Дорогой сервис и недоступная "социалка". Девелоперы обсудили проблемы коттеджных ЖК

Рынок малоэтажного домостроения за последние годы перешел от ажиотажа к спокойствию. Девелоперы продолжают развивать коттеджные поселки, но уже более сдержано: они не рассчитывают на массовый спрос, предлагают продукты, адаптированные под бюджет покупателей, а также отказываются от "изысков" в своих проектах. При этом застройщики столкнулись с различными проблемами – от нежелания жителей платить за инфраструктуру поселков до отсутствия перспектив по строительству социальных объектов. Об этом говорили на круглом столе по малоэтажному строительству, организованном "Сибирской медиагруппой".

В приоритете

Ввод частных домов в Алтайском крае замедлился: с января по август в регионе возвели 391 тыс. квадратных метров. Это на 17% меньше, чем годом ранее, сообщает Дом.рф. При этом спрос на загородное жилье сохраняется: существует категория людей, которая мечтает переехать из квартиры на землю, говорят эксперты. Однако чаще семьи не готовы платить за "полуфабрикат" – дом, который нужно достраивать. Большой запрос – на укомплектованные объекты.

"Человек, заплатив деньги за дом, хочет открыть дверь и максимум, что сделать – поставить мебель. У клиентов сегодня такой запрос. Также они хотят построить дом в ближайшие два-три месяца и не готовы ждать с годами. Поэтому застройщики, которые удовлетворяют эти две потребности, сегодня выигрывают. А выигрывают они в цивилизованных поселках, где есть дороги, электричество, коммуникации, близко расположены детсады и школы. Именно эти проекты сегодня в приоритете у потребителя", – говорит Марина Ракина.

Марина Ракина / Фото: Олег Укладов

Основным инструментом для приобретения (или строительства) дома остается ипотека, в том числе и льготная. Эксперты отметили, что сейчас средняя цена загородного дома в 100-110 "квадратов" – 7,5 млн рублей. При этом семьи уже не рассматривают коттеджи в 150 квадратных метров – они не готовы переплачивать за "ненужные" площади.

Эксперты предполагают, что с сохранением семейной ипотеки для частного домостроения на уровне 6% сохранится и спрос. Вот только для качественного прорыва рынка ИЖС девелоперам нужно решить множество проблем, с которыми они уже столкнулись.

НОВОСТИОбщество

"Стопор" для рынка. "Новая" семейная ипотека обрушит продажи барнаульских новостроек

Недоступны сервис

За последние годы многие застройщики кардинально поменяли подход к развитию коттеджных поселков. Они не только готовят инфраструктуру микрорайонов, продают участки и строят дома, но еще и занимаются управлением реализованных проектов. То есть работают по принципу управляющей компании, оказывая различные услуги и предоставляя всевозможный сервис. Однако не все жители ценят такой подход.

Как отметил девелопер коттеджных поселков Михаил Кочетов, в коттеджных поселках возникла большая дифференциация жителей. То есть в одном ЖК стоят дома, купленные за 3 млн по сельской ипотеке, а рядом – многомиллионные особняки.  

"Само по себе это не страшно, но это страшно, когда происходит налаживание сервиса. И за него надо платить. И получается, что для одних людей эта сумма уже является существенным ударом по бюджету, а другую категорию не устраивает тот уровень сервиса, который предлагают за эти деньги. И возникают неприятные, зачастую конфликтные ситуации. Пытаемся с ним бороться", – сообщил Михаил Кочетов.

Кочетов Михаил / Фото: Олег Укладов

Отчасти из-за этого (а также в целом из-за охлаждения рынка) девелоперы снижают темпы ввода объектов социально-бытовой инфраструктуры в новых ЖК, а иногда и отказываются от возведения некоторых объектов. В текущей экономической ситуации для компаний эти расходы неподъемны. 

"В среднесрочной перспективе я прогнозирую сокращение объемов качественных предложений на рынке земельных участков. Наверное, то, что мы сделали в "Ботанике", вряд ли ближайшее время когда-то увидим: то есть все наши порывы проложить коммуникации под землей, сделать красивые фонари и т.д. К сожалению, все это стоит немалых денег. А сегодня люди голосуют кошельком за более дешевый продукт, и, как выяснилось, никто особо не оценил наши изыски", – сказал Михаил Кочетов.

НОВОСТИБарнаул

Дом за городом без компромиссов. Почему барнаульцы выбирают готовые коттеджные поселки

Социальный вопрос  

Более глобальный вопрос, который стоит перед девелоперами коттеджных поселков, – строительство социальных объектов. Сейчас, как сообщили участники дискуссии, в пригороде Барнаула существуют большие проблемы со школами, детсадами, поликлиниками: в новых кварталах их нет. И вряд ли в ближайшие годы они появятся. Девелоперы говорят, что возведение социальных объектов для них непосильно.

"Мы готовы выделить землю, дать готовые коммуникации, участвовать в проектировании. Нот сам объект мы не построим – не вытянем. Нормы рентабельности не позволят. Кроме того, например, для частных детских садов нужен оператор. А туда никто не хочет идти работать. В городе, например, построен хороший детский сад, а люди не везут туда детей", – отметил Михаил Кочетов.  

Председатель правления Союза строителей Алтая Александр Мишустин вспомнил опыт поселка Сибирская долина. В проекте планировки микрорайона были и медпункт, и детский сад. Участки под них действительно выделили, однако они так и стоят пустыми.

Кочетов Михаил / Фото: Олег Укладов

Проблему социальных и инфраструктурных проблем поселков мог бы решить комплексный подход строительства. Его уже практикуют во Власихе, где по программе КРТ (комплексного развития территории) возводят коттеджный микрорайон. Куратором проекта выступает Дом.рф, который передал землю застройщику в аренду. Но и этот механизм пока буксует.

"Сегодня мы говорим, что Дом.рф расторговал два участка. Один более-менее начали застраивать, а ко второму участку еще не приступили. Не могут никак сойтись в вопросе социальных объектов: зачем на двух соседних участках требуется построить две школы и два детских сада. А это условия Дом.рф. Разумно или нет? Может ли девелопер на 25 га гектарах возвести школу, детский сад, поликлинику и все коммуникации? Наверное, нет", – отмечает Александр Мишустин.

Эксперты круглого стола считают, что в этом вопросе без участия властей не обойтись. А потому они предлагают сформировать группу или отдел с участием представителей администраций (как города, так и пригородных районов), девелопера, риелторов. Только совместными усилиями можно найти выход из сложившейся проблемной ситуации.