"Стопор" для рынка. "Новая" семейная ипотека обрушит продажи барнаульских новостроек

Обновленная семейная ипотека перестанет двигать рынок новостроек. С 1 октября вступили в силу новые правила госпрограммы, и теперь для большинства семей ипотека доступна под 8-10%, а не под 6%. Эксперты уверены: при высоких ценах на квартиры эти ставки – заградительные, и лишь малый процент семей сможет пользоваться программой. Как застройщики будут справляться с потерей целевой аудитории и куда может сместиться интерес покупателей – в материале amic.ru.

Жесткие условия

С 1 октября 2026 года ставка и лимит по семейной ипотеке зависят от количества детей и субъекта страны. Так, в регионах (кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), будут действовать следующие условия:

один ребенок – ставка 10%, максимальный кредит – 6 млн руб.;
двое детей – 8% и 8 млн руб.;
трое детей – 6% и 10 млн руб.;
четверо детей – 4% и 10 млн руб.;
пять и более детей – 2% и 10 млн руб.

При этом на момент заключения договора хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет, а сам кредит можно получить максимум на 15 лет (ранее срок был 30 лет). Однако семья может оформить ипотеку по старой ставке в 6% (вне зависимости от количества детей), если оплатит 50% стоимости жилья.

Федеральные эксперты уверены, что ужесточение параметров программы и удорожание кредитов неизбежно приведут к снижению числа сделок и росту нагрузки по ежемесячным платежам. Основной удар придется на массовый сегмент – семьи с одним и двумя детьми. По информации Циан, более 60% льготных жилищных кредитов приходилось как раз на семьи с одним ребенком, еще около 30% – на семьи с двумя детьми. Вместе эти категории формируют более 90% всех выдач.

НОВОСТИОбщество

Без ипотек. На рынке жилья Барнаула резко выросло число сделок за наличные

Руководитель комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ Екатерина Авдеева, комментируя изменения изданию "ФедералПресс", приводит пример расчетов для семьи с одним ребенком, которая решила взять ипотеку в размере 6 млн рублей на 25 лет. При старой ставке 6% платеж для них составлял около 38,7 тысячи рублей в месяц. При новой ставке в 10% он вырастает до 54,5 тысячи рублей (увеличение на 41%). 

"Для застройщиков же это означает пересмотр продуктовой линейки. Объем выдач по программе может снизиться на 20–30 %. В регионах, где семейная ипотека занимает до 70 % сделок, падение спроса рискует оказаться еще глубже. Не исключено, что девелоперам придется замораживать новые проекты. В столицах рынок адаптируется быстрее за счет рыночной ипотеки", – отмечает Екатерина Авдеева.

Региональные эксперты поддерживают: число покупателей новых квартир может снизиться на 30-40%. Как отметил руководитель агентства недвижимости "Ключ Риэлт" Константин Никитеев, в России на семью в среднем приходится 1,6 ребенка, а доход большинства многодетных семей не позволит им оформить ипотеку.

Справка
Согласно данным Росстата на начало 2025 года, 20% многодетных семей в России остаются за чертой бедности. Это означает, что из 2,7 миллиона российских семей, воспитывающих трех и более детей, более 500 тысяч находятся за гранью официального прожиточного минимума.

НОВОСТИБарнаул

Старая новая опция. Застройщики Барнаула вновь вернули на рынок квартиры с ремонтом

Малодоступной семейную ипотеку делает и новый максимальный срок выдачи в 15 лет. Нередко заемщики (и даже банки) растягивали кредит на 30 лет. Переплата в этом случае была высокой, однако ежемесячный платеж – комфортный для семьи. Если вернуться к примеру от Екатерины Авдеевой, то для семьи с одним ребенком, которая решает оформить кредит под 10%, ежемесячный платеж при сроке в 15 лет увеличивается до 64,5 тыс. рублей.

"Ситуация тяжелая. Нужно учитывать, что при сегодняшней инфляции и ценах на новостройки, новые условия станут "стопором" для рынка. Раньше 70% всех продаж новостроек были по льготной ипотеке. Последние годы и месяцы ее доля снизилась до 30%. Сейчас, вероятно, она будет занимать не более 20%", – считает Константин Никитеев.

Возможно, что на этом фоне вырастет доля "обычной", коммерческой ипотеки (вне льготных программ). Однако пока кредит под 20-21% решаются брать только те, у кого есть 80-90% нужной суммы. И лишь недостающие 1-2 млн рублей они готовы оформить в ипотеку.

Акции, скидки, подарки

На фоне оттока покупателей девелоперы начнут искать различные способы сохранить продажи, предполагают эксперты. Например, за счет скидок. Также среди инструментов – увеличение количества дисконтов, в том числе скрытых, появление новых программ рассрочки и других программ, а также предложения по специальной цене на отдельные лоты. Однако на снижение цен девелоперы вряд ли пойдут.  

Дело в том, что сейчас большинство строек финансируется через проектное финансирование с эскроу-счетами. Банк выступает не просто кредитором, а соавтором финансовой модели проекта, и он защищает свои риски.  По информации на 2026 год, до 20% стоимости квадратного метра в новостройках может приходиться на банковские проценты по проектному финансированию. Однако некоторые девелоперы называют цифру в 30-40%.

"Пока банки будут пить кровь, ничего мы хорошего особо не увидим. Растет себестоимость строительства, растет стоимость рабочей силы, материалов. При этом если наполнение эскроу-счетов небольшое, то ставка для девелопера, по которой он кредитует стройку, высокая. Все это влияет на цену квадратного метра. И доступность квартир сейчас небольшая. Подарок в виде кладовки никак не решит ситуацию", – отмечает Константин Никитеев.

Новые возможности

Однако в обновленном варианте семейной ипотеки есть один важный нюанс: условия программы сохраняются прежними (ставка 6%, один ребенок до 6 лет или два несовершеннолетних, лимит 6 млн рублей) на строительство и покупку частного дома. Константин Никитеев считает, что это "окно возможностей" для семей, которые действительно хотят улучшить жилищные условия.

"Зачем семье брать студию в 30 "квадратов", в которой и жить невозможно, если за те же деньги можно построить или купить дом с земельным участком? Сейчас на рынке предложения есть, да, они разного качества, но выбрать можно", – говорит эксперт.

В связи с этим на рынке малоэтажного домостроения возможно оживление. Выиграют компании, которые смогут адаптировать свои продукты под запросы рынка. Например, предлагать не голую коробку, а дома с ремонтом и даже – минимальным набором мебели. При этом важный фактор сохранения спроса – сохранение адекватной цены на готовые дома и услуги строительства.

"Если застройщики не уйдут в какие-то бешеные суммы, то думаю, что мы увидим всплеск на рынке частного домостроения", – считает Константин Никитеев.

"Спрос поджимается". В Алтайском крае растет число непроданных квартир в новостройках

В "пиковые" годы более 60% квартир распродавали до завершения строительства дома, теперь же удается реализовать лишь треть

НОВОСТИОбщество