В Москве стоимость аренды квартир пропишут в законе

Департамент экономической политики Москвы разрабатывает законопроект, в котором будут прописаны порядок определения и изменения платы за съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров между нанимателями и наймодателями. Об этом "Известиям" рассказал источник в мэрии. К концу 2013 года на основе законопроекта также должны быть разработаны "Правила проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах". 

Как рассказал источник, законопроект должен быть готов во второй половине 2013 года. Его могут принять в виде отдельного закона "О защите прав нанимателей и наймодателей жилых помещений наемного (арендного) жилищного фонда" или как поправки во вторую часть Гражданского кодекса. По словам источника, в настоящее время законодательство "не обеспечивает надлежащую защиту прав нанимателя и наймодателя", а это приводит к тому, что "арендный сектор находится в теневой зоне" и практически не приносит в бюджет налоги.

В департаменте отметили, что в 2012 году налог заплатили всего 15 тыс. арендодателей. Всего в столице, по оценкам разных экспертов, сдается 400–500 тыс. квартир. 

По словам источника, законопроект предусмотрит также возможность дополнительного регулирования арендного рынка со стороны региональных властей. Будут регламентированы и случаи, когда наймодателем выступают сами региональные или муниципальные власти. К концу года на основе законопроекта должны быть разработаны "Правила проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах". 

— Я считаю, что установить стандарты на рынке арендного жилья нужно, потому что права нанимателей сейчас плохо защищены, — говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. — В частности, они должны все время быть готовы к тому, что арендодатель прикажет им съезжать. Я считаю, что такое объявление он должен озвучивать как минимум за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сейчас. С другой стороны, нельзя перегибать палку. В Германии, например, арендодатель в ряде случаев вынужден по нескольку месяцев ждать, пока наниматель заплатит, и не имеет права его выгнать. Также там есть правило о том, насколько может подниматься цена на аренду с течением времени. Я считаю, что регулировать порядок определения цены нельзя, потому что его должен регулировать сам рынок.

По мнению Константина Апрелева, если рынок будет поставлен в жесткие рамки, это приведет не к сокращению, а, наоборот, к увеличению серого сегмента.

— Если людей не будет устраивать порядок заключения письменного договора, они будут заключать его устно, — поясняет эксперт. 

Адвокат коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Максим Столяров считает, что арендодатели и наниматели нарушают права друг друга в одинаковых пропорциях.

— Арендодатели выселяют своих жильцов, не дав им времени подыскать другую квартиру. Наниматели же отказываются съезжать и при этом не платят, да еще могут причинить хозяевам имущественный вред, — рассказал юрист. — Статистики никто не ведет, но можно сказать, что такие дела в судах не являются редкостью.

По словам адвоката, и те, и другие могут защитить себя, правильно составив договор. Но адекватное законодательное регулирование, как отметил Максим Столяров, не будет лишним и даст им дополнительные гарантии. 

Управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости Артем Цогоев считает, что цивилизованный рынок аренды жилья может появиться только при жесткой штрафной политике.

— Нужно усилить контроль, постоянно вести проверки, брать высокие штрафы, если окажется, что в квартире проживает не родственник из Житомира, а посторонние люди из Средней Азии, — говорит эксперт. — Без этого, какими бы хорошими ни были правила, прописанные в законопроекте, они работать не будут. У нас и сейчас есть санитарные нормы, которые указывают, сколько человек может проживать в квартире определенной площади. И при этом у нас есть съемные квартиры, в которых живут десятки гастарбайтеров.