Как выиграть на налоге с аренды и можно ли сдавать инвестиционные квартиры?

Арендная плата является доходом для гражданина, поэтому он должен заплатить с этой суммы налог. Самый простой способ — выплачивать обычные налоги на доходы физических лиц в размере 13%. Необходимо заключить письменный договор найма. После собственник жилья юридически считается официально сдающим жилплощадь.

"Расчет ведется на основании суммы дохода, указанной собственником в декларации 3-НДФЛ по итогам года. Сдать декларацию о доходах должен лично собственник квартиры не позднее 30 апреля за предыдущий год. Либо ему нужно оформить доверенность на другого человека, например, квартиросъемщика. Она заверяется у нотариуса", - рассказала порталу Amic.ru пресс-секретарь УФНС России по Алтайскому краю Екатерина Шакирова.

Собственник может отправить декларацию по почте, сдать лично или через личный кабинет на сайте. Тогда ему вообще не придется обращаться в инспекцию лично.

Арендодатель вправе оформить ИП и платить налог в размере 6% от общей суммы дохода по упрощенной системе налогообложения (УСН) - специальный налоговый режим, направленный на снижение налогов.

Но тут нужно оценить, стоит ли игра свеч. Предположим, человек сдает гостинку за три тысячи рублей, тогда этот вариант не для него. Ведь нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию ИП, вести Книгу учета доходов и расходов, не забыть про страховые взносы (а это примерно 27 тысяч в год). При этом его суммарный доход за год с аренды составит всего 36 тысяч.

"Сумма будет большой, даже при том, что он уменьшит сумму налога на величину этих страховых взносов, то есть фактически не будет платить налог. А в первом случае с этой же гостинки он заплатит всего лишь 4,6 тыс. за год. Но если имущество более дорогое, а аренда постоянная, этот вариант может быть выгодным", - продолжает Екатерина Шакирова.

Например, за квартиру, аренда которой составляет 10 тысяч, при УСН налог будет 7200 рублей, а по 3-НДФЛ – 15600 рублей. На самом деле выгода есть только в том случае, если у человека уже открыто ИП и он занимается другим бизнесом, то есть и так сдает отчетность, у него есть бухгалтер, который ведет учет и заполняет декларации, а аренда – только сопутствующая деятельность. Во всех остальных случаях единственно оптимальный вариант – сдача раз в год декларации 3-НДФЛ и уплата 13% налога.

Для регистрации ИП необходимо:

- заявление;
- копия паспорта;
- квитанция об уплате госпошлины в размере 800 рублей.

Все документы заверяются в нотариальном порядке, процедура займет три дня.

Также владельцы инвестиционной недвижимости могут оформить патент. Для этого в первую очередь нужно зарегистрировать ИП. Затем обратиться в налоговую инспекцию с заявлением на выдачу этого документа.

Если патент получается на срок до шести месяцев, то его оплата производится в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Если патент получается на срок от шести месяцев до года, то сумму налога можно оплатить двумя этапами:

1) в размере одной трети суммы налога в срок не позднее 90 календарных дней после начала действия патента;

2) в размере двух третей суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

При выборе формы налогообложения на основе патента ИП собственник освобождается от уплаты налога 3-НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды или найма, а также от налога на имущество.

Вы можете рискнуть, но следует помнить, что за это предусмотрен штраф. За умышленное неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% от суммы неуплаченного налогового платежа. За непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от суммы налога (взноса), подлежащего перечислению, в зависимости от периода просрочки платежа, но не более 30% и не менее одной тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

- штрафа;

- принудительных работ;

- ареста;

- лишения свободы.

Порядка 30% людей, которые покупают недвижимость, сдают ее в ипотеку. Но стоит отметить, что в большинстве кредитных договоров банки запрещают это делать без письменного согласия кредитной организации. 

В случае сдачи жилья в аренду и информирования об этом банка он может потребовать досрочного исполнения обязательств, то есть выплаты всей оставшейся суммы кредита. Ему, как залогодержателю, важно, чтобы квартира находилась в хорошем состоянии. Кроме этого, страховая компания может увеличить стоимость полиса.