Что нужно знать, узаконивая самовольный пристрой в суде: Росреестр по Алтайскому краю

Желание граждан улучшить свои жилищные условия за счет дополнительных квадратных метров неизбежно влечет увеличение количества самовольно возведенных пристроев  к жилым домам.  Учитывая, что возведение пристроев  с соблюдением установленного действующим  законодательством порядка требует значительных временных и материальных затрат, большинство граждан предпочитают первоначально возвести такой пристрой, а в последующем, по мере необходимости, решать вопрос об его узаконении. Конечно, какое-то время граждане пользуются этим имуществом, не задумываясь о том, что такой пристрой необходимо узаконить, но рано или поздно все сталкиваются с проблемой узаконения и приобретения прав на жилой дом с учетом пристроя. Об этом сообщает сегодня, 28 февраля, пресс-служба Управления Росреестра по Алтайскому краю.

Как правило, в большинстве случаев необходимость оформления прав на такие пристрои обусловлена, прежде всего, желанием или объективной необходимостью распорядиться объектом недвижимого имущества, ведь только после того, как право собственности на такие постройки (пристрои) зарегистрировано в установленном законом порядке, их владельцы получают возможность в полном объеме распоряжаться недвижимостью, то есть дарить, продавать, или закладывать в любой момент.  Таким образом, самовольные постройки (пристрои) все чаще становятся предметом споров в судах, инициаторы которых предпринимают попытки их узаконить.

Решение суда об узаконении самовольного пристроя (признании права собственности на объект недвижимого имущества с учетом самовольно возведенного пристроя и т.д.) является документом – основанием для проведения государственной регистрации прав на такие объекты. Вместе с тем, несмотря на наличие такого судебного акта, у граждан могут возникнуть проблемы при обращении в регистрирующий орган для оформления своих  прав в установленном законом порядке.

В данном случае, говоря о таких проблемах, необходимо разграничить две различные ситуации: первая, когда право собственности на основное строение зарегистрировано в установленном законом порядке и к нему возведен самовольный пристрой, и вторая, когда право собственности на основное строение, к которому возведен самовольный пристрой, не зарегистрировано в установленном законом порядке.

 Так, например, в первом случае, если объект недвижимого имущества находится в долевой собственности (право общей долевой собственности зарегистрировано в установленном законом порядке), а пристрой возведен одним из сособственников, возведение пристроя влечет увеличение доли в праве общей долевой собственности на данный объект недвижимого имущества сособственника, который его возвел, и, соответственно, уменьшение размера долей других сособственников.

Вместе с тем, вопрос о перераспределении долей всех сособственников для разрешения судом  сторонами не заявляется, представить же для проведения государственной регистрации соглашение об изменении долей в большинстве случаев не представляется возможным в связи с несогласием сособственников на уменьшение их долей вследствие возведения пристроя или нежеланием остальных сособственников совершать какие-либо действия, а именно заключать названное соглашение и обращаться в регистрирующий орган для внесения изменений в сведения о размере их долей.  При этом самостоятельно государственный регистратор в соответствии с нормами действующего законодательства не вправе определять размер долей сособственников в праве общей долевой собственности в связи с узаконением пристроя. Внесение же в Единый государственный реестр сведений об увеличении доли одного из сособственников без учета изменения размера долей других сособственников, повлечет внесение недостоверных сведений в реестр, что недопустимо (в сумме доли будут составлять больше единицы).

Аналогичная ситуация может возникнуть и в случае, когда в судебном порядке одним из участников общей долевой собственности на жилой дом признается право собственности на самовольный пристрой к дому (как на отдельный литер). При этом в судебном порядке зачастую вопрос о перераспределении долей в праве общей долевой собственности в связи с узаконением пристроя на разрешение сторонами не заявляется, что влечет неисполнимость данного судебного акта, а именно: пристрой не является самостоятельным объектом недвижимого имущества (составляет лишь часть дома), вследствие этого зарегистрировать право собственности на него как на самостоятельный объект недвижимого имущества не представляется возможным, перераспределить же доли сособственников самостоятельно государственный регистратор не вправе.

В случае, когда право собственности на основное строение, к которому возведен самовольный пристрой, не зарегистрировано в установленном законом порядке, зачастую возникает другая проблема.

Владельцы таких строений, обращаются в регистрирующий орган с целью зарегистрировать свое право собственности на основное строение без учета самовольно возведенного пристроя, желая легализовать свои права на основное строение, а узаконением пристроя заняться в последующем, чаще всего при возникновении необходимости распорядиться объектом недвижимого имущества. Вместе с тем, как правило, на кадастровом учете стоит объект недвижимого имущества с учетом самовольного пристроя, а именно, в кадастровом паспорте содержатся сведения о наличии самовольного пристроя, площадь такого объекта указана с учетом пристроя.

При этом в случае наличия расхождений в сведениях о площади объекта недвижимого имущества, в связи с возведением самовольного пристроя, содержащихся в правоустанавливающих документах (например, договоре купли – продажи, заключенном до создания службы государственной регистрации, свидетельстве о праве на наследство, решении суда о признании права собственности, принятом судом до возведения самовольного пристроя и др.) и кадастровом паспорте на такой объект недвижимого имущества, а также в случае отсутствия судебного акта, свидетельствующего об узаконении такого пристроя в установленном законом порядке, государственными регистраторами принимаются решения о приостановлении и в последующем об отказе в проведении государственной регистрации прав.

При этом судебная практика в г. Барнауле складывается в пользу регистрирующего органа. Так, суды, признавая законными решения об отказе в государственной регистрации прав в аналогичных случаях указывают, что разница в сведениях о площадях, содержащаяся в правоустанавливающих и технических документах и обусловленная включением в площадь объекта площади самовольно возведенного пристроя, является препятствием для проведения государственной регистрации. В силу положений ст.ст. 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) самовольная постройка объектом недвижимости не является, право собственности на нее как на объект недвижимости может возникнуть только в случаях, установленных ст. 222 ГК РФ, при признании права собственности судом в случае наличия у лица, обратившегося за ее сохранением, права собственности на земельный участок под указанной постройкой, отсутствия нарушения прав иных лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.  Государственная регистрация в данном случае фактически привела бы к регистрации права собственности на объект недвижимости с учетом самовольно возведенного пристроя в обход установленного порядка, что недопустимо.

Таким образом, во избежание приведенных проблем, в целях обеспечения возможности в полном объеме распоряжаться недвижимостью по – своему усмотрению, а также во избежание возникновения необходимости обращения с дополнительными исковыми требованиями в суд, необходимо не откладывать "на потом" решение вопроса об узаконении самовольно возведенных пристроев, а также обращаясь в суд, помимо требования о признании права собственности на самовольный пристрой заявлять на разрешение суда и иные требования, которые могут в последующем создать препятствия для оформления Ваших прав.