Наука продавать: как РАН распоряжалась недвижимостью

"Фамильный дом "Воробьево"

Элитный поселок "Сосновка-2"

"Объект социальной инфраструктуры". Ул. Фотиевой, д. 4

Радикальная реформа РАН оказалась классической двухходовкой, состоящей из неприемлемого сценария, предполагавшего превращение академии в "клуб ученых", и компромисса, на который академики едва ли согласились бы, не продемонстрируй им власть неприемлемый сценарий. Это значит, что настоящей целью двухходовки был компромисс, то есть реформа не самой по себе академии, а системы управления ее недвижимым имуществом.

Но и тут говорить о "рейдерском захвате" не вполне уместно, скорее уж — о работе над ошибками. Потому что прежняя верхушка РАН, особенно в последние несколько лет, и сама вела весьма смелые эксперименты с недвижимостью, цель которых была, вероятно, далека от поиска научной истины.

Два года назад правительство сделало широкий жест в отношении РАН, передав ей в соответствии с распоряжением № 2015-р от 13 ноября 2010 г. сотни объектов недвижимости (позже и без того внушительный список пополнялся, в частности, распоряжением правительства от 8 сентября 2011 г. № 1569-р). Это были здания и земля под ними, которыми Академия наук и раньше распоряжалась, но только по согласованию с Росимуществом и его территориальными управлениями. Какова оказалась цена освобождения от "излишнего контроля"?

"Золотая миля"

Неподалеку от главного здания РАН в Москве, возвышающегося над Нескучным садом, располагается "академическая" золотая миля. На сравнительно небольшом, но очень престижном и дорогом участке земли вдоль Ленинского проспекта в районе улиц Фотиевой и Косыгина уже реализованы или готовятся к застройке целые кварталы элитной недвижимости. Углубимся немного в их историю.

Здесь располагается поликлиника № 2 Центральной клинической больницы (ЦКБ) РАН и другие объекты социальной инфраструктуры, например детские сады. Один из них, по адресу: ул. Фотиевой, 4, попал в зону элитного строительства еще в 2005 году, когда в рамках соглашения, подписанного мэром Москвы Юрием Лужковым и президентом РАН Юрием Осиповым, столичное правительство выпустило распоряжение № 1948-РП. Этот документ фактически придал силу инвестиционному контракту, который заключили РАН и частный инвестор — ООО "МТК-Недвижимость". Девелопер планировал построить — и построил — двухбашенный высотный комплекс "Фамильный дом "Воробьево", разумеется, в премиальном сегменте.

А местных жителей волновала судьба детского сада. Сначала им вяло обещали, что его, может, и не снесут, потом — что у нового дома будет пристройка в виде детского сада. Разумеется, никакой пристройки не получилось, в отличие от пент-хаусов со сногсшибательными видами из окна. Винить в этом "капиталистов" было бы странно. Их задача — в конце концов получить максимальную прибыль в рамках, очерченных законом. А правила игры в данном случае устанавливали мэрия, которая, согласно инвестконтракту, получила свои 5% объекта (причем не квартирами, а деньгами), и РАН. По договору, академии должны были достаться не менее 30% общей площади здания. Теоретически в роскошных квартирах должны были разместиться молодые ученые. Это действительно мощное противоядие против "утечки мозгов". Но вот только распределением драгоценных квадратных метров занималась РАН, без какого-либо контроля со стороны. И теперь имена обитателей элитного жилья узнают разве что сотрудники правительственного агентства научных институтов, которое, как планируется, возьмет в свои руки управление "академической" недвижимостью.

Интересно, кстати, как новая структура, руководить которой, очевидно, будет президент РАН Владимир Фортов, станет позиционировать себя в ситуации с еще более скандальным проектом, расположенным рядом с новостройкой ООО "МТК-Недвижимость".

История началась еще в 2007 году, когда компания "Стройснаб" (типичная фирма, создаваемая "под проект") заключила с ЦКБ РАН инвестконтракт, по которому обязалась реконструировать и переоснастить действующую поликлинику, а взамен получала право застройки 218 тысяч квадратных метров элитки. Термин "жилая недвижимость" здесь употреблять вроде и не совсем уместно, потому что существует целевое назначение участка: на нем можно строить только лечебные учреждения. Не потому ли в проекте до сих пор фигурирует термин "апартаменты", которые юридически жильем не являются, хотя их покупатель по факту и не заметит никакой разницы?

Может, с этим легко смириться, если инвестор действительно превратит поликлинику № 2 в ультрасовременное лечебное учреждение, открытое для местных жителей, среди которых много сотрудников РАН? В действительности уходивший президент РАН Осипов выразил готовность передать поликлинику № 2 городу, а всех прикрепленных к ней пациентов перевести в поликлинику № 3, расположенную по соседству. То есть вместо двух поликлиник у сотрудников РАН останется одна, которую инвестор и обещает модернизировать. Цену обещаниям хорошо знают местные жители, боровшиеся за свой детский сад. А вот прописано ли такое обременение в инвестиционном контракте, неизвестно: на общественных слушаниях, состоявшихся 28 февраля, документ активистам не показали. Коммерческая тайна.

Инвестором, кстати, на сегодняшний день выступает корпорация "Баркли", известная агрессивной застройкой в историческом центре города. А вот группа ЛСР, принадлежащая сенатору Молчанову, из проекта вышла. Возможно, сказалась правильная оценка юридических рисков: вдруг какой-нибудь чиновник или судья увидит-таки разницу между апартаментами и лечебным учреждением?

Инвестиционные неудачи

Случаи непредвиденной реализации юридических рисков в инвестиционной деятельности РАН в Москве уже бывали. Так, в 2004 году Институт химической физики (ИХФ) им. Семенова РАН и ООО "Глория-Винтэкс" заключили инвестиционный договор, который предполагал "реконструкцию и реставрацию" расположенной на академических землях (по адресу: ул. Косыгина, 4) усадьбы Дмитриевых-Мамоновых, а в качестве "приятного дополнения" получал возможность построить там же элитное жилье. Но выяснилось, что еще в 1998 году земельный участок вошел в границы природного заказника "Воробьевы горы" и строить там можно здания не выше 12 метров. Инвестору такой поворот, разумеется, показался неинтересным и к реализации проекта он, по сути, так и не приступил. А это стало основанием для разрыва инвестиционного контракта, причем Московский арбитражный суд в 2012 году не только удовлетворил требования правительства города, но и отказал инвестору в требовании вернуть 69 миллионов рублей, израсходованных на ранних стадиях проекта.

И это не единственный случай. Например, в 2009 году компания "Альянс-Инвест" стала одним из участников проекта по реконструкции комплекса зданий на улице Миклухо-Маклая, которая велась по соглашению между Институтом биоорганической химии им. Шемякина и Овчинникова (ИБХ РАН) и ООО "Промстройкомплект". "Альянс-Инвест" вложил свои 11 млн рублей, рассчитывая в соответствии с договором получить в аренду часть реконструируемых складских помещений. Но сделать ему это не удалось, потому что ИБХ РАН и сам не озаботился введением комплекса в эксплуатацию, и инвестору, просившему хотя бы выдать ему для этого доверенность, навстречу не пошел.

Неприятная история произошла и с ООО "Альфа-Инвест", которое выиграло тендер на строительство административных зданий на пересечении улиц Вавилова и Бардина для Института машиноведения им. Благонравова РАН. Однако организатор тендера, ГУП "Академкапстрой", так и не заключил с победителем контракт (иногда такое случается, если неожиданно побеждает фирма "со стороны"). В итоге даже задаток незадачливому инвестору пришлось выбивать через суд.

Неудачу в совместной деятельности с "академиками" терпели и куда более крупные игроки. Например, Су-155 на протяжении многих лет фактически вело войну с жителями Гагаринского района столицы, намереваясь построить элитное жилье на улице Косыгина (точный адрес — вл. 7/2-13) по договору с Институтом химической физики РАН. В этой борьбе сплелись классические московские сюжеты: создание инициативных групп, скандалы на публичных слушаниях с участием муниципальных депутатов от "Единой России", предсказуемо принимающих сторону инвестора, "бульдозерная война", свидетельства которой и сейчас легко найти на YouTube. Но в итоге 31 августа 2012 года было выпущено постановление правительства Москвы № 446-ПП, в соответствии с которым все ранее выданные распорядительные документы, предусматривающие строительство по адресу: ул. Косыгина, вл. 7/2—13, были признаны утратившими силу. Гагаринцам удалось в противостоянии с девелопером и РАН отстоять свой двор, спортивную и детскую площадки.

С бензопилами на Марс

Куда меньше повезло жителям дома № 8 по улице Щукинской: стройка 16-этажного здания под их окнами идет вовсю. Хотя история их сопротивления вызывает не меньшее уважение, чем борьба гагаринцев.

В 2009 году государственный научный центр "Институт медико-биологических проблем Российской академии наук" заключил инвестиционный контракт с ООО "Кронтэкс", передав ему земельный участок 0,62 га по ул. Щукинская, вл. 8, под коммерческую застройку. Если вы ничего не слышали о таком московском застройщике, как "Кронтэкс", не удивляйтесь. Эта фирма имеет весьма узкий профиль, определяемый личностью ее директора — Руслана Борисовича Ростовцева, по совместительству генерального директора ГУП "Академкапстрой" (а еще он — аффилированное лицо в паре десятков компаний широкого профиля деятельности, от строительства до угледобычи).

Впрочем, не забывает г-н Ростовцев и о науке. Знаете, чем его "Кронтэкс" "расплатился" за право получить выгодный инвестиционный контракт? Как следует из письма управделами РАН Солнцева на имя бывшего префекта СЗАО Козлова, за счет стройки на Щукинской было профинансировано создание лабораторно-стендового комплекса, необходимого в рамках подготовки к межпланетному пилотируемому полету, например на Марс.

Это, впрочем, пока фантастика, а реальность заключается в том, что некие якобы представители подрядчика ООО "Афина", по многочисленным свидетельствам местных жителей, обещали "отпилить руки" активистам, препятствующим уничтожению вековых сосен на улице Щукинской. Почти полтора года горожанам удавалось сдерживать застройщика, причем не только с помощью уличных акций. Например, они выяснили и документально подтвердили, что проект строительства был согласован Городской комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы за несколько часов до истечения полномочий мэра города Лужкова. Такой вот "подарок на прощание" гражданам и академикам. Теперь стройку уже не остановить.

В двух "Сосновках"

Если анализировать московскую часть списка имущества, переданного правительством РФ РАН, то, пожалуй, сложнее всего объяснить присутствие в нем объекта под названием "земельный участок г. Москва, ул. Крылатская, Сосновка-2". Неподалеку от улицы Крылатской действительно есть поселок "Сосновка-2", настолько элитный и хорошо охраняемый, что даже сфотографировать его можно только издалека (чем-то напоминает расположенный неподалеку знаменитый "Остров фантазий"). Но вот какое отношение он может иметь к академии — неясно. Если, конечно, не брать во внимание то обстоятельство, что фирма-застройщик "Фарн-трейд" (сейчас находится в состоянии банкротства) связана с именем лидера "Патриотов России" Геннадия Семигина. А он, в свою очередь, возглавлял в 2000–2005 гг. Институт сравнительной политологии РАН ("Сосновка-2" строилась как раз в этот период времени). Об одном можно судить с уверенностью: кто бы и кому ни передавал эту "Сосновку", академики и молодые ученые в элитный поселок не въедут.

Маршруты московские

Зато по другим адресам из списков распоряжений № 2015-р и № 1569-р все куда как более прозаично. Корреспонденты "Новой" своими глазами увидели, как совмещаются наука и коммерция.

Например, в Шубинском переулке, 6, располагается типография издательства "Наука" РАН. Это целый комплекс зданий, к основному примыкают более старые через переходы. В самом доме 6 — масса мелких арендаторов (вроде секции айкидо). К нему примыкает строение 4, двухэтажный особняк. Без вывесок. Свежеотремонтированный, зашторенный, охраняемый различными средствами. По словам опрошенных жильцов соседнего дома, в этом здании расположен элитный салон красоты.

Похожая картина и на ул. Усиевича, вл. 20А, где расположились несколько корпусов ВИНИТИ РАН (Всероссийский институт научной и технической информации). В них полно арендаторов, от производителей алюминиевых окон до пиццы "Др. Оуткер".

Под офисы сдается и значительная часть 20-этажного здания ИМЭМО РАН на Профсоюзной. Состав арендаторов пестрый: от пиарщиков до торговцев футболками. А вот в Институте электроорганических соединений им. Несмеянова никаких арендаторов сейчас нет, но сдать помещение в аренду всегда готовы, любезно предлагают записать телефон.

Впрочем, внешнее отсутствие признаков коммерческой деятельности еще не означает, что здание того или иного института РАН — исключительно храм науки. Иногда понять, что это не так, можно только из судебных решений. Например, некое ООО "ЦАСстатус" обратилось в Мосарбитраж, требуя от Росимущества раздела земельного участка, примыкающего к зданию по улице Губкина, 3, в котором ему принадлежат более тысячи квадратных метров. А Институту общей генетики им. Вавилова РАН в "родном" здании оставили менее 400 "квадратов".

Конечно, исследовать имущество РАН и сопряженные с его использованием коммерческие схемы можно очень долго, ведь академия — это настоящее государство в государстве. Очевидно и то, что порядка в управлении этим хозяйством не было, из-за чего РАН часто оказывалась втянута в скандалы.

Также обращает на себя внимание  и тот факт, что на большинстве инвестпроектов стоит виза управляющего делами РАН, академика Константина Солнцева. Именно он с  2002 года возглавил комиссию РАН по рассмотрению инвестиционных договоров – и именно эта комиссия одобряла десятки инвестконтрактов, построенных по уже известной схеме: объявляется строительство, чаще всего жилого дома "для обеспечения ученых РАН", затем большая часть площадей оказывается у инвестора — как и земельный участок, которыми инвестор распоряжается уже по своему усмотрению. Как, например, проекты по адресам ул. 2-я Брестская, дом 19/18 (стр 1, 3, 4), и улица Спиридоновка, вл. 30. Солнцев и группа других деятелей от науки, оставаясь в тени первых лиц академии, имеют непосредственное отношение к спорным инвестпроектам, и именно на отстранение их от этого процесса и направлен новый законопроект.

Улучшится ли ситуация с передачей академической недвижимости в ведение нового правительственного агентства, прекратится ли практика строительства элитных многоэтажек вместо жилья для молодых ученых? Неизвестно. Но определенная польза от этого решения, конечно, будет. Это удар по прослойке аппарата РАН, точнее, его хозяйственной части, которая наукой никогда и не занималась, а вот коммерцией, как выяснилось, вовсю. Теперь надобность в подобных "управленцах" отпала, и руководству РАН можно будет целиком сосредоточиться на обеспечении научной деятельности.