Торговые центры мешают жить, но повышают ликвидность жилья

Компания "Метриум Групп" подготовила рейтинг подмосковных городов по уровню обеспеченности объектами торговли. Первое место с большим отрывом заняли Котельники — 7652,1 кв. м торговых площадей на 1 тыс. человек; нижняя, 31-я, строчка рейтинга — у города Долгопрудный, где на 1 тыс. жителей приходится лишь 417 кв. м магазинов, пишут "Известия".

Рейтинг подготовлен на основе данных министерства экономики Московской области. Рассматривались города Подмосковья в радиусе 35 км от МКАД.

Как отмечают составители, близость большого количества магазинов не всегда является положительным фактором для жителей. Так, в Котельниках большинство магазинов рассчитаны прежде всего на внешний спрос, что создает определенные проблемы. Здесь работает один из крупнейших торговых центров России — "Мега Белая дача" площадью 214 тыс. кв. м. Также есть ТЦ Real (около 30 тыс. кв. м), строительный гипермаркет Castorama (11,5 тыс. кв. м), центр оптовой торговли SELGROS Cash&Carry (10 тыс. кв. м).

— Наличие такого рода объектов в городе приводит к большому потоку людей, машин, а также необходимости появления рядом автостоянок, складов. Как следствие, неминуемы пробки, увеличение загрязненности. Вряд ли такое окружение жилого массива можно назвать удобным, — считает Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум Групп".

Несмотря на эти неудобства, цены на жилье здесь достаточно высокие: 90,6 тыс. рублей за 1 кв. м — на первичном рынке и  112,4 тыс. рублей за 1 кв. м — на вторичном. Для сравнения, в Мытищах, занявших второе место по удобству шопинга (3434,5 кв. м на 1 тыс. человек), средний уровень цен жилья на первичном рынке — 88,2 тыс. рублей за 1 кв. м, на вторичном — 115,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Наиболее низкие цены в первой пятерке в Голицыно: 60,5 тыс. рублей за 1 кв. м — на первичном рынке, а на вторичном — 79 тыс. рублей за 1 кв. м. Дело в том, что это один из самых маленьких городов Подмосковья, при этом расположенный на значительном удалении от МКАД.  Хотя магазинов здесь достаточно много, все они ориентированы на потребности местных жителей и работают в сегменте "эконом". Это единственный город в первой пятерке рейтинга, в котором торговля ориентирована исключительно на внутренний спрос.

В замыкающих пятерку Красногорске и Химках есть ТРЦ, притягивающие главным образом покупателей из Москвы, а цены на жилье здесь одни из самых высоких в Подмосковье. На первичном рынке средние расценки составляют 105,7 тыс. рублей и 93,1 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно. На вторичном — 106,6 тыс. рублей и 106,8 тыс. рублей за квадрат.

Любопытно, что львиную долю торговых площадей в Химках формируют мебельные магазины — IKEA (200 тыс. кв. м) и МТЦ "Гранд" (140 тыс. кв. м).

Строгой связи между ценами на жилье и доступностью торговых центров нет. В занявшем последнее, 31-е, место Долгопрудном квартира в новостройке стоит порядка 90 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом уже в Старой Купавне, занимающей предпоследнее место, квартира в новом доме обойдется всего в 50 тыс. рублей за квадрат.

По мнению экспертов, хотя развитая торговая инфраструктура мало влияет на цену, она может существенно повысить ликвидность жилья.

— Для многих жителей, особенно в Подмосковье, большое значение имеет наличие вблизи жилого комплекса качественной торговой и развлекательной инфраструктуры, поскольку  это повышает привлекательность проекта и формирует лояльность покупателя к данному району. К примеру, в нашем проекте "Новое Тушино" (Красногорский район), вблизи которого расположен торговый центр О’КЕЙ, такое соседство будет скорее плюсом, чем минусом, поскольку жителям будет доступна инфраструктура не только комплекса, но и ТРЦ, — рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер".

При этом он уточнил, что появление крупного мегамолла рядом с жилыми районами может привести к транспортному коллапсу и создаст определенные неудобства местным жителям.

— Строительство в городе крупного торгового объекта на 100–300 тыс. кв. м имеет противоречивые последствия. С одной стороны, это хорошие условия для шопинга, дополнительные рабочие места рядом с домом, наличие развлекательных зон, с другой — многокилометровые пробки по выходным, проблемы с парковочными местами, — согласна с ним Мария Литинецкая.

Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов", отметил, что cовокупное предложение торговых площадей современного формата увеличивается в Подмосковье рекордными темпами. При этом, по его словам, девелоперы не всегда, начиная строительство, ориентируются на потребности местных жителей.

— Город может обладать низкими показателями численности населения, доходов жителей, но при этом быть интересен девелоперам для строительства крупных объектов — например, на крупной автомагистрали, проходящей через город (или вблизи него), — объясняет Васюткин.

По его словам, можно выделить два типа городов. С одной стороны, достаточно крупные и экономически развитые города, находящиеся на удалении от Москвы, в которых нет или мало качественных ТЦ. Например, Ступино, Наро-Фоминск, Раменское, Серпухов. Здесь эффективно размещение крупного ТРЦ в черте города, формирующего центр проведения досуга для всех жителей города.

— Второй кластер — города, расположенные на крупных магистралях, в высокоплотных районах концентрации городского населения. Вблизи данных городов эффективно размещение ритейл-парков. Это города, для которых характерны ярко выраженные маятниковые потоки в сторону Москвы, значимый прирост численности населения в дачный период, — объясняет эксперт.