, чтобы кредит был дешевым и долгосрочным, а в России сегодня ощущается острая нехватка таких инвестиций. Поэтому велика вероятность, что с региональных рынков может уйти порядка 90% строительных компаний.

Безусловно, сегодня эффективность и последствия принятых нововведений и их влияние на строительную отрасль можно лишь прогнозировать.

"ИСК "Алгоритм" сегодня ведет подготовку к изменениям в 214-й ФЗ, - рассказала директор компании Ксения Белоусова. – Долевое строительство – это на данный момент единственный рабочий механизм для масштабного строительства в нашей стране. Говорить об эффективности проектного финансирования как альтернативы долевому строительству пока слишком рано, потому что сегодня ни строители, ни банки не видят комплексно, как будет выстраиваться их взаимодействие. По моему мнению, самое главное в процессе работы – это планомерный переход от одного механизма к другому, чтобы он не отразился негативно на людях, которые покупают себе жилье".

ИСК "Алгоритм":
Телефон офиса продаж: 8 (3852) 72-00-82
Сайт: www.alg22.ru