Уперлись в потолок. Грозит ли рынку новостроек ажиотаж перед "апгрейдом" семейной ипотеки

В ближайшие месяцы популярная программа семейной ипотеки, которая двигала рынок недвижимости последние годы, трансформируется. Ставку — сейчас она составляет 6% — привяжут к количеству детей и сделают дифференцированной. Пока условия обновленной программы неизвестны: Минфин и Минстрой представят их к 1 июля. Эксперты считают, что в ближайшие три месяца интерес к программе вырастет, и заемщики, которые оттягивали покупку жилья в новостройках, поспешат оформить кредит. Однако ажиотажа риелторы не ждут: в Барнауле и крае "заканчиваются" семьи, которые способны выплачивать длительные и дорогие кредиты.

Конец спросу

Предложение о дифференцировании программы обсуждают в России с 2025 года. Однако теперь власти настроены решительно: премьер-министр страны Михаил Мишустин поручил ведомствам проработать и представить предложения по модернизации семейной ипотеки.

Пока основной рассматриваемый сценарий — увеличить ставку до 10–12% для семей с одним ребенком, сохранить 6% для семей с двумя детьми, снизить до 4% при трех и более детях. В Госдуме считают, что эта мера станет в том числе стимулом для рождаемости.

НОВОСТИАлтай

От ажиотажа к спаду. В Алтайском крае растет объем непроданных квартир в новостройках

Традиционно информация о планируемых нововведениях разгоняет спрос на жилье. Так случилось в 2025 году, когда объявили о возможном повышении ставок. Весной 2026-го из-за объявленного изменения программы интерес к новостройкам вырастет, и семьи поспешат купить квартиры. Однако ажиотаж вряд ли случится: платежеспособных покупателей в городе (которые еще не оформили кредит) осталось мало.

«Реакция рынка была в конце прошлого года, когда объявили об изменении условий семейной ипотеки (одна семья — одна ипотека. — Прим. ред.), в результате в декабре и январе был подъем. Но сейчас по семейной ипотеке поток обращений иссяк. Возможно, скоро рынок вновь разгонится, но вряд ли он перерастет в ажиотаж — мы уже уперлись в потолок спроса по программе: несмотря на то, что желающих много, платежеспособный спрос заканчивается», — отмечает руководитель агентства "Ключ Риэлт" Константин Никитеев.

О том, что изменение ставок по семейной ипотеке вряд ли повлияет на рынок новостроек, говорит и президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина. Она также подтверждает: в городе "заканчиваются" семьи, которые подходят под условия семейной ипотеки. Другие барнаульцы, которые способны тянуть бремя кредита, пока решают отложить покупку.

«Если сейчас есть семьи, которые находятся в раздумьях брать ипотеку или нет, они будут "ускоряться". Это произойдет не в моменте, не сегодня-завтра. Возникнет некоторый накопительный эффект: они найдут первоначальный взнос, подадут заявку, подберут нужный объект. Возможно, к концу мая мы увидим некоторое оживление», — говорит Марина Ракина.

"Перетекающий" спрос

Если госпрограмму для семей с одним ребенком действительно повысят до 12%, этот продукт перестанет быть востребованным, уверены эксперты. Тем более что после снижения ключевой ставки Центробанка рыночные ставки (ипотека без субсидирования) опустились уже до 18–19%. Если тенденция сохранится и дальше и жилищные кредиты достигнут 13–14%, выгода семейной госпрограммы нивелируется.

При этом эксперты уверены, что спрос на рынке новостроек сохранится за счет других инструментов и других категорий покупателей.  

«Мы понимаем, что базовая ипотека сегодня начинает потихоньку работать. Уже не так страшно, это не 28%, не 25%, ставка опускается ниже критической цифры в 20%, мы видим и 19%, и 18%. Соответственно, люди, которые продают свое старое жилье, могут использовать базовую ипотеку и покупать квартиры на первичном рынке вне госпрограммы. И чем дальше Центробанк будет снижать ключевую ставку, тем живее будет работать базовая ипотека. Рынок будет двигаться за счет этого. Мы понимаем, что депозиты тоже дешевеют, и есть вероятность, что какая-то доля людей, которые держали деньги на депозитах и получали проценты, сейчас задумается о приобретении недвижимости», — отмечает Марина Ракина.

Новые правила семейной ипотеки могут привести к тому, что барнаульцы, воспитывающие одного ребенка, откажутся от покупки новостройки в пользу вторичного жилья. Эксперты говорят, что спрос на этом рынке (несмотря на пока еще высокие ставки) есть. Особенно — на квартиры с ремонтом в нестарых домах. Главный плюс вторичного рынка — в возможности заехать сразу.

«Прежде чем переехать в новостройки, в квартиру нужно вложить еще 1,5–2 млн на ремонт. С учетом того, что цена "квадрата" в новостройке уже 170 тыс. рублей, вместе с ремонтом выходит 200–210 тыс. На вторичном рынке уже за 170 тыс. можно найти отличные варианты. Поэтому при выборе квартиры нужно смотреть не только на ежемесячный платеж, но и дополнительные расходы. Тогда будет понятно, какой продукт более выгодный», — считает Константин Никитеев.

Умеренный рост. Рынок новостроек Барнаула показывает "плюсовую" динамику с начала года

Спрос на квартиры остается высоким, а вместе с ним растут и цены

НОВОСТИОбщество