"Возможно ли в наше время быстро и недорого обзавестись собственным жильем?": в Барнауле провели круглый стол

Сегодня люди старшего и среднего возраста называют советское время социальным заповедником и рассказывают фантастические истории с точки зрения нынешней молодежи: квартиры в СССР не продавали, не оформляли в ипотеку, а давали. За добросовестный труд на производстве или на стройке, или в коммунальной сфере. Когда источник социальных благ иссяк, россияне разделились на пессимистов и оптимистов. Первые считают, что с нашими зарплатами нечего и тянуться до цен на жилье заоблачной высоты. Вторые уверены, что при большом желании и старании стать новоселом вполне реально, главное, не ждать, когда дадут, а взять самим, действуя грамотно и в нужном направлении. Но и те и другие считают, что полностью решить квартирный вопрос что "всех испортил" нельзя без принципиального повышения уровня жизни россиян, и это – проблема всей страны. Поэтому в теме "Развитие государственных инструментов решения жилищного вопроса: проблемы и перспективы" ключевым эксперты назвали слово "развитие".

"Трехэтажный замок"

Бывает ли льготное жилье доступным, и наоборот? Да, если судить по тому, что ежегодно полку желающих участвовать в программе "Обеспечение жильем молодых семей" прибывает на 400­600 человек. Программа стартовала в 2005 году, тогда, по словам главного специалиста комитета по делам молодежи администрации города Елены БОЛИШИНОЙ, первые ее ласточки получили шесть свидетельств на получение социальной выплаты. В 2011 году их обладателями стали уже 742 молодые семьи, но нуждающихся в жилье пока больше, чем возможностей его приобрести.

Основную сложность Елена Сергеевна видит в том, что семья получает лишь часть денег на покупку жилья согласно принципу софинансирования, от 30 до 50% его расчетной стоимости. Недостающую сумму она должна вложить сама. И часто, вступая в Программу, ее участники переоценивают свои силы. Чтобы решивших проблему жилья с помощью программы "Обеспечение жильем молодых семей" стало больше, с 2011 года расширена география выбора. Теперь люди могут подыскивать себе жилье не только в Барнауле. На практике же комитет часто сталкивается с подменой понятий:

­ Цель государственной поддержки молодой семьи – не обеспечить ее сразу трехкомнатной квартирой, в которой она будет жить до конца своих дней, а помочь на начальном этапе приобрести стартовое жилье, позволяющее ей развиваться дальше. В связи с этим – пожелание участникам Программы: реально оценивайте свои возможности, не заказывайте сразу элитное жилье на Змеиногорском тракте, а для начала купите однокомнатную квартиру, но в новом доме. Жизнь доказывает: система государственных мер поддержки молодых семей развивается. По сравнению с началом ее реализации мы сделали огромный шаг вперед. Не стоят на месте ни жизнь, ни строительный рынок, а значит, поступательно движемся вперед и мы.

"Не без проблем, но решаемо", – соглашается с Еленой Болишиной Лариса КАТРАШЕНКО, начальник отдела по реализации государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Главалтайсоцзащиты. Среди подопечных Ларисы Николаевны – ветераны Великой Отечественной войны, их вдовы, семьи, воспитывающие детей­инвалидов, другие категории социально уязвимых групп граждан, вставшие на учет до 1 января 2005 года. По сравнению с ними люди, приезжающие на материк из районов Крайнего Севера, официально признанные вынужденными переселенцами или пострадавшими вследствие радиационных аварий и катастроф, – в более выигрышном положении. Размер предоставляемых им государственных жилищных сертификатов (далее – ГЖС) зависит от состава семьи и цены квадратного метра (на человека – 33 квадрата, двух членов семьи – 42, трех и более – по 18 на каждого). Стоимость квадратного метра, около 34 тыс. руб., рассчитывают по ценам РФ с поправкой на определенный для Сибири коэффициент. В итоге набегает сумма, за которую несложно подобрать в Барнауле пусть не элитную, но устраивающую семью квартиру. А для ветеранов­фронтовиков субсидии на приобретение жилья рассчитываются по иной схеме, исходя из расчета 36 кв. м на человека и цены квадратного метра 27 тыс. руб. Суммы хватает, чтобы купить жилье в селе, но, покупая квартиру в столице края, дедушки, бабушки или их родственники добавляют собственные средства. Есть и другая сторона темы. Ветераны, приобретая жилье в Барнауле, параллельно решают жилищные проблемы детей и внуков.

По мнению Ларисы Катрашенко, поддержка социально уязвимых категорий в приобретении жилья – одна из эффективных мер стимулирования государством жилищного строительства:

­ Реализацией целевых программ одновременно решается две задачи: улучшение жилищных условий жителей края и активизация рынка жилья. Анализ потребностей граждан показал: сегодня нужно строить больше жилья экономкласса. Оно – хороший старт для молодых и подходит ветеранам, одиноким либо проживающим вдвоем. Барнаул решает первостепенную задачу обустройства участков, выделенных под строительство, инженерными коммуникациями, чтобы строители строили быстро, рынок насыщался и получатели субсидий и ГЖС могли реализовать их в короткие сроки.

Удочка, а не рыба

С 2010 года часть ипотечного кредита можно погасить средствами материнского капитала, это почти 388 тысяч рублей, выплачиваемых семье после рождения второго ребенка, не дожидаясь, пока ему исполнится три года. Во всех остальных случаях направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только по достижении трехлетнего возраста малыша, который дал право на получение государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Но и тут не все просто. Обычно в таких семьях мама занята воспитанием малышей, а папе, главному добытчику, приходится гасить кредиты и содержать большую семью одновременно. Начальник отдела социальных выплат Управления Пенсионного фонда России по г. Барнаулу Елена ДОВБЫШ уверена, что эти деньги, помогая снизить бремя ипотечного кредита или займа, не решают проблем обеспечения жильем молодых семей.

"С начала реализации программы материнского капитала в г. Барнауле сертификаты на него получили более 14 тысяч человек. В прошлом году материнский капитал направили на погашение части ипотечных кредитов и зай­мов более 1700 барнаульцев. Без привлечения кредитных средств распорядились материнским капиталом на приобретение либо строительство жилья 612 семей. Материнский капитал – действенный инструмент оказания помощи гражданам, имеющим детей, в снижении задолженности по ипотеке либо участия в строительстве". При этом Елена Константиновна рассказывает, что сертификат на материнский капитал дается семье единожды, поэтому при покупке жилья с использованием заемных средств нужно реально оценивать свои финансовые возможности, чтобы в итоге не оказаться без жилья и без материнского капитала. Быть крайне осторожными с различными ООО, занимающимися обналичиванием сертификатов, так как это противозаконно.

Представитель компании­

застройщика ОАО "Барнаулкапстрой" Надежда МИХНЮК сообщает, что число барнаульцев, использовавших материнский капитал в качестве первоначального взноса в счет погашения долга за квартиру, растет год от года. В 2010 году им воспользовались четыре человека, в 2011­м – одиннадцать, а за два месяца 2012­го – уже семь. Средства, выплаченные Пенсионным фондом, отработав на рынке, несколько снизили цену квартир. Кстати, краевая администрация уже обратилась в Минрегионразвития с просьбой разработать механизмы, которые позволят усовершенствовать схемы использования мер поддержки и новоселов, и строительного комплекса. Статистика ОАО "Барнаулкапстрой" позволяет Надежде Владимировне сделать такой вывод:

­ Государственные инструменты решения жилищного вопроса барнаульцев, активно работающие в нашем городе с 2010 года, серьезно помогают людям. Меняется рынок – меняется и законодательная база, федеральная и краевая. И даже в условиях снижения темпов строительства вследствие финансового кризиса, повлиявшего на отрасль в масштабах всей страны, молодые семьи решают свои проблемы, пусть и не так быстро, как всем хотелось бы. У того, кто хочет улучшить жилищные условия и стремится к этому, все получается. Нам хотелось бы, чтобы больше жителей Барнаула приобретало квартиры и дома с помощью различных целевых программ. Мы ратуем за внесение соответствующих изменений в постановление Правительства РФ, регулирующее взаимоотношения участников строительного рынка в рамках реализации различных целевых программ. ОАО "Барнаулкапстрой", работая по программе "Обеспечение жильем молодых семей" в 2011 ­ 2012 гг. , осуществляет строительство квартир за счет собственных и кредитных средств, оформляет право собственности и реализует по государственным программам по цене на 25­30% ниже рыночной.

Свобода выбора

Из множества механизмов поддержки каждый нуждающийся в жилье выбирает подходящий для себя. Но надо понимать, что любой из них – лишь помощь человеку с постоянным доходом, крепко стоящему на ногах, способному достойно содержать свою семью. Речь – о природе современных программ, способствующих улучшению наших жилищных условий, но ни в коем случае не решающих за нас все проблемы. Иная их трактовка ничего общего не имеет с идеологией, вкладываемой государством в сертификаты и субсидии. Главное их достоинство – свобода выбора. Потратить эти средства на покупку квартиры в многоэтажном секторе или присмотреть себе дом мечты в микрорайоне частной застройки – каждый решает сам. На практике люди чаще выбирают вторичный рынок: там проще выбрать квартиру, укладывающуюся в параметры ГЖС по цене и метражу. Меж тем любой строитель подтвердит, что деньги, не работающие в реальном строительном секторе, снижают бюджетный эффект от средств, поступающих в регион.

Директор ООО "Боливар" Виталий ГУРОВ, застройщик поселка "Сибирская Долина" свободу выбора видит в том, что участники программы "Молодая семья" теперь могут использовать свидетельства не только на приобретение готового жилья, но и на строительство собственного дома на собственном земельном участке. Это, кстати, выход из положения и для тех, кому денег на квартиру в многоэтажной новостройке пока не хватает. В варианте строительства индивидуального дома часть работ на нем молодая семья на недостающую сумму может выполнить сама. Возможно, строительство так называемого растущего дома, т. е. проектирование своего дома в двух уровнях. Уже будучи новоселом, семья обживается и достраивает в дальнейшем второй этаж дома.

Компания "Боливар" полностью проработала механизм реализации господдержки молодых семей по улучшению жилищных условий: использование ГЖС, материнского капитала, ипотечных продуктов, земельные и имущественные отношения. Координатором исполнения этого механизма выступает АКГУП "Алтайстройзаказчик".

С молодыми семьями заключено

8 договоров на строительство домов. По первому договору, заключенному в декабре 2011 года, строительство дома будет завершено в начале апреля. У молодых семей есть счастливая возможность своими глазами видеть, как на пустом участке закладывается фундамент, растут стены, появляются очертания будущего собственного жилого дома. "Сибирская Долина" активно застраивается. Хорошее соседство с пос. Южным позволяет в среднесрочной перспективе использовать его социальную инфраструктуру, пока она будет строиться в "Сибирской Долине". В пос. Южном есть 3 школы, 9 детских садов, стадион, плавательный бассейн, больница, поликлиника, музыкальная школа и другие социально­бытовые объекты, ­ подытоживает Виталий Гуров.

Участник той или иной программы господдержки – уже счастливчик по определению. Казалось бы, чего проще – сделать свой выбор при наличии ГЖС или субсидии. Но вот общее мнение риелторов, каждый день разруливающих пожелания и ожидания своих клиентов. Во время круглого стола свою точку зрения озвучили представители барнаульских агентств недвижимости "Марка", "Виктория" и "Держава": "По статистике, из­ за нестабильности рынка большинство продавцов недвижимости неохотно идут на сделки, если в них задействованы сертификаты или субсидии. Ведь люди редко продают квартиры просто так, почти всегда они входят в цепочку, когда живыми деньгами от проданного жилья рассчитываются за приобретаемое, времени на ожидание просто нет, а при работе с ценными бумагами моментальное поступление средств невозможно".

Испытай на себе

Среди факторов, влияющих на доступность жилья, риелторы называют рост ставки по кредитам: он бьет как по потенциальному покупателю квартир, так и по застройщику, ведь и тот и другой пользуются кредитными ресурсами. При этом руководители агентств недвижимости обращают внимание на такую любопытную кредитно­ипотечную арифметику. При ставке кредита в 10% ежемесячный платеж заемщика банку составляет 10 746 руб. При увеличении ставки на 30%, то есть до 13%, платеж вырастает до 12 652 руб. в месяц. Но даже такой рост ставки для потенциального покупателя выгодней, нежели адекватный, на 30%, рост стоимости жилья.

Правила игры на финансовом рынке устанавливает не Барнаул, нам остается их лишь соблюдать, и, анализируя ситуацию, начальник управления розничных операций Барнаульского филиала банка "Возрождение" Сергей БУЯНОВ отмечает: "Желание помочь людям у банков огромно, свидетельство этому – обилие социальных программ со сниженным первоначальным взносом, гибким графиком погашения платежей и т. д. В целом же на работу банков, и Барнаул – не исключение, влияет макроэкономическая ситуация в Европе". Впрочем, карт­бланш при оформлении ипотеки у человека все же есть. Это, по словам Сергея Александровича, – хорошая кредитная история. Часто выдать молодой семье жилищный кредит банковским работникам мешает не низкая зарплата клиента, а его подмоченное реноме. Кто виноват, что легкомыслие мешает людям воспользоваться поддержкой банка?

Придумывая что­-то новое, изобретая велосипеды неведомых прежде, как нам кажется, конструкций, мы рано или поздно все равно оказываемся перед лицом реальности и предлагаемых обстоятельств: нельзя из ничего сделать все и сразу. Но если не терять терпения и идти намеченным путем к своей мечте, то в один прекрасный день каждый из нас сможет открыть дверь собственной квартиры своим ключом. Испытано на себе.

Тамара ПОПОВА.

Цитата

Заместитель председателя комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула Михаил СТЕПАНОВ:

­ Нынешних темпов обеспечения жильем молодых семей недостаточно уже хотя бы потому, что жилищная проблема, на мой взгляд, неотделима от демографической. Не удастся повысить рождаемость, если у человека нет своего дома. Без жилья рожать не будут. Поэтому его надо давать быстро, скромное и недорогое. Без ипотеки, по низкой ставке и на длительный срок – не обойтись. Параллельно нужно ввести систему мер дополнительной поддержки для тех, кто родил второго, третьего и последующих детей. Нашим законодателям необходимо работать в этом направлении, тогда и эффект от реализации социальных программ страны возрастет в разы. Вернуться к идеологии русских изб, начать с них, обеспечив людям самое простое – участок с подведенной энергией, воду, баньку. Элементарно, но люди, у которых есть крыша над головой, начнут рожать больше, будучи уверенными в том, что с рождением последующих детей могут рассчитывать на возможность переселения в коттедж, просторную квартиру, смягчение условий ипотеки, а для многодетных – и вовсе на списание процентов по кредиту. Ждать некогда, уже сейчас России остро нужны новые граждане – кормильцы пенсионеров.

Есть мнение

Директор агентства недвижимости "Марка" Татьяна СУХОРЕВА:

­ Ни мне, ни моим коллегам не обойтись в работе без помощи застройщиков. Сейчас мы и наши клиенты весьма зависимы от цен, произвольно устанавливаемых продавцами жилья. Вчера владелец просил за свою двухкомнатную квартиру 1 млн 700 тыс. руб., но посмотрел, что покупатели к нему толпами идут, и сегодня выставил новую цену, на 200 тыс. руб. выше. И люди покупают, потому что деваться все равно некуда. Если застройщики будут оформлять на себя свидетельства о регистрации права собственности, а потом продавать дома и квартиры по фиксированной и соответствующей состоянию строительного регионального сегмента цене, молодые семьи перестанут переплачивать посредникам, и рынок насытится жильем, которое удовлетворит и потребности молодой семьи, и требования учетных норм, оговоренных государственными и краевыми программами.

Директор агентства недвижимости "Держава" Игорь КАРПОЧЕВ:

­ У нас есть конкретные предложения по увеличению темпов роста строительства. Почему бы администрациям города и края не провести среди застройщиков тендер на право возведения квартир либо даже целого микрорайона по программе "Обеспечение жильем молодых семей" "Доступное жилье – молодым". При этом надо предусмотреть такие факторы, влияющие на цену квартиры или дома для семьи, как субсидирование банковской процентной ставки, бесплатное предоставление земельных участков, возмещение стоимости инженерных коммуникаций, поскольку в стоимость квадратного метра жилья заложена и она. Подобные программы уже работают в регионах России, рассчитанные как на ветеранов, так и на молодых. Стоит обратить внимание на их опыт.

Директор агентства недвижимости "Виктория" Георгий САНДАКОВ:

­ Людям, обращающимся к нам с жилищными сертификатами, так или иначе приходится добавлять недостающие для покупки жилья средства – либо родственники помогают, либо ипотека. Ибо даже очень хороший риелтор не всесилен. Существуют рыночные цены, ниже которых приобрести жилье нереально. Разумеется, наше агентство недвижимости работает и на пригородных направлениях, Новоалтайска, Павловского или Первомайского района, к примеру. Но большинство наших клиентов стремится перебраться в город, наоборот – редко. Приснопамятный Никита Сергеевич Хрущёв в середине прошлого века застроил города хрущевками. Все мы согласны, что они и тесноваты, и не всегда удобны, но жилищный вопрос в масштабах страны был по большому счету решен. Многие горожане и по сию пору в них живут. Мы видим, что у краевых и городских властей есть и желание, и добрая воля, чтобы как можно больше жителей края каждый год справляло новоселье.

Я, например, как избиратель прекрасно помню лозунг, с которым партия "Единая Россия" шла на выборы: "Господдержки должно быть много". Обещали ­ выполняйте, ребята.

Директор ООО "Боливар" Виталий ГУРОВ:

­ Сколько бы раз мы ни говорили "надо больше строить", возможности "больших строителей", возводящих многоквартирное жилье, ограничены количеством подготовленных под застройку земельных площадок. Сегодня все больше людей обращает внимание на малоэтажное индивидуальное жилье. В истории есть аналогии нынешней ситуации в России: во время Великой депрессии в Америке остро стоял вопрос быстрого обеспечения американцев недорогим жильем. Был найден очень простой выход: одноэтажная Америка. Возможно, пришла пора объявить программу "Одноэтажный Барнаул". Сделать ее среднесрочной и реализовывать параллельно с более длительным и финансоемким процессом подготовки площадок для многоэтажной застройки. При том, что частный дом и выбрать, и построить человек может по своему вкусу и кошельку, возрастает еще и бюджетный эффект от реализации субсидий и сертификатов, поскольку эти деньги начинают работать в строительстве, в реальном секторе экономики, увеличивая налогооблагаемую базу, а не уходят на вторичный рынок. В Барнауле под малоэтажное строительство переведено более тысячи гектаров земли, наиболее продвинут в этом отношении поселок "Сибирская Долина", где застраивается 188 гектаров. "Больших строителей" нужно привлечь сюда, городу – определиться с объектами соцкультбыта, школами, детскими садами, транспортным сообщением, и дело пойдет.

Начальник управления розничных операций Барнаульского филиала банка "Возрождение" Сергей БУЯНОВ:

­ Наряду с нашим общим желанием строить больше мы должны учитывать и объективные особенности территории. Коллеги из других регионов рассказывают о такой модели обеспечения жильем: застройщик построил дом – люди приходят, выбирают свободные квартиры, покупают, исходя из существующих финансовых возможностей. В Барнауле, едва строители забивают сваи, одно­ и двухкомнатные квартиры раскупают как горячие пирожки, причем часто за наличку, без привлечения банковских средств. Нехватка жилья у нас ощущается не меньше, чем в других крупных городах России. И мы готовы рассматривать все варианты сотрудничества с муниципальными и государственными структурами, лишь бы они помогали семьям решать главную проблему горожан ­ жилищную. При этом каждой семье посоветовал бы обдуманно подходить к ответственным решениям, связанным с оформлением ипотеки или использованием средств сертификата. Доступные для человека со стабильным доходом варианты есть. А наличие вариантов – самое главное на сегодняшний день.