Стоит ли покупать квартиру в ипотеку

К сожалению автор, оставивший публикацию на сайте Газета.Ру, затронул лишь небольшой кусочек вопроса и оставил за рамками кучу связанных вопросов. Надо считать в совокупности со следующими факторами: Реальная инфляция в стране, реальный уровень дохода, реальная ситуация (съемная квартира или лишние "деньги").

От редакции. Мы публикуем отклик на "личный опыт" нашего читателя "Расскажу, как избежать грабительских процентов по ипотеке". Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике "Личный опыт", написаны читателями "Газеты.Ru". Редакция не всегда разделяет их точку зрения.

Давайте посмотрим на вопрос со стороны ситуаций.

Ситуация 1: Съемная квартира.

Если посмотреть на статистику, то в большинстве случаев это пара молодых людей в возрасте 20-30 лет. Даже в Москве при условии адекватности, трудолюбия и наличия мозгов эта пара может рассчитывать на доход порядка 100к рублей в месяц (работают оба). Аренда однокомнатной квартиры в шаговой доступности от метро будет обходиться примерно в 35к в месяц, в среднем если без изысков на повседневную жизнь можно тратить еще 20к, дорога до работы и нормальное питание в столовой еще 15к в месяц.

Итого получается -

экономная пара молодых людей может откладывать 30к из своего дохода.

Свадьбу, рождение ребенка, отдых два раза в год за границей я намеренно оставляю за рамками этого расчета.

Вариант 1: принимается решение о покупке квартиры по ипотеке.

Если посмотреть стандартные программы популярных банков, то получается, что при платеже по ипотеке в 30к в месяц (снимаем квартиру, ждем свою), невозможно купить даже самую маленькую квартиру на уровне котлована. Так что условия задачки усложняются необходимостью накопить некий капитал (10% первоначальный взнос + платежи пока не сдадут квартиру).

Из минимальных вариантов можно найти квартиру на окраине города без отделки и минут 20-25 до метро. Такая квартира на уровне котлована будет стоить порядка 4,5м. Чтобы купить надо будет отдать сразу 10% и потом совершать платежи в размер 55к в месяц на протяжении 20 лет. В принципе наше пара себе это сможет позволить, а государство получит двух банковских рабов без права на ребенка и нормальную жизнь.

Собственно, сверх платежа у них будет оставаться порядка 10к, которые будут тратиться на обустройство новой квартиры по минимуму.

Если предположить, что на протяжении 20 лет стоимость квартиры будет расти ежегодно всего на 5% (а реально сейчас растет быстрее), то через 20 лет квартира будет стоить 11,3м, а сумма выплат банку составит 12м. А если применить стоимость денег на таком большом периоде, то вообще получается очень выгодное приобретение.

Но существует огромный риск, банк оставляет за собой право менять % ставку по ипотеке, а система платежей выстроена таким образом, что реальное и существенное погашения вашего долга происходит примерно по истечении половины платежей. До этого большая часть платежа уходит на погашение процентов по ипотеке. А 20 лет в нашей стране – это извините!!!

Вариант 2: жить на съемной квартире и копить на новую.

Вот тут, уважаемые, разочарую сразу, какие бы не применялись % роста ЗП или % по депозиту % удорожания квартиры и % инфляции не позволяют купить квартиру за счет накоплений и дохода по депозиту без привлечения ипотеки. На перспективе нескольких лет действительно выгодно копить деньги, чтобы сделать максимальный первоначальный взнос. Но как только сумма пополнения депозита и % по депозиту приближаются к условной сумме удорожания квартиры и объему инфляции, надо принимать решение об ипотеке. Именно так поступает большинство грамотных с финансовой точки зрения людей.

Ситуация 2: есть где жить

Вариант 3: улучшение условий.

Тут намного проще - у нас своя, пусть и крохотная, но своя. Соответственно пара уже откладывает не 30к, а 65к. Вот тут то и возникает самый сложный вопрос, с которым многие мучаются очень долго. Как поступить: копить? или ипотека?

Давайте посчитаем в перспективе 10 лет.

Если брать ипотеку, то один очень популярный банк под ежемесячный платеж в 55к даст 3,6м, что позволит поменять квартиру и получить +1 комнату. Что мы получаем? При росте стоимости квартиры на 5% ежегодно, она будет стоить через 10 лет уже 5,6м, а банку мы выплатим 6,6м.

Если воспользоваться депозитом, то получается следующая картина: если мы открываем депозит под 11% годовых с ежемесячной капитализацией и ежемесячно пополняем на 55к (можно открыть с возможностью снятия и класть все 65к, но меньший процент и штраф за снятие делаю это невыгодным), то уже через 5 лет мы сможем накопить сумму необходимую на покупку данной комнаты даже с учетом подорожания недвижимости на 5% ежегодно.

За рамками осталось много факторов. Многие прогнозируют замедление роста цен на недвижимости из-за ввода налога на реальную стоимость недвижимости и "слива" на рынок инвестиционных квартир, кто-то трубит о насыщении рынка недвижимости. Другие связывают хранение денег на депозите с большим риском обесценивания денег (инфляция, кризис, падение цен на нефть, обвал национальной валюты). Лично я отношусь к варианту 3, скоро пополнение в семье и депозит будет расти уже не так быстро как сейчас.

Наличие финансовой подушки и понимание стоимости денег во времени уже сейчас позволяет экономить в реальной жизни,

так как есть возможность зимой покупать вещи по акциям на лето, а летом на зиму и экономить до 70% стоимости. Покупка машины за наличные позволила не переплачивать за кредит, а так же получить порядка 15% скидку за счет оплаты наличными и выбора удобного момента для покупки машины.

Учитесь считать деньги и всегда будет, что потратить.