Проведение общих собраний или открытых конкурсов для выбора управляющих организаций в сфере ЖКХ (пошаговая инструкция)

Приближается 1 января 2007 года - день, в который на всех собственников жилья в многоквартирных домах ляжет ответственность за настоящее и будущее их жилья. Первое испытание ждет их уже в первом полугодии будущего года, когда им предстоит решить - намерены ли они сами управлять своим домом или выбрать управляющую компанию, а также определить перечень работ и услуг, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, и договориться с управляющей компанией о размере платы за них.

Как сделать это грамотно, в полном соответствии с законодательно определенной процедурой, по просьбе ИА REGNUM рассказал эксперт Фонда " Институт экономики города" Дмитрий Гордеев.

В соответствии со Ст. 161 Жилищного кодекса и ст. 18 Федерального закона № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в первом полугодии 2007 года органы местного самоуправления обязаны провести открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы.

Порядок проведения конкурсов определен постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75. Это постановление устанавливает достаточно строгую процедуру проведения конкурсов, исключающую или значительно осложняющую возможность предрешенности их результатов. К претендентам на управление многоквартирными домами постановление также предъявляет серьезные требования.

Сейчас в некоторых муниципалитетах, которые после принятия Жилищного кодекса не проводили разъяснительную работу с гражданами и надеялись, что им удастся провести конкурсы формально, признавая победителями свои муниципальные организации, спохватились и решили за три месяца до 1 января провести собрания во всех многоквартирных домах на территории муниципалитета. Вопрос в том, чтобы при этой кампании не были нарушены права и интересы граждан-собственников помещений. В связи с этим, перечислю, на что надо обратить внимание:

Первое. Для принятия легитимного решения необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной или заочной форме. Собрание могут инициировать только собственники, но не управляющая организация. Если собрание проводится в первый раз, то сообщение должно быть вручено каждому собственнику помещения под роспись за 10 дней до дня проведения собрания. В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны: кто является его инициатором, форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование), дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестка дня собрания (ее нельзя менять в ходе собрания), порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Последнее очень важно, например, для ознакомления с условиями проектов договоров управления многоквартирным домом, которые предлагают претенденты - управляющие организации. Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более пятидесяти процентов площадей помещений в доме (см. Ч.3 Ст. 45 ЖК). Проведения собрания в "очно-заочной" форме, когда часть собственников помещений голосуют сами, а недостающие голоса "добираются" при заочном "опросе" путем сбора подписей кодекс не допускает. Решение при таком смешанном голосовании не будет считаться принятым в соответствии с Жилищным кодексом.

Второе. Нельзя выносить на рассмотрение собрания некорректно и безапелляционно сформулированный вопрос: "О выборе в качестве управляющей организации ДЕЗа № 15". Первым вопросом собрания должен быть вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Если большинством голосов будет принято решение о выборе способа управления посредством управляющей организации, то после этого можно выбирать конкретную управляющую организацию.

Третье. При выборе управляющей организации мало назвать эту организацию. Часть 1 Ст. 162 ЖК устанавливает, что договор управления заключается "на условиях, указанных в решении общего собрания". То есть нельзя просто ограничиться поручением кому-то (чаще муниципалитету или самому управляющему) после собрания сформулировать условия договора. Такое решение не будет соответствовать федеральному законодательству. Будут нарушены Ст. 162 Жилищного кодекса РФ и Ст. 167, 168 и 432 Гражданского кодекса РФ. Последствия - заключенный договор управления не будет считаться заключенным, и для управления таким многоквартирным домом надо будет проводить открытый конкурс. Собственники и потенциальная управляющая организация являются равными сторонами и могут в равной мере влиять на содержание договора. Навязывать какую-то определенную форму договора никто не вправе. При этом можно использовать примерную форму договора управления, рекомендуемую, например, муниципалитетом. На собрании необходимо обсудить и проголосовать условия договора управления, установленные в Ч. 3 Ст. 162 ЖК:

1) состав общего имущества многоквартирного дома и адрес такого дома. Для этого надо самим подготовить перечень на основании Ч. 1 Ст. 36 ЖК и п. 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. При этом управляющий обязан отвечать за все коммунальные услуги, включая электро-, тепло-, водо- и газоснабжение;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Как вносить плату (через почту, банк или в кассу), когда ее вносить (можно изменить период с 1 по 10 число месяца, следующего за прожитым) вопросы обсуждаемые. При этом законодательство (п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.06 № 307) требует, чтобы плата вносилась только на банковский счет управляющего, а не расчетно-кассового центра;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Контролировать качество работы управляющего никто, кроме собственников помещений не сможет и, скорее всего, не будет. Ни органы местного самоуправления, ни региональные структуры. У них не хватит ресурсов и времени.

Четвертое. Самое главное правило согласования на собрании условий договора управления - это полный баланс между перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и размер платы за жилое помещение. Можно не использовать размер платы, утвержденный органами местного самоуправления для перечня услуг и работ по содержанию и ремонту виртуального многоквартирного дома, а добиваться его снижения в договоре (например, в части ненужных или невыполняемых в прошлые годы работ). Но надо помнить, что управляющий не должен делать то, за что ему не платят. Если пытаться заказать большой перечень работ и услуг за неадекватно малую плату, то велика вероятность того, что управляющий не будет качественно выполнять часть услуг и работ. Скорее всего, если не удастся достигнуть баланса на собрании, то управляющий самостоятельно установит этот баланс не в пользу собственников помещений.

Пятое. Кого выбирать в качестве управляющего? Лучше, если управляющим будет организация или предприниматель, которые уже успели приобрести положительную репутацию в своем или в соседнем поселении. Если кандидатом является единственная муниципальная организация, то надо особенно щепетильно оценить ее деятельность в прошлые годы. Попросите перечень услуг и работ, которые эта организация выполняла в вашем доме за установленную муниципалитетом плату. Необходимо критически оценить качество работы такого претендента и в ходе выбора предлагать изменять перечни услуг и работ и (или) размера платы стремясь обеспечить взаимную выгоду двух сторон договора: собственника помещения и управляющего.

Иногда пассивные и не имеющие необходимых для управления домом знаний собственники помещений выгодны муниципальным структурам. Но качество проживания в многоквартирном доме и его состояние нужно гражданам-собственникам помещений. Качество связано с наличием или отсутствием активности граждан. Собственники помещений должны понимать, что даже если управляющий определен в результате открытого конкурса, то они вправе в любой момент собраться на собрание и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию или изменить условия договора управления. Это право установлено частью 3 Ст. 161 Жилищного кодекса РФПравительство утвердило новые правила содержания общего имущества в многоквартирных домах