«Больше проблемы, чем бизнес». Почему коммерческую недвижимость в историческом Барнауле продают годами

В историческом центре Барнаула продают больше десятка крупных коммерческих объектов: «офисники», магазины, бизнес-центры и даже крупные ТЦ. Предложений аренды больше в несколько раз. Но пока спроса на объекты практически нет. Не помогает даже концепция туристического Барнаула, которая предполагает развитие исторической части города. Что отпугивает потенциальных покупателей и арендаторов и какое будущее ждёт рынок коммерческой недвижимости центра, выяснил amic.ru.

Здания с историей

Объекты, продаваемые в историческом Барнауле, относятся к разным сегментам. Это и магазины, популярные 20-30 лет назад, и офисные центры, стилизованные под старину, и здания, несущие историческую ценность.

Так, на пересечении ул. Мало-Тобольской и пр. Ленина продают объект культурного наследия: строение, известное как «Постройка Богородице-Одигитриевской церкви». В объявлении указано, что недвижимость можно использовать под торговлю, офисы, общепит и другие помещения.

Здание на пр. Ленина, 2 / Фото: Avito.ru

Другое историческое здание находится на ул. Мало-Тобольской, 34. Это торговый дом и гостиница «Лалетин». Объект построили в 1907 году (по другой информации — в 1924-м) мещанин и предприниматель, владелец кожевенного завода Дмитрий Ильич Лалетин. В 1920-е годы дом национализировали. В 1998 году оно сильно пострадало от пожара, позже его отреставрировали.

Здание на ул. Мало-Тобольской, 34 / Фото: Avito.ru

На продажу выставлен и «Аптекарский магазин» на ул. Льва Толстого, 28, — здание культурного наследия, построенное в 1893 году. Изначально на втором этаже располагались семь жилых комнат, а первый этаж сдавали в аренду под торговлю и коммерческую деятельность.

С 1901 года по 1904-й там работал аптекарский магазин. В 1910 году в доме размещались разные торговые заведения, например, магазины готового платья и обуви. В 1920 году здание было национализировано и долгие годы было связано с аптечным делом. В 1950-е годы здесь находился магазин ремонта оптики, а с 1980-х годов действовала специализированная аптека «Лекарственные травы».

Здание на ул. Льва Толстого, 28 / Фото: Avito.ru

Продают в Барнауле Дом купца Морозова на пр. Ленина, 38 (1873 год постройки), и двухэтажное офисное здание на ул. Пушкина, 60 (стилизовано под постройки XIX века, но на сам деле возведено в 2012 году), а также ТЦ «Пассаж» (пр. Ленина, 2Б), офисный центр на пл. Баварина, 2а, и многие другие объекты.

НОВОСТИНедвижимость

Банк уехал. В Барнауле за 13 млн продают одну из красивейших усадеб конца XIX века

Ни под магазин, ни под офисы

Большинство зданий, выставленных на продажу в исторической части города, ищут покупателей уже много лет. Эксперты говорят, что спроса на объекты практически нет. Хотя ещё 20 лет назад это было самое популярное место в городе, а арендовать или тем более владеть недвижимостью считалось очень престижно.

«Уже несколько лет объекты по Ленинскому проспекту — „Старый базар“, торговые и офисные центры — не востребованы. Причин несколько. Город смещается в сторону Индустриального района: в центре и жилья нового мало, все стремятся в новые районы. Это раньше недвижимость на Ленинском проспекте была суперпопулярна. Есть в продаже здания, которые ещё не старые, но уже требуют ремонта. А многие объекты, построенные относительно недавно, уже морально, архитектурно устарели», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Ключ Риэлт» Константин Никитеев.

НОВОСТИНедвижимость

«Дом.РФ» готовит к продаже в Барнауле памятник истории, где располагается наркодиспансер

По его словам, арендаторы и потенциальные покупатели коммерческой недвижимости не рассматривают объекты в зоне туркластера из-за отсутствия парковочных мест. Чаще всего у недвижимости предусмотрено одно-два машино-места. Однако офисные центры и магазины нуждаются в гораздо большем числе парковок. Сделать их больше невозможно из-за сформированной дорожно-уличной сети и плотной застройки. Ещё одна причина, по которой здания в центре долго продаются, — их конструктив.

«Были клиенты, которые рассматривали здание под медицинский центр. Но остановились они на „периферии“, хотя в центре было интересное предложение и по цене, и по локации. Когда мы начали изучать вопрос перепланировки, перестройки, то оказалось, что поменять ничего нельзя. У многих зданий деревянные перекрытия, аппаратуру не поставить. В результате люди отказались. Предлагали объект под офисы, но там узкие коридоры, лестницы, и потенциальные покупатели снова отказались», — говорит Константин Никитеев.

Со зданиями, которые числятся в реестре объектов культурного наследия, ещё сложнее: продать их практически нереально, отмечает эксперт. Всё из-за того, что собственник несёт ответственность за состояние недвижимости. Если оно плохое, то владелец должен восстановить объект.

«Если объект исторический, то собственник в любой момент может получить предписание восстановить его. А это очень дорого. Должны быть сертифицированные бригады, „Наследие“ (национальный фонд поддержки объектов культурного и исторического значения, — прим. ред.) пишет паспорт, какие работы можно проводить, а какие нельзя. В старых зданиях часто маленькие помещения, неудобные лестницы. Но сейчас бизнес тяготит к open-space (офисы открытого типа, — прим. ред.), к большим пространствам. А здесь это сделать трудно. Историческое здание — это больше проблемы, чем бизнес», — говорит Константин Никитеев.

«Флакон» для Барнаула

Пока реанимировать историческую часть города не может даже туркластер «Барнаул — горнозаводской город». Самые крупные проекты в рамках программы — Арбат (пешеходная зона на ул. Мало-Тобольской) и Нагорный парк с набережной. Однако пока эти объекты привлекают не так много барнаульцев и гостей, как хотелось бы собственникам бизнеса.

«Пока у нас более-менее популярно направление гастрономии — рестораны, кафе. Появляются интересные концепции. Но торговля в исторической части города умирает. В ту же туристическую зону никак не может переехать главная городская ёлка. А она бы привлекала людей, если бы стала ежегодной. Предприниматели могли бы открыть там какие-то точки, если бы были уверены, что поток горожан будет стабильный, а не только по праздникам и выходным», — отмечает эксперт.

НОВОСТИНедвижимость

Недооценённый проект. Барнаул не получит 250 млн рублей на развитие туристического центра

Оживить истерический район Барнаула можно за счёт создания здесь «точек притяжения» и «изюминок», считает Константин Никитеев. Это могут быть мастерские ремёсел, музеи и другие культурные объекты. Как только зона туркластера станет популярной и узнаваемой, арендаторы и владельцы бизнеса потянутся сюда и, возможно, станут востребованными и коммерческие объекты.

«В туркластере должны быть какие-то изюмнки, а не просто старые здания, за которыми никто не следит. Мастерские ремёсел, музеи и другие объекты. Алтайский край получает большой поток туристов, но Барнаул получает только транзит. Нужно дорабатывать и искать точки притяжения. Есть опыт в России, когда осваивают старые заводы, делают творческие пространства. Например, „Флакон“ (торгово-выставочный и офисный комплекс в Москве на территории бывшего Хрустального завода имени Калинина, — прим. ред.). Нужно и в Барнауле развивать подобные площадки», — считает Константин Никитеев.