Алтайские строители готовятся к новому кризису, забирают деньги из банков

В результате кризиса 2008-2009 гг. строительная отрасль Алтайского края недосчиталась сразу четырех довольно известных строительных компаний, вернув в обращение устаревший термин "долгострой". Надвигающийся кризис, который сами застройщики дипломатично называют сложнопрогнозируемым периодом, вряд ли пощадит тех, кто к нему не готов. А таких, по мнению авторитетных операторов рынка, немало. Равно как и параллелей с ситуацией пятилетней давности.

Санкционное домино

Основными кредиторами строительной отрасли сегодня выступают госбанки Сбербанк и ВТБ. Согласно данным независимого федерального агентства "Рус-рейтинг", в минувшем году именно эти банки выдали больше половины строительных кредитов. Как известно, большинство наших банков, включая государственные, зарабатывали на том, что брали под крайне низкий процент финансовые ресурсы на Западе, чтобы потом выдавать кредиты здесь, в России, под более высокий процент. Но, попав в санкционный список, ВТБ и Сбербанк автоматически лишились возможности пользоваться дешевыми западными кредитами. С другой стороны, россияне продолжили набирать кредиты и забирать свои вклады, в частности, чтобы вложить их в недвижимость.

- Люди забирают деньги из банков, несут их в недвижимость, - рассказывает президент Союза риэлторов Барнаула Марина Ракина. - Ипотека сегодня усложнилась в связи с длительностью рассмотрения заявок.

Санкции, а вслед за ними и действия вкладчиков/заемщиков банков, заставили банкиров ужесточить условия выдачи кредитов, в том числе и ипотечных. Как пояснил гендиректор Алтайской оценочной компании "Альфа эксперт" Сергей Бекетов, число выдаваемых ипотечных кредитов в банках уменьшилось: стали тщательнее проверять потенциальных заемщиков, чаще отказывать.

Как результат – падение уровня продаж на рынке недвижимости в Барнауле, аналогичная ситуация сложилась в других городах страны. По оценкам СРО НП "Алтайские строители", озвученным в ходе недавней пресс-конференции специалистом СРО Юлией Морозовой, объемы сдачи жилья застройщиками остались на прежнем уровне, при этом продажи существенно снизились во всех организациях. В среднем на 20 - 30%.

Менее всего пострадал сектор бюджетного жилья (малогабаритные, однокомнатные квартиры и студии). В частности, гендиректор инвестиционно-строительной компании "Союз" Владимир Отмашкин заявил о падении продаж на 8%.

Беда в том, что на этом дорожка из костяшек домино не заканчивается. Вслед за физлицами изменение кредитной политики банков начинают ощущать и юридические лица. Прежде всего – строители.

- Работать с банками очень тяжело, - сетует Отмашкин. - Совсем недавно у нас ситуация была по Сбербанку. Владимир Песоцкий огромное значение уделял кредитованию промышленных предприятий. Сменилась ситуация, сменились руководители. И что происходит? Сегодня банк уходит из этой сферы. Я очень хорошо знаю положение на многих предприятиях, и прекрасно понимаю, что они не смогут перекредитоваться.

Параллели с кризисом 2008-2009 гг.

- Мы в составе Союза риэлторов недавно анализировали поведение рынка за последние 15 лет и сделали вывод, что до 2008 года, вне зависимости от ситуации, недвижимость всегда была гарантией сохранения и преумножения капитала, - отмечает Ракина. - Но 2008 год показал обратное: за 2 года мы потеряли 30% рынка в плане его стоимости. Но тот момент был поддержан банковским сектором. Государство очень много денег вливало в банки. И мало давало денег строителям. К тому же покупатели боялись нести деньги малоизвестным застройщикам... На сегодняшний день у нас другая ситуация. Банки сегодня чистятся, их становится меньше, инвесторы по-прежнему стараются идти в сторону недвижимости, но опасаются повторения событий 2008 года, когда было отмечено снижение цен на жилье.

Результат той политики выразился, в частности, в недостроенных многоэтажках на окраинах Барнаула. В условиях падения платежеспособного спроса, те, у кого все же были средства на покупку жилья, стали более придирчиво выбирать. Оказалось, что намного надежнее взять жилье ближе к центру с уже готовой инфраструктурой, чем вкладываться в квартиру на отшибе с железобетонным пейзажем в поле и одинокой остановкой общественного транспорта возле лужи. Все, что было нужно застройщикам – переждать этот сложный период, но банки не предоставили такой возможности.

- Если говорить о прошлом кризисе в Барнауле и тех строителях, которые погибли, он был искусственно создан банками, – заявил по этому поводу Отмашкин. - Надо было совсем немного денег дать Алферову (ООО "Альфа-Инвест") для того, чтобы перекредитоваться, и надо было совсем немного дать денег Бойченко (ЗАО "ДСК") и дома бы эти основные выскочили.

Сегодняшнюю предкризисную ситуацию гендиректор ИСК "Союз" дипломатично назвал сложнопрогнозируемым периодом, однако согласился с позицией Ракиной о том, что малоизвестным застройщикам в такое время люди деньги нести боятся. Причем совершенно справедливо. Ведь получается, что если участники долевого строительства еще как-то застрахованы, то граждане, покупающие жилье по альтернативным схемам (вексельным, через ЖСК и т.д.), вполне осознанно рискуют. А в условиях постоянного ужесточения многострадального ФЗ-214 такие альтернативные схемы становятся все более и более популярными.

Заметили это и барнаульские риелторы. Да как не заметить, если даже "Барнаулкапстрой" реализует проекты ЖСК, а в Москве (тенденции рынка которой всегда переходят в регионы) не меньше четверти всего строящегося жилья, по данным "Коммерсанта", продается как раз по таким альтернативным схемам. Куда побегут участники этих схем, в случае если часть строительных компаний не сможет перекредитоваться? И сколько будет таких компаний?

Еще один гвоздь

Буквально на днях, в рамках подготовки к очередному (ноябрьскому) всероссийскому съезду саморегулируемых организаций (СРО) строительной отрасли, руководство Национального объединения строителей НОСТРОЙ довело до региональных координаторов рекомендацию о передаче средств компенсационного фонда СРО в Центробанк. Об этом, со ссылкой на координатора НОСТРОЙ от Алтайского края, председателя правления регионального Союза строителей и инвесторов Михаила Фокина сообщила специалист СРО НП "Алтайские строители" Юлия Морозова. Рекомендация обсуждается в связи с непростым положением дел в банковском секторе.

Это означает, что все СРО страны должны будут забрать средства компенсационных фондов из коммерческих банков, где те лежали под проценты, и передать их в Центробанк, где процентов начисляться не будет.

Не смотря на то, что застройщики средствами своих компенсационных фондов не распоряжаются - в большинстве своем они не в восторге от такого решения. Особенно наиболее прозорливая часть СРО, которая догадалась создать под эти фонды собственные банки. К тому же средства компенсационного фонда СРО в ЦБ будут лежать под минимальный процент, не сопоставимый с тем, который предлагают коммерческие банки. .

Еще меньше довольны Сбербанк и ВТБ, поскольку именно в этих банках, как наиболее надежных, большинство СРО-шников держат средства компенсационных фондов. По приблизительным оценкам, речь идет о сумме более 100 млрд. руб. на федеральном уровне (по данным на минувший год). Компенсационный фонд СРО НП "Алтайские строители" составляет порядка 200 млн. руб. Добавьте к ним несколько миллионов Союза строителей Западной Сибири и Дорожников Алтая и получите сумму еще более внушительную…

Конечно, окончательное решение по данному вопросу должно быть принято в конце ноября, по итогам съезда НОСТРОЙ. Но сам факт такого обсуждения на федеральном уровне свидетельствует о вполне определенных тенденциях. Как минимум, о том, что перекредитовывать строителей банкиры, скорее всего, не будут вовсе. Чем это грозит – видно из итогов кризиса 2008-2009 годов…

Что же делать?

Специалисты рекомендуют если и вкладываться в недвижимость, то только от тех застройщиков, у которых есть железобетонные гарантии. Например, в виде собственного или аффилированного завода железобетонных изделий ("СУ НЗЖБИ", "Союз", "СтройГаз" и др.) или железобетонная, проверенная годами репутация. Репутация инвесторов тех или иных проектов также важна, особенно в тех случаях, когда информацию о них никто не скрывает. Отмашкин же рекомендует поступать проще: смотреть, с какой скоростью строятся дома у того или иного застройщика: если растут как грибы после дождя – можно не опасаться, что придется обращаться к пока еще слабо отработанным механизмам защиты дольщиков.

Константин Ганов, Алтайский строительный портал

рис. автора