Без резких скачков. Эксперт о ценах на новостройки и будущем ипотеки в 2024 году

Непредсказуемый, неустойчивый, динамичный – именно таким был 2023 год для рынка недвижимости Барнаула. Периоды затишья сменяли ажиотаж, ставки по ипотеке стремительно росли, а вместе с ними – и цены на жилье. Особенно сильно экономические "качели" ударили по новостройкам, которые рекордно подорожали. Почему это произошло, как при дорогой ипотеке развивался сегмент вторичного жилья и что будет с рынком в 2024 году, amic.ru рассказала руководитель агентства "Студия Нонны Карповой "Недвижимость и консалтинг" Нонна Карпова.

Новая ипотека

– 2023 год оказался непростым для рынка недвижимости. Что вам запомнилось больше всего? Какие новые тенденции вы можете отметить?

– Год был интересным. Одно из самых ощутимых изменений – рост ключевой ставки, которую Центробанк поднимал пять раз. И если в июле она была 7,5%, то в декабре достигла 16%. Это сильно отразилось на рынке и особенно – на сегменте вторичного жилья. Рост ключевой ставки ЦБ привел к подорожанию ипотеки. До октября средняя ставка по банкам была 9-10%, с осени 2023 года она стала 14-15%.

По льготным программам на покупку новостроек ставки также изменились: по "классической" господдержке выросли до 8%, по семейной – до 6,5%, для IT*-специалистов – до 5%. Однако эти условия все равно выгодные и комфортные, поэтому многие барнаульцы, желавшие купить квартиру, реализовали задуманное.

– Кроме повышения ставок по льготным программам мы увидели и повышение первоначального взноса до 30%. В конце 2023 года банки объявили о том, что будут брать с застройщиков комиссию 8-12% от стоимости объекта за одобренные ипотеки. К чему это "закручивание гаек"?

НОВОСТИЭкономика

Перекос рынка. Новостройки недоступны для барнаульцев, но виноваты не только цены

– Во-первых, выросла закредитованность населения. Сейчас очень важна кредитная история. Возможно, банки видят просрочки по ипотекам, из-за чего увеличились требования к заемщикам. Некоторые не справляются с обязательствами по платежам и уходят в банкротство. Это не очень хорошо, но такая практика существует.

Во-вторых, вероятно, так правительство надеется скорректировать стоимость жилья, ведь рынок перегрет. Поможет это или нет, покажет время.

– Программы господдержки на новостройки официально завершаются 1 июля 2024 года. И пока точного ответа, какое будущее их ждет, нет. Какие сценарии развития рынка возможны, если программы отменят?

– Закрытие льготных программ маловероятно. Государство поддерживает застройщиков. Президент заявил о рекордных объемах сдачи готового жилья. Без господдержки застройщикам будет очень тяжело, не будет развиваться рынок новостроек, вторичного жилья, у населения снизятся возможности для покупки. Возможно, что программу господдержки заменят другой, изменят условия получения, сделают адресной. Уже сейчас кредиты по госпрограммам выдают лишь раз в одни руки. Исключение – семейная ипотека. Если кредит был оформлен, например, на супругу, то после его погашения ипотеку может взять супруг.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

Новые цены

– Особенно болезненно ставка ЦБ ударила по вторичному рынку. На каких условиях выдавали кредиты в конце года? Можем ли мы говорить о том, что в этом сегменте наступил кризис?

– В начале 2023-го ставка была в среднем от 9 до 12%, к концу году она достигла уже 16%. Это слишком высокое значение. С учетом того, что минимальная стоимость квартир в районе 3-5 млн, а первоначальный взнос составляет от 20,1 до 30%, размер ипотеки – 3-3,5 млн. Если раньше ежемесячный платеж был в районе 20 тыс. рублей, теперь – 40-50 тыс. Это большая сумма.

Однако вторичный рынок не умер, не замер. Многим людям нужно жить в квартире сразу после ее покупки. Новостройки – это здорово, однако нужно дождаться сдачи дома и сделать ремонт. Семьи продают однокомнатные и приобретают двухкомнатные, трехкомнатные. Меняют район, меняют панельный дом на кирпичный. Из-за роста ставки были изменения в выборе, но сделки не остановились, они все равно проходили.

– Рассчитывают ли барнаульцы, оформившие ипотеку под 15%, на снижение ставок и рефинансирование?

– Конечно, всегда рассчитывают и надеются. Однако это можно сделать лишь один раз и если ставку в будущем снизят с 15 до 10%, уменьшить ее с 10 до 7% уже не получится. Важно еще учитывать всю расходную часть при переоформлении и реальную выгоду.

НОВОСТИОбщество

Флиппинг и переуступка. Риелторы рассказали о тенденциях на рынке жилья Барнаула

– Как в течение 2023 года менялись цены на квартиры? Сколько сейчас в среднем стоит квадратный метр?

– Многие предполагали, что стоимость квадратного метра в новых условиях будет падать, я же была уверена: этого не произойдет. По моему опыту, а я в сфере недвижимости с 1999 года, рынок еще ни разу не обвалился. Были периоды стагнации, затишья, но не падения.

На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра малогабаритных квартир (а мы ориентируемся на этот сегмент как самый дорогой) в начале года составляла 90-120 тыс. рублей. В конце года и сейчас цена на котловане достигла 145-160 тыс. рублей.

В проектах на окраине города, в Индустриальном районе, стоимость чуть ниже, чем в центре: можно найти варианты за 120-130 тыс. рублей. Однако в среднем за год новостройки подорожали на 30 тыс. за квадратный метр.

На вторичном рынке разбег огромный. Цена – от 70 до 250 тыс. рублей в зависимости от локации, характеристик и возраста дома. Раньше риелторы могли точно сказать: "В Октябрьском районе в панельном доме цена "вот такая", в кирпичном – "такая". Сейчас очень сложно определить стоимость. Хрущевки на Потоке продают в среднем в районе 100 тыс. рублей за квадратный метр. Но нужно сказать, что эти квартиры стоят по несколько месяцев и продаж пока нет.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

Новые проекты 

– В 2023 году застройщики стали чаще возводить дома в центре. Мы подсчитали, это самый популярный район для новых проектов. Чем эта часть города привлекает девелоперов?  

– Центр всегда притягивает. Здесь университеты, административные органы, развлекательные центры, у многих – работа. Здесь высокий спрос на жилье. Если известный застройщик с хорошей репутацией закладывает новый проект в удобной локации, в развитом квартале, вблизи важных социальных и административных центров, стоимость сразу выше аналогичных проектов по городу. И скорость продаж поражает: практически две трети квартир раскупают в первую неделю, а то и несколько дней. Высоко востребованы дома премиум-класса, где нет малогабаритных квартир. В этом доме никто не будет сдавать посуточно жилье.

– Но в то же время число проектов, где превалируют малогабаритные квартиры, стремительно выросло за последние годы.

– Это было продиктовано спросом, который породили льготные программы. Один человек мог приобрести две-три квартиры. Сейчас этого будет меньше. Маленькое жилье – самое дорогое. Семья лучше возьмет "евродвушку", чем "однушку".

– ИЖС – одна из сфер, которые демонстрируют уверенный рост. Впервые за всю историю наблюдений в Алтайском крае объемы строительства частных домов превысили показатели многоэтажного жилья. Почему частные дома сейчас так популярны?

НОВОСТИБарнаул

Два новых коттеджных поселка сформировали и застраивают в пригороде Барнаула

– На этом рынке будет рост и развитие, возникнут новые проекты. Стоимость земли стремительно растет. Если это развитые поселки и микрорайоны, например, в Фирсово, Санниково, то цена земли изначально велика и только будет увеличиваться.

Людей привлекает не только цена частных домов, но и возможности. Семье из трех-четырех человек в "двушке" тяжело уместиться, а вот в доме 80-90 "квадратов" проще. Есть участок, есть зона веранды. В пользу ИЖС также природа и возможности приусадебного хозяйства. Однако пока ИЖС не может конкурировать с новостройками. Это разные рынки.

– Обсуждаемое введение эскроу-счетов может изменить этот рынок?

– Проектное финансирование и эскроу-счета для ИЖС уже вводят в регионах. Я думаю, эта схема позволит новым застройщикам работать на этом рынке.

Нонна Карпова / Фото: Татьяна Алдабаева

– Чего риелторы, эксперты ждут от 2024 года?

– Январь-февраль будут спокойными. Весной появится понимание, как будут работать госпрограммы. Шли разговоры о внедрении учительской ипотеки, но пока движения по ней нет. Возможно, в этом году введут лицензирование риелторов (соответствующий законопроект планировали внести на рассмотрение в Госдуму. – Прим. ред.) и все специалисты будут работать под эгидой ассоциаций.

Новостройки, скорее всего, продолжат дорожать, но без резких скачков, не на 30 тыс. за квадратный метр. Локомотив разогнался, по инерции он будет идти, но затем притормозит.

И в то же время этот рынок остается привлекательным для инвестирования. За последние 30 лет квартиры не подешевели, а лишь росли в цене. Если человеку нужно сохранить и приумножить средства – поможет именно недвижимость. Речь не только о жилье. Этот рынок расширяется и прирастает коммерческими объектами, апартаментами. В Новосибирске есть интересные предложения по апартаментам. Алтайский край также имеет большие перспективы.

В "Белокурихе-2" строят новый пятизвездочный отель. Это влечет развитие курортной зоны, коттеджных поселков, многоквартирного жилья. Но чтобы получить прибыль от вложений в недвижимость, нужно обратиться к эксперту. Он проанализирует, где выгоднее купить, что будет расти в цене. А в целом 2024 год однозначно будет насыщенным и интересным.

* IT (Айти)