У кого государство может забрать дачу

Депутаты Госдумы рассматривают поправки в законопроект об изъятии земельных участков у граждан и организаций для государственных нужд. В случае их одобрения 80% российских дачников рискуют остаться и без земли, и без денег за нее.

Из истории вопроса

Закон об изъятии земельных участков для государственных, региональных и муниципальных нужд в России — не новость. Так велась подготовка к сочинской Олимпиаде и чиновники МЭРТ, в недрах которого и появился в 2007 году этот документ, рассчитывали, что довольные жесткие нормы изъятия будут распространены на всю территорию России. Но тогда этот процесс сопровождался довольно громкими скандалами, последствия которых "аукаются" гражданам до сих пор. Многие люди были недовольны ни полученной денежной компенсацией, ни выделяемыми взамен отчуждаемых земельными активами. Тогда дело дошло до вмешательства администрации Президента, и действие документа в итоге ограничили Краснодарским краем и 2014 годом.

Затем в 2013 году по такому же принципу начали отчуждать земельные участки на территории Новой Москвы и Московской области. Регламент и нормы, которые призваны регулировать данный процесс, также вызвали широкое волнение землевладельцев и представителей общественных организаций.

Очевидно, чтобы снять все разногласия в вопросе изъятия участков, в Государственную Думу был внесен законопроект ФЗ-№304493 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд". Авторами документа значатся депутаты Государственной Думы, члены партии "Единая Россия" Мартин Шакум и Олег Валенчук. Примечательно, что первый из них, в числе прочего, известен тем, что, заняв в 1996 году на президентских выборах 8 место, в случае победы рассчитывал практически сразу же принять указ "О защите прав и свобод граждан от коррупции и произвола властей". Второй же является председателем общероссийской общественной партии "Союз садоводов России" и руководителем проекта "Дом садовода – опора семьи".

Нет сомнения, что народные избранники хотели сделать благое дело. Как отмечается в пояснительной записке к документу, "настоящий законопроект восполняет пробелы и устанавливает более простой и четкий порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, одновременно повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд". Более того, подразумевается, что принудительное изъятие недвижимого имущества возможно "только при условии предварительного и равноценного возмещения". Однако, похоже, что разработчики законопроекта забыли прописную истину, что благими намерениями вымощена дорога в ад.

Получилось как всегда

Месседж, вроде бы, вполне понятный и логичный. Если государству нужна твоя земля, то получай за нее соответствующую цену. Но как раз именно с предварительным, а главное – равноценным, возмещением не все выходит так безоблачно, как кажется на бумаге. Дело в том, что в документе предусматривается возможность выкупа земельного участка только в том случае, если он надлежащим образом оформлен в собственность и сведения о владельце имеются в ЕГРП. Но, как указывается в той же пояснительной записке к законопроекту, данные в отношении практически 70% объектов недвижимости в настоящее время в нем… отсутствуют. Что это означает на практике? То, что пока подавляющим большинством земельных участков граждане пользуются не на праве частной собственности, а на других основаниях – аренда, пожизненное владение и т.д. Как планируется поступать в таких случаях? Да очень просто. В первом пункте измененной статьи 279 данного ФЗ черным по белому указывается: просто "путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, расторжения договора аренды или договора безвозмездного срочного пользования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Как заявила Людмила Голосова, глава Профсоюза садоводов России, одобрение законопроекта в существующей редакции, приведет к печальным последствиям. По ее словам, на сегодняшний день порядка 80% всех садоводов в стране (а это, на минуточку, порядка 15 миллионов граждан!) пользуются землей именно в последних вариантах. И в случае изъятия рискуют не получить за наделы вообще ничего!

"Люди не оформляют земельные участки в собственность по самым разным мотивам, – констатирует независимый риэлтор Кирилл Морозов. – Но самой распространенной среди них является нежелание платить государству налог за участки, зачастую не обеспеченные даже мало-мальскими коммуникациями и инфраструктурой. Особенно сейчас, когда одновременно принимаются поправки в налоговое законодательство и во главу угла при этом помещается кадастровая стоимость, уступающая рыночной цене объекта не более 30%, оформление собственности грозит существенными затратами на содержание. Да к тому же еще происходит непонятная чехарда с определением самой кадастровой стоимости – в некоторых товариществах она по непонятным причинам устанавливается на слишком высокой отметке, а где-то без очевидных причин опускается едва ли не в два раза". Но понижение, как отмечала Голосова, верный признак того, что СНТ однозначно погибнет под ножами бульдозера в самое ближайшее время. Уменьшением кадастровой оценки чиновники просто пытаются "отбить" возможные затраты на компенсациях.

"Очевидно, что с определенной вероятностью такой неожиданный изгиб российского законодательства можно рассматривать как некий "детский мат" для наших граждан, – отмечают представители Гильдии риэлторов Московской области. – Либо ты оформляешь землю в собственность, чтобы получить хоть что-то от государства при изъятии, и платишь ему сначала за справки, потом за процедуру, потом за все остальное, но платишь в любом случае. Либо у тебя просто все отберут, мотивируя государственной необходимостью, и задним числом компенсируют убытки, которые с равным успехом могут быть оценены как в 1000, так и в 10 рублей".

Возможно, поделились в приватном разговоре представители некоторых крупных риэлторских компаний, в свете внешних санкций и экономического спада на их фоне у государства наконец-таки дошли руки и до рынка недвижимости, на который до настоящего времени оно пристального внимания не обращало. "Практически у каждой российской семьи имеется дача в СНТ, – говорят они. – Учитывая, что земли могут потребоваться государству довольно неожиданно (взять хотя бы печально известную эпопею с Химкинским лесом), естественно, лучше оформить землю в собственность. Но вместе с тем эта ситуация имеет все шансы повторить эпопею с приватизацией. Вспомните середину 90-х. Тогда упорно муссировались слухи о повальном сносе пятиэтажек и о том, что только собственники жилья окажутся в лучших условиях при расселении. Народ массово кинулся приватизировать квартиры. В результате худо-бедно "хрущебы" сносят в одной только Москве, а остальные с фатальной неизбежностью прикидывают – справится ли их бюджет с планомерно возрастающими налоговыми нагрузками, оплатой коммунальных услуг и платежей на оплату капитального ремонта".

Да и с "равноценным замещением", которое вроде бы предусматривается документом, в реальности может выйти прокол. Выделение иного участка взамен отчуждаемого (да еще и "равноценного") вряд ли возможно. Муниципалитеты и так разводят руками, с грустью констатируя, что и для многодетных семей пригодных земель катастрофически не хватает, где уж тут удовлетворять чаяния других страждущих!

Да здравствует сюрприз!

В случае отчуждения участка для госнужд возникает еще один, малоприятный для собственника, казус. Поскольку за собственный участок при его изъятии владелец получает денежные средства, российские налоговики считают его доходом и, соответственно, включают в налогооблагаемую базу. При этом они ссылаются на статью 251 НК РФ, в которой подобная выплата не указана в качестве освобождаемых от начисления налога доходов. Получается, что в один прекрасный момент человек не только рискует внезапно остаться без любимого дачного участка, получив за него отнюдь не реальную рыночную стоимость, но еще и должен заплатить за это государству? Вот как комментирует эту ситуацию эксперт службы правового консалтинга "ГАРАНТ" Яна Степовая:

Ситуация с налогообложением здесь довольно спорная и неоднозначная. В частности, позиция судов такова: изымание земельного участка для госнужд не зависит от волеизъявления собственника, а совершается в соответствии с актом органов местных (или федеральных) властей. Следовательно, налогоплательщик не обязан указывать в декларации полученные суммы для расчета налога. В то же время в постановлении ФАС Уральского округа от 19 мая 2004 года отмечается, что при возмездном или безвозмездном отчуждении участка волеизъявление собственника на такую операцию необходимо. Мы придерживаемся мнения, что денежные средства, полученные собственником в качестве компенсации, скажем, упущенной выгоды при изымании земельного участка не должна рассматриваться налоговой службой в качестве базы для налогообложения, а вот с выкупной цены участка налог все же рассчитываться должен.

"Но опять же, – подчеркивает эксперт, – рассматриваемая ситуация до настоящего времени является весьма спорной, поэтому возникновение претензий со стороны налоговых органов исключать нельзя".

Между тем

Как уже говорилось выше, даже в существующей редакции, без всяких дополнительных поправок, закон об упрощенном изъятии земель вызывает многочисленные нарекания общественности. Так, в конце августа на столичной площади Краснопресненской заставы под эгидой ассоциации общественных организаций Московской области "Общественная палата Подмосковья" прошел митинг, в котором приняли участие представители многих регионов области. По его итогам была принята резолюция с призывом к действующему губернатору Подмосковья Андрею Воробьеву приостановить действие законопроекта об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд. Одна из причин – в области с 2012 года уже ликвидировано порядка 8000 СНТ. Причем делается это тихой сапой, без шума и пыли, члены товариществ узнают об этом случайно. И далеко не всегда в реальности на этих землях действительно располагаются или будут располагаться объекты транспортной инфраструктуры. В том же "Речнике", наделавшем в свое время много шума, по словам той же Голосовой, сейчас стоят дачи (практически дворцы!) высокопоставленных лиц, членов политических партий "Единая Россия", ЛДПР, КПРФ. А ведь несколько лет назад борьба с садоводами в "Речнике" начиналась как с лицами, самовольно захватившими для застройки объект стратегического назначения. Кстати, до настоящего времени кадастровая стоимость нескольких десятков га на этой территории совершенно невообразима – 1 (один!) рубль. Не станет ли такая порочная практика нормой, особенно учитывая, что понятия "садовод" в новой редакции закона просто не существует?

+++

Источник: Свободная пресса