Пятизвездочный бум. Почему на Алтае массово строят сверхдорогие отели и что ждет курорты

За последние годы Алтай стал одной из главных локаций страны, на которую обратили внимание "туристические" инвесторы. И речь не о строительстве небольших баз отдыха, а о крупных пятизвездочных отелях, огромных туркомплексах и даже курортных городах. Все это — на фоне снижения интереса к курортам российского юга, где объем инвестиций упал почти на треть. Эксперты объясняют: Алтай (речь и о крае, и о соседней республике) находится в безопасной части страны, имеет уникальную природу и множество возможностей для оздоровления, отдыха и спорта. Это и привлекает бизнес, который реализует здесь несколько инвестмоделей: отели и комплексы, где апартаменты продают всем желающим, и закрытые объекты, в которых невозможно купить "квадраты". После завершения строительства в них можно будет лишь снять номер. По мнению региональных экспертов, объем вливаний в туристическую сферу регионов в ближайшие годы будет только расти. Однако существует опасность "инвестиционного пузыря", когда предложение превысит спрос. Почему это может произойти и к чему способно привести — в материале amic.ru.

"Тающие" позиции

Спрос на курортную недвижимость в марте 2026 года заметно снизился в сравнении с аналогичным показателем за прошлый год. Об этом сообщает ТАСС со ссылкой на данные системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro. В Крыму покупательская активность в данном сегменте сократилась на 20%, а в Калининграде — на 33,3%. Такая же ситуация — в курортных городах Краснодарского края. Число сделок на первичном рынке Сочи с начала 2026-го снизилось на 29,2% год к году, Анапы — на 38,5%.

Эксперты (и федеральные, и региональные) видят несколько причин в падении рынка. Во-первых, периодические атаки БПЛА на южные и черноморские регионы; во-вторых (связанное с первым), повышенные меры безопасности и частые ограничения в работе аэропортов. Непростая ситуация в регионах отпугивает бизнес от реализации проектов, а инвесторов — от покупки.

«Получается так, что в курортную недвижимость юга россияне еще инвестируют, но опасения растут. Все понимают, когда все это завершится (речь об СВО. — Прим. ред.), фобия останется: а вдруг еще что-то "прилетит"? Поэтому рождается спрос на более безопасные рынки», — объясняет руководитель агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин.  

Зеленоградск, город-курорт в Калининградской области / Фото: из архива amic.ru

Еще одна причина снижения интереса к югу — перегретые рынки. Сочинские кластеры — Черноморское побережье и Красная Поляна — достигли ценового пика и вошли в фазу стагнации.

«Цены в новостройках Красной Поляны дошли до 1,1 млн рублей за квадратный метр, что вдвое выше, чем в Анапе или Евпатории», — отмечает ведущий брокер инвестиционной недвижимости компании Korovkin Invest Исмагил Сафин.

При "космических" ценах доходность инвестиций едва перекрывает ключевую ставку ЦБ, а аренда становится все менее привлекательной.

«Главное для объекта — инвестиционная привлекательность. Недвижимость на юге покупают не для того, чтобы три раза в год туда ездить, а ради прибыли. Но в Сочи уже невозможно выгодно вложиться. Да, есть привлекательная недвижимость, она растет своей статусностью, но продать ее сложно и практически невозможно получить прибыль», — говорит руководитель агентства "Студия Нонны Карповой "Недвижимость и консалтинг" Нонна Карпова.

В этих условиях инвесторы прощупывают новые рынки и регионы. В числе приоритетных — Кавказ и Алтай. Федеральные аналитики считают, что Алтай выигрывает от господдержки: ввод международного терминала в Горно-Алтайске в 2026 году и развитие туризма обещают приток новых туристов из Китая, стран Ближнего Востока и других регионов. При этом Алтай рекомендуют рассматривать в качестве долгосрочной перспективы вложений — на 15–25 лет.

Российская Швейцария

Туристический "скачок" произошел в Алтайском крае и Республике Алтай в 2022 году. Тогда многие заграничные направления стали недоступны для россиян, и отдыхающие вынужденно обратили внимание на регионы. С этого времени количество новых туристических объектов начало резко расти.

Главным "магнитом" Алтайского края стала Белокуриха. По информации "Дом.рф", сейчас в городе-курорте возводят две гостиницы, где можно купить апартаменты, — элитная Rizalta Resort Belokurikha, где средняя цена квадратного метра почти 640 тыс. рублей, а также "безымянный" отель бизнес-класса в пер. Речном. Стоимость "квадрата" — почти 250 тыс. рублей.

Также, по информации amic.ru, в Белокурихе возводят несколько комплексов не на продажу. То есть это закрытые объекты, в которых невозможно купить "квадраты". После завершения строительства в них можно будет лишь снять номер. Еще один "открытый" объект (где доступна продажа апартаментов) возводят в урочище Талдушка, на территории Алтайского района (недалеко от села Ая).

В 2025 году сообщали, что в Алтайском районе построят гостиничный комплекс "Катунь River", в Белокурихе — трехзвездочный парк-отель, четырехзвездочный спа-отель и санаторно-гостиничный комплекс. Также в планах — открытие второго корпуса гостиницы Grand Chalet Altay на территории ОЭЗ ТРТ "Бирюзовая Катунь". А в игорной зоне в Алтайском районе запроектирован пятизвездочный комплекс "Отель вилладж" на 65 номеров. 

Республика Алтай — еще один "мегаполис" теистических объектов. По информации "Дом.рф", "открытые" комплексы строят в поселках Карлушка и Известковый Майминского района, в Чемале.

А недалеко от села Соузга запланирован курортный город. По информации от 2025 года, на территории площадью 200 гектаров появятся жилье, общественно-деловая инфраструктура, туристический комплекс, образовательный и культурный кластеры. Его развитием, по данным НГС, займутся три компании: "Брусника", "Стихия" (входит в группу One Company) и Сбер.

Кроме того, Сбер планирует возвести в Манжероке еще два пятизвездочных отеля. Там же разрабатывать отельный комплекс высокой ценовой категории намерено ООО "Алтай-мастер". Есть и проект "Город гор" в Майминском районе. В нем продают не апартаменты, а квартиры (есть возможность приобретения с отделкой, мебелью и бытовой техникой), но большинство из них, как ожидается, будут обслуживать туристов.

Апарт-комплекс в Майминском районе Республики Алтай / Фото: "Дом.рф" 

И это далеко не все проекты, которые строят и планируют к реализации в двух регионах. Нонна Карпова считает, что Алтай стал чуть ли не главным туристическим центром страны из-за его уникальных ресурсов: здесь горы, чистый воздух, возможности для активного, пассивного, творческого отдыха. Другие важные направление — оздоровительный и духовный туризм, отмечает эксперт. 

«Многие люди в нашей стране стали уделять большое внимание духовному развитию. Они едут в горы, "ловят" и ищут энергию, силы. Ведь на Алтае популярны различные духовные практики, связанные с традиционными верованиями, обрядами, медитативными и оздоровительными методиками. То есть туризм на Алтае многогранный. Если в Сочи едут за морем, горнолыжным отдыхом, то у нас гораздо больше направлений для отдыха и развития», — говорит Нонна Карпова.

Драйвер рынка 

Большой туристический рост региона произошел после того, как Сбер начал строить в Манжероке (Республика Алтай) пятизвездочный отель. Инвестиции в него оцениваются в 6 млрд рублей. При этом управлением курорта корпорация Сбер занимается с 2012 года.

«Сейчас в отеле мест нет на два месяца вперед. В комплексе есть виллы, стоимость которых 300 тыс. рублей в сутки, и в ноябре 2025 года они все были расписаны вплоть до марта 2026-го. В стране очень много людей, которые не могут выехать за пределы РФ, и они ищут места для отдыха внутри страны. В Сочи красиво и классно, но отдыхать там 20 раз в год надоест. И люди ищут что-то новенькое, свеженькое», — отмечает Дмитрий Дворядкин.

Отель на курорте Манжерок в Республике Алтай / Фото: из архива amic.ru
Еще одно крупное вложение Сбера — покупка аэропорта в Горно-Алтайске, который сейчас находится в стадии реконструкции. Терминал получил статус международного, его открытие ожидают в 2027 году.

«Ожидается, что это позволит посещать Алтай туристам с Дальнего Востока, из Китая. Им лететь на Алтай гораздо удобнее, чем в Сочи», — добавляет Нонна Карпова.

Вслед за Сбером на Алтай "подтянулись" и российские миллиардеры. По некоторой информации, Владимир Евтушенков (контролирует свои активы через инвестиционный холдинг ОАО "Акционерная финансовая корпорация "Система") намерен по примеру Сбера развивать горнолыжный комплекс "Телецкий" в Артыбаше. На "Бирюзовой Катуни" давно обосновались структуры, связанные с российским миллиардером Аркадием Ротенбергом. Здесь, по мнению некоторых аналитиков, они создают российскую Швейцарию. Эксперты подчеркивают: важно, что все проекты прямо и косвенно поддерживает российское правительство.

Так, в 2024 году председатель правительства Михаил Мишустин утвердил Стратегию социально-экономического развития Республики Алтай до 2030 года. Документ определяет три ключевых направления развития: устойчивый туризм, экологически чистое сельское хозяйство и цифровая трансформация. При этом стратегия затрагивает и остальные сферы жизни региона.

«Что такое комплексное развитие? Это и дороги, это и инфраструктура, и объекты питания, отдыха, спорта. Возможно — появление научных и образовательных центров. Все это формируется для того, чтобы гостям и жителям региона были доступы и отдых, и развлечения, и образование. То есть всецелое развитие», — отмечает Нонна Карпова.

Горный Алтай / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru

Отели, в которых можно приобрести апартаменты, в Алтайском крае и Республике Алтай покупают в основном жители европейской части страны (Москва, Санкт-Петербург и другие города, которые ранее скупали недвижимость на юге). Местные инвесторы составляют 20–30%, говорит Нонна Карпова. На Алтае они выбирают объекты, куда уже зашли отельные операторы.

Справка
Отельный оператор — это организация, которая занимается управлением и эксплуатацией гостиниц и крупных курортных комплексов. Одна из главный функций — координация всех процессов в гостинице: бронирование, размещение гостей, предоставление услуг, уборка номеров, поддержание общественных зон и т.д.

Несмотря на растущие перспективы туристического рынка Алтая, существует опасность инвестиционного пузыря: гостиниц и отелей будет в разы больше, чем желающих там поселиться. Гипотетическую емкость региона никто не просчитывал. И тот факт, что пятизвездочный отель в Манжероке "забит" круглый год, не говорит о том, что при появлении пяти подобных комплексов все они будут востребованы.

Горный Алтай / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru

Кроме того, преобладающее число отелей и гостиниц — пяти- и четырехзвездочные, а это значит, что большинству жителей страны они недоступны. Когда одновременно будут запущены Rizalta (865 номеров), "Карлуу" (250 номеров), "Город гор" (сотни юнитов), Cosmos Stay (611), конкуренция за гостя в регионе с турпотоком 2,7 млн станет жесткой, считают эксперты.

«Кто поедет в "звездные" отели? Москва. Но, по словам самих москвичей, на Алтай они летят за палаткой и котелком, а не за пятизвездочным люксом. Понятно, что сейчас, в период хайпа, спрос на шикарные комплексы высок. Но что будет через десять лет? И вроде ставки делают на развитие горнолыжных комплексов, но они работают лишь несколько месяцев. А в остальное время? Ожидается, что горно-алтайский аэропорт будет принимать туристов из Индии и Китая. Но в Китае есть такой же Алтай, и по развитию нам его никогда не догнать», — отмечает Дмитрий Дворядкин.

Цифра
В 2030 году турпоток Большого Алтая (включает Алтайский край, Республику Алтай и Кемеровскую область) должен вырасти на 76%: с 4,2 млн до 7,3 млн человек.

Горный Алтай / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru

Другая проблема курортного Алтая в том, что здесь пока не хватает продуманного ситуативного отдыха. Если в Белокурихе еще есть места для прогулок, то в Горном каждая база обособлена. Некое подобие на комплексный отдых пытаются реализовать в Манжероке: там открыли детский досуговый центр, горнолыжный комплекс, экскурсии, центр летних активностей и многое другое. Однако пока это эксклюзивное предложение на рынке.

Еще один вопрос, который нужно решить регионам, — обеспеченность кадрами. Сейчас Манжерок, по предварительным оценкам, обслуживают две тысячи человек, когда курорт выйдет на полную мощность работы, потребуется 15 тысяч сотрудников. И это только один объект. Если таких будет 10–15, то для региона с населением 210 тысяч человек (данные 2025 года), это будет неподъемной цифрой.

Все эти вопросы, считают эксперты, нужно решать уже сейчас. Без грамотной стратегии развития (которая также просчитывает все риски и опасности) регионы могут столкнуться и с оттоком туристов, и полупустыми (и даже закрытыми) отелями.