Привет из 2030-го. Строители объяснили, почему цены на квартиры растут вопреки всему

150 тыс. рублей – к этой планке уже приближается средняя стоимость квадратного метра в барнаульских новостройках. Девелоперы разводят руками и обвиняют во всем банки, которые выдают проектное финансирование по огромным ставкам, берут комиссии за одобренных ипотечных клиентов, а также закладывают в цену квадратного метра собственную прибыль. В результате на рынке возникла абсурдная ситуация: квартиры в ЖК, возведенных за последний год, стоят меньше, чем в строящихся комплексах. Их и выбирают барнаульцы для покупки. А еще – вторичный фонд. Поэтому процент нераспроданных квартир стремительно растет. О том, почему ситуация может усугубиться, говорили на круглом столе в ИД "Алтапресс".

Взгляд в будущее 

В Алтайском крае сейчас возводят 731 тыс. квадратных метров жилья, из которых продано всего 40% (293 тыс. квадратных метров). Помимо отмены ипотечных госпрограмм, высокой ключевой ставки ЦБ, внедрения ипотечного стандарта, к снижению спроса привели сверхдорогие квартиры.

Председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин объясняет: цену квадратного метра во многом определяет банк, выдающий проектное финансирование. Сегодня стоимость квартир в домах, сдача которых запланирована на ближайшие годы, – 130-150 тыс. рублей за "квадрат". "Ослушаться" банк и установить "свою" стоимость девелоперы не могут: кредитная организация может прекратить финансировать стройку.

Руководитель "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов объясняет: стоимость 150 тыс. рублей – это "будущий" показатель, цена на момент ввода сдачи жилья. До введения проектного финансирования (когда компании привлекали средства дольщиков) квартиры дорожали пропорционально готовности объекта.

"Банк изначально ставит конечную стоимость: допустим, стройка началась в 2025 году, а цена соответствует 2030-му, когда заканчиваются работы. Раньше мы на начальной стадии привлекали денежные средства с помощью договоров долевого участия. И на "фундаменте" цена была, допустим, 50 тыс. рублей за квадратный метр, дальше она росла до 70 тыс. А сейчас банк сразу ставит 150 тыс.", – говорит строитель.

НОВОСТИАлтай

Тревожный сигнал. Цена одного "квадрата" на алтайском рынке жилья достигла максимума

Банковский пресс 

Процентная ставка для проектного финансирования, которое получают застройщики, складывается из размера ключевой ставки Центробанка (на данный момент она 21%) плюс 7-8% сверху. Все эти расходы ложатся в стоимость квадратного метра, рассказывает замдиректора по экономическим вопросам ГК "Алгоритм" Юлия Березкина. Более того, с недавнего времени банки стали брать с застройщиков комиссии за одобренных ипотечных клиентов.  

"Я думаю, что никто из застройщиков в 2023-2024 годах не закладывал такие комиссионные вознаграждения. Сейчас по каждой сделке по семейной ипотеке требуют комиссионные. На конец 2024 – начало 2025 года взносы банку составляли 16-18% (от суммы кредита. – Прим. ред.), – рассказывает Березкина.

Но и это не все. Банки закладывают в девелоперский проект собственную прибыль. В 2023-2024 годах она составляла 2-3 тыс. рублей с квадратного метра. Сейчас – 13-15 тыс. рублей.

Присутствующие на круглом столе представители банков объяснили: их работу регулирует Центробанк, который сейчас делает все для того, чтобы замедлить разогнавшуюся инфляцию. Ужесточение кредитной политики и требований к застройщикам – один из способов добиться желаемого. При этом в бизнес-модель проекта банки закладывают большие суммы из-за роста ключевой ставки.

"В бизнес-моделях банки всегда закладывают не текущую ставку, а ставку стресс-сценария, которая подразумевает повышение. При ставке 8-10% закладывали 2-3 тыс. рублей за "квадрат". Сейчас ставка выросла до 21%. По сути, плюс-минус увеличение проходит именно в стресс-сценариях", – объясняет региональный управляющий Альфа-Банком в Барнауле Ирина Бубенко.

Факторы роста

Но не только банки виноваты в дорожающих квартирах. Зампредседателя АКЗС по строительству Ксения Белоусова отметила: стоимость материалов и комплектующих стремительно растет, а компании закладывают в цену квадратного метра максимальный рост цен. И это не совсем верная бизнес-модель, отмечает эксперт. Так, например, девелоперы Москвы, Санкт-Петербурга и Ленобласти договариваются с производителями материалов о "твердой" цене. Это позволяет удерживать стоимость квартир.

"До нас эта тенденция доходит только сейчас. А в других регионах эта модель более выстроена и, соответственно, при колебании стоимости строительных материалов цена квадратного метра растет не так заметно", – говорит эксперт.

Барнаульские новостройки будут дорожать еще и из-за соглашения, которое заключили горадминистрация и девелоперы. По нему с каждого квадратного метра жилья компании будут отчислять в бюджет города 4663 рубля. Эти деньги пойдут на строительство и реконструкцию социальных объектов, которых остро не хватает в новых кварталах.

"Можно будет увидеть удорожание себестоимости жилья из-за нового соглашения. В свою бизнес-модель мы должны заложить как минимум 4663 рубля за квадратный метр", – говорит Юлия Березкина.

Дорожающие новостройки привели к тому, что барнаульцы все чаще приобретают квартиры на вторичном рынке или недавно сданных домах, которые стоят дешевле строящихся. Единственный выход привлечь покупателей, по мнению Ксении Белоусовой, – повышать качество новых проектов. 

"Застройщики будут вынуждены работать над качеством объектов. Тогда инвестор и потребитель станут выбирать квартиры, которые еще будут строиться 2-2,5 года, но зато их качество будет выше предлагаемого рынком жилья", – резюмирует Белоусова.

Конкурс на поставку угля в крае в 2006 году будет объявлен в ближайшие дни

НОВОСТИПолитика