К июню Росимущество подготовит списки домов-самостроев

Впрочем, есть и другие варианты. Какие? О них "Российской газете" рассказал начальник управления земельных отношений Росимущества Виталий Вольфовский.

А также сообщил, что в России началась массовая передача в аренду свободных земель сельскохозяйственного назначения. В оборот будет вновь вовлечен почти миллион гектаров простаивающих, но пригодных для работ федеральных сельхозугодий. Граждане и компании могут арендовать их на 15 лет. По какой цене? В каждом регионе своя ставка.

Виталий Семенович, о каком самострое все-таки идет речь?

Виталий Вольфовский: Вкратце поясню. В конце 90-х-начале "нулевых" годов многие предприятия, например, Россельхозакадемия, а также совхозы, колхозы, которые получили от государства в бессрочное пользование принадлежащие РФ сельхозземли, решили на них вопреки всем законам строить жилье.

Для этого создавали что-то вроде жилищных кооперативов, заключали инвестиционные контракты с застройщиками, привлекали граждан - дольщиков. И сейчас возникла проблема оформления собственности. Что делать гражданам, проживающим в незаконно построенных домах? Ведь такие объекты подлежат сносу.

Гражданский кодекс Российской Федерации предписывает достаточно жестко реагировать на ситуации, связанные с незаконным возведением объектов недвижимого имущества, не делая при этом разницы между многоквартирным жилым домом или торговым центром. Такие объекты подлежат сносу. В этой связи Росимущество вынуждено обращаться в судебные инстанции с соответствующими исками.

Однако сейчас идет обобщение практики регионов по разрешению подобных случаев. В Воронежской области, например, было наибольшее число обманутых подобным способом дольщиков, но благодаря спасительным решениям правительства вопросы с правами на землю урегулированы. Надеемся, что начатая работа, позволит каким-то образом разрешить столь не простую для граждан ситуацию.

Сколько семей затрагивает эта ситуация?

Виталий Вольфовский: Сейчас мы завершаем сбор информации. По предварительным данным, пока таких домов свыше трехсот в стране. Списки будут готовы к июню.

Но дело касается не только федеральной собственности. На муниципальном и региональном уровнях тоже незаконно предоставлялись земли под жилищное строительство. Поэтому, на наш взгляд, проблему надо решать законодательно. Чтобы в стране был единый подход к исправлению ситуации. Мы сейчас готовим проект постановления правительства. В нем несколько вариантов, которые, конечно же, еще нужно будет оценить экономически. В июне направим этот документ в минэкономразвития.

И что вы предлагаете?

Виталий Вольфовский: Например, объявить жилищную амнистию для дольщиков на часть объектов "самостроя", начатых, например, до 2003 года. Остальные здания, построенные после этой даты, снести.

Или признать построенные на земельных участках здания собственностью РФ, которая будет передана застройщикам, а те обязаны компенсировать убытки федеральному бюджету. Как в натуральном выражении, например квартирами, так, и деньгами. Возможно, застройщики смогут построить для социальных незащищенных групп граждан на оставшейся части участка еще один дом. Либо наделить Росимущество правом самостоятельно распоряжаться площадями жилых объектов в коммерческих целях. Ведь государство могло бы использовать земельные участки, получать доход. После незаконной застройки оно этой возможности лишилось.

Кто же в итоге виноват, что создалась такая ситуация?

Виталий Вольфовский: Земельный кодекс в течение ряда лет нарушали государственные учреждения и ведомства. Много вопросов и к руководству территориальными отделениями прежнего Росимущества, которые согласовывали сделки в регионах по незаконному жилищному строительству на федеральных землях сельхозназначения.

Посоветуйте, как гражданам - будущим дольщикам не попасть впросак, проверить, есть у земельного участка, на котором строится жилой дом, права, оформлен ли он?

Виталий Вольфовский: Выписки можно заказывать в Росреестре в электронном и в письменном виде. Данные по земельным участкам содержатся в публичной кадастровой карте Росреестра. Для этого надо выяснить кадастровый номер участка (если не знаете - сделать запрос в Росреестр), получить информацию о его правообладателе.

Теперь о земле. Росимущество провело по всей стране полномасштабную ревизию свободных угодий, пригодных для сельхозработ. И что выяснилось?

Виталий Вольфовский: К началу 2013 года в России пустовало более 2100 земельных участков общей площадью почти 860 тысяч гектаров. Это примерно 86 тысяч квадратных километров территории - такой как Сахалинская, Тверская или Челябинская области.

Таким образом, получается, что в стране "без дела" простаивает целая область плодородной земли, которую можно успешно возделывать - выращивать пшеницу, овощи - огурцы, помидоры, подсолнухи, кукурузу - ограничений нет. Использовать под корма, под пастбища для выпаса скота, если недалеко есть фермы. Главное условие - земля должна использоваться исключительно под сельскохозяйственную деятельность.

Но федеральные земли - это еще не самый большой пласт. "Непаханое поле", огромный резерв для субъектов Федерации - не разграниченные муниципальные земли.

Главная цель вашего проекта "Посевная" - пополнять бюджет арендными платежами?

Виталий Вольфовский: Это, конечно, тоже важно, но еще важнее задействовать сами земли. Увеличить в России объемы производства собственных продуктов питания, сократить зависимость от импортного продовольствия. Создать на селе новые рабочие места по выращиванию и переработке продукции. А для этого организовать сдачу в аренду земель всем желающим. Ими могут быть как физические лица, занимающиеся сельским трудом, так и компании. Критерия два: кто больше заплатит за аренду земли и целевое (аграрное) ее использование в коммерческой деятельности. Таких критериев, как физлицо или юрлицо, наличие квалифицированных специалистов и т.д. нет.

Гражданам, фермерам, компаниям это интересно? Сколько уже передали в аренду земельных участков?

Виталий Вольфовский: Более 190 участков общей площадь 64 тысячи гектаров. Как раз сейчас на торги выставлен огромный объем земель - 205 участков общим размером 116 тысяч гектаров в 20 регионах. Основная масса земель, до полумиллиона гектаров, должна быть сдана в аренду до конца этого года, чтобы к следующей посевной у нее появились конкретные хозяева.

Что касается спроса, то по-разному. В некоторых регионах спрос небольшой. А где-то, например в Омской области, в Пермском крае, - 7-8 претендентов на один участок.

А свободные земельные участки федеральной собственности есть во всех регионах, что показал подсчет?

Виталий Вольфовский: Из 83 регионов в 58 есть. В 25 регионах, не считая Крымского Федерального округа, где изначально собственность РФ на землю отсутствует, свободных участков нет. Перечень всех регионов, как и свободных земельных участков по всей стране, указан на официальном сайте Росимущества. Информационная кнопка на стартовой странице позволяет быстро перейти в раздел "Оборот земель сельхозназначения", где есть все данные об участках, готовых к обороту. Минсельхоз также предоставляет на своем официальном сайте эти сведения.

Кстати, Виталий Семенович, в Крыму будет федеральная собственность на землю?

Виталий Вольфовский: В Республике Крым и в Севастополе сейчас идет имущественный анализ территории исходя из наличия объектов недвижимости на земельных участках, национальных парков, заповедников. По результатам такого анализа правительством Российской Федерации будет разработан соответствующий нормативный правовой акт о разграничении права собственности на землю.

А каковы размеры земельных участков, вовлекаемых в оборот? Могут ли их использовать огородники?

Виталий Вольфовский: Размер среднего участка - 1000 гектаров, под огороды этот размер явно не подходит. Мы решили не дробить землю на маленькие части, запретить субаренду, чтобы проще контролировать, используются ли участки по прямому назначению, а не со спекулятивной целью, или под коммерческую аренду - рынки и автозаправки.

Но в разных регионах к этой проблеме подходят по-разному. Где-то с удовольствием берут в оборот крупные участки, так как неудобно иметь несколько договоров, каждый договор надо регистрировать, за каждый платить 15 тысяч рублей. Где-то с радостью бы "разбили" участки на более мелкие.

А временные объекты можно строить?

Виталий Вольфовский: Если это связано с сельхоздеятельностью, то да. С разрешения властей можно строить фермы, перерабатывающие мощности, склады для сохранения и перевозки продукции. Если условия будут нарушены, то договор аренды с вами досрочно расторгнут.

Что сдерживает "большую раздачу" земельных участков?

Виталий Вольфовский: Остро стоит проблема определения начальной цены аренды. Поэтому сейчас Экспертно-консультационный совет при Росимуществе готовит предложения в минэкономразвития и минсельхоз о поправках в федеральное законодательство по процедуре установления цены. Это принципиально.

Что должно измениться и почему?

Виталий Вольфовский: Необходимо упростить определение начальной цены. Сейчас, чтобы вовлечь земли в оборот, надо провести оценку рыночной стоимости "персонального" земельного участка, после этого установить арендную плату для проведения торгов. Но поскольку рынка сельхозземель в России как такового нет, то оценщикам приходится "изобретать" ее эмпирическим путем.

И когда граждане и компании узнают, сколько стоит аренда, желание работать на земле у них пропадает. Около 100 земельных участков в среднем по 176 гектаров и общим размером в 18 тысяч гектаров в 10 регионах мы с первого раза не смогли вовлечь в оборот из-за высокой, по мнению граждан, стоимости аренды, о которой они узнают во время торгов. При этом возникает другой нюанс. Поскольку участки, на которые в течение месяца подана всего одна заявка, снижаются от начальной цены на 15 процентов, претенденты могут добиться той цены, которую считают приемлемой.

Нужно отдельным пунктом прописать в законе, что начальная цена земельных участков сельхозназначения, передаваемых в аренду, определяется по особой формуле. Либо в процентах от кадастровой стоимости, либо от земельного налога на данной территории. Это будет экономически обосновано, а потенциальные арендаторы сразу будут понимать, стоит участвовать в торгах или нет. Новый порядок позволит ускорить процедуры передачи земель минимум на три месяца. Не придется тратить время и деньги на проведение оценки. На мой взгляд, целесообразнее отталкиваться от кадастровой стоимости - она посчитана на всех территориях страны, публична, ее каждый может увидеть на сайте Росреестра.

Когда может появиться новый порядок?

Виталий Вольфовский: Надеемся, что этой осенью правительство выберет один из вариантов. Важно, что вслед за Росимуществом его смогут тиражировать при передаче земли в аренду регионы и муниципалитеты.

Интересно, а каковы сейчас суммы арендных платежей?

Виталий Вольфовский: Например, Алтайский край. Участок 273 гектара. Годовой размер арендной платы - 45 тысяч рублей. Астраханская область. 279 гектаров, арендная плата в год - 21 тысяча рублей. Эти земельные участки предоставлены по арендной плате в 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, так как предоставлялись ввиду подачи одной заявки при предварительном опубликовании информации о наличии свободных к предоставлению земель. В Республике Мордовия аренда за участок в 1800 гектаров составил 438 тысяч рублей.

Арендаторы смогут при желании выкупать землю?

Виталий Вольфовский: Да. После трех лет при надлежащем использовании.