Пусто и негусто. Как выживает рынок коммерческой недвижимости Барнаула в период кризиса

Рынок коммерческой недвижимости в Барнауле (как и в большинстве российских городов) переживает глубокий кризис. Падение зафиксировано практически во всех сегментах — офисной и торговой недвижимости, складской и производственной. Эксперты рынка отмечают: инвестиции в этот сектор стремительно падают, а найти покупателей и арендаторов на большинство объектов либо сложно, либо невозможно. Чуть ли не единственный сегмент, который удерживает позиции, — это стрит-ритейл. Помещения на первых этажах домов востребованы у жителей ЖК и кварталов, понятны для банков. Тяжелее всего — крупным торговым и административным зданиям, в которые были вложены миллионы (если не миллиарды), а спроса на них нет. Как атаки на склады Wildberries меняют структуру рынка коммерческой недвижимости, почему продать помещение с готовым бизнесом очень сложно и почему риелторы отговаривают клиентов от покупки объектов — в материале amic.ru.

Невостребованные гиганты

Объемы вложений в коммерческую недвижимость в стране стремительно падают. Такие данные публикует "Коммерсант" со ссылкой на аналитиков IBC Real Estate. Так, по итогам января — июня 2026 года в этот рынок инвестировали 373 млрд рублей, что на 12 % меньше, чем годом ранее. По итогам всего года показатель составит 850–900 млрд рублей, сократившись на 30 % год к году, считают аналитики. Сильнее всего просела складская недвижимость (здесь инвестактивность упала на 65 %) и офисная (падение — 38 %).

Барнаульский рынок повторяет общероссийские тенденции, говорят эксперты. При этом трансформация коммерческого сегмента началась в период пандемии коронавируса. До этого нежилые помещения пользовались высоким спросом у арендаторов, покупателей и инвесторов. Но в период пандемии бизнес массово ушёл на удаленку. Тогда же пришло понимание: так можно работать всегда, и офисы не нужны. Теперь же добавились и другие негативные факторы, которые сказались на остальных сегментах.

"Рынок коммерческой недвижимости переживает тяжёлый период, как и вся наша экономика. Падает индекс предпринимательской и  деловой активности. Одна из причин — это нехватка денег из-за отсутствия нормального финансирования со стороны банковской сферы. Плюс — повышение налогов, что для коммерческой недвижимости тоже стало ударом. Кроме того, мы видим снижение покупательной способности, переход многих форматов в интернет. Все эти моменты рынок коммерческой недвижимости переживает тяжело", — отмечает руководитель агентства недвижимости "Ключ Риеэлт" Константин Никитеев.

Он отмечает, что сложное положение — у больших и средних торговых комплексов. Даже лидеры барнаульского рынка испытывают сложности и долгое время не могут сдать освободившиеся площади. Как ранее писал amic.ru, во многих ТЦ и ТРЦ города есть пустующие отделы.

"Ранее наши лидеры — ТРЦ "Европа", ТЦ "Лето" и другие — были битком забиты, а сейчас там проблемы с арендаторами, отделы стоят пустые. Я думаю, скоро мы увидим какой-то кризис на рынке большой торговой недвижимости. Куда он выльется — вопрос большой. Возможно, это будет смена форматов, смена деятельности, а может, где-то произойдет закрытие. То есть ситуация довольно тяжелая", — говорит Константин Никитеев.

НОВОСТИОбщество

Галерея под замком. Крупные и мелкие фешен-магазины массово съезжают из барнаульских ТРЦ

Крупные торговые объекты — это "боль" рынка, считают эксперты. Они могут продаваться годами и даже десятилетиями. И вряд ли когда-то смогут найти покупателя, потому что без полного переосмысления этот формат долго не проживет. Иногда продаже мешает необъективно высокая стоимость объектов, рассказала руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Жилфонд" (барнаульский офис) Ольга Зембатова.

"У нас очень много клиентов, которые обращаются с целью продажи коммерческих объектов. Но мы не беремся, потому что те деньги, за которые они хотят продать, на сегодняшний день это сделать нереально. А за рыночную стоимость, что мы озвучиваем, продавать они не готовы. И таких объектов очень много. Посмотрите по городу: очень много баннеров "аренда", "продажа", — говорит эксперт.

Непросто и новым торговым центрам, которые, казалось бы, должны привлекать арендаторов и посетителей высоким уровнем сервиса, современным дизайном. Однако, отмечает Ольга Зембатова, наполняются они с трудом.

"В Индустриальном районе недавно сдали крупный торговый центр. Там было несколько инвесторов, которые вложились и построили здание. И у нас были клиенты на покупку помещений в этом объекте, но собственники не очень охотно сотрудничали с агентами. А сейчас они нам сами звонят и просят продать и сдать. Проблематично сейчас с коммерцией", — рассказывает риелтор.

Невыгодное вложение

Офисная недвижимость — еще один сегмент, который переживает непростое время. Хотя несколько лет назад ее активно приобретали небольшие фирмы, "ипэшники", самозанятые для своих целей, а также инвесторы для сдачи в аренду. Как отметила Ольга Зембатова, даже в популярных и крупных бизнес-центрах на поиски арендаторов может уйти много времени.

"Некоторые предприниматели, самозанятые, которым нужны помещения, объединяются и совместно снимают небольшие помещения и там оказывают услуги. А некоторым проще арендовать офис на несколько часов. Например, в ТЦ "Проспект" есть почасовая аренда. То есть можно снять офис, прийти с ноутбуком и провести деловую встречу", — рассказывает эксперт.

Из-за снижения спроса арендодатели зачастую идут на снижение ставок. Однако даже это не всегда спасает. Небольшие помещения стоимостью 2–2,5 млн рублей еще получается продать, крупные — сложно, отдельно стоящие здания — практически невозможно. Как отмечает спикер, из всех обращений по продаже коммерческой недвижимости успешны не более 2%. Непростая ситуация на рынке заставляет риелторов по-другому работать и с покупателями, которые хотят найти подходящий объект: иногда агенты отговаривают их от приобретения.

"Когда к нам обращаются инвесторы с просьбой подобрать им коммерческое помещение, первый вопрос, который мы задаем: "Для чего это помещение?". Если для ведения своего бизнеса, например, для ветеринарной, стоматологической клиники, мы ищем объект. Если же человек говорит: "Я хочу купить и сдавать в аренду", то мы в большинстве случаев отговариваем. Потому что жизненные ситуации бывают разные. И сегодня собственник сдает в аренду это помещение, а завтра ему срочно понадобятся деньги, и он решит его продать. А вероятность, что он сможет его реализовать за ту цену, за которую купил, невелика", — отмечает Ольга Зембатова.

Из приоритетов – в мишень

Рынок складской недвижимости города также падает. Хотя ещё пару лет назад, напоминает Константин Никитеев, этот сегмент был мегавостребован: шел бурный рост, предложение не успевало за ажиотажным спросом, площадей не хватало. Сейчас складская недвижимость перешла в стадию стагнации. И в городе появились невостребованные комплексы. Атаки БПЛА на склады Wildberries, которые происходят с середины июля, лишь усугубили ситуацию.

Справка
По информации на 4 августа, в результате атак БПЛА пострадали 16 логистических объектов Wildberries. Как пишет "Коммерсант", по оценкам ведущего аналитика Data Insight Сергея Семко, маркетплейс лишился от 893 тыс. до 1,154 млн квадратных метров складских площадей, 22,2 % инфраструктуры Wildberries уничтожено или временно заблокировано. 300 миллиардов рублей — предварительная оценка совокупного ущерба (стоимость товаров + затраты на восстановление зданий).

"Большие складские комплексы давно были в приоритете. А сейчас мы видим, что они становятся мишенью, объектами для террористических атак. Что будет со складской недвижимостью? Пока вопрос подвис. Была ставка не просто на складские комплексы, а мега-хабы с сервисной составляющей: прием, хранение, выдача товара. Плюс – применение искусственного интеллекта, полная автоматизация. Куда рынок пойдет дальше – непонятно. Возможно, при таком финансировании никуда и не пойдет, а будет стоять на месте", – отмечает Константин Никитеев.

Чуть лучше себя чувствует производственная недвижимость. Эксперт говорит, что спрос на нее есть. Нередко компании, которые годами арендовали помещения, стараются приобрести их в собственность, чтобы обезопасить себя от каких-то рисков (например, если арендодатель откажется продлевать договор и т. д.). Однако далеко не все это могут сделать: мешает заградительная ставка на кредиты. Из-за неё формируется отложенный спрос: компании хотят, но не могут приобрести объект.

"Ставка рефинансирования ограничивает спрос и уводит его на дальние сроки. Но экономика не может долго работать в напряженности, без дешевых денег. Сюда же добавились повышение налогов, коммунальных тарифов, топливно-энергетический кризис, отсутствие рабочей силы, денег на модернизацию. Очень неоднозначная ситуация. Всё это мешает развитию производства", — говорит эксперт.

"Ветвь" рынка производственной недвижимости — готовый бизнес. То есть помещение, объект с готовым инструментарием (оборудованием, инвентарём), сотрудниками и налаженными каналами. Продать его — еще сложнее, чем пустой объект, говорит Ольга Зембатова.

"Наверное, это похоже на усыновление чужого ребенка. Он может быть чудесным и замечательным, но с тобой не поладит. У нас были суперликвидные бизнесы. Например, цех по изготовлению полуфабрикатов. Там были и большой канал сбыта, и точки продаж, и договоры. Но люди не покупали, потому что боялись, что после смены руководства персонал может уйти, а налаженные каналы сбыта рухнуть, если договоры откажутся перезаключать. И вроде ты покупаешь прибыльное предприятие, а можешь приобрести убыточное", — отмечает эксперт.

Пока в плюсе

Практически единственный сегмент, который пока удерживает позиции, — стрит-ритейл. Это помещения на первых этажах многоквартирных домов, которые могут занимать магазины, пекарни, кофейни, кондитерские, а также клиники, бьюти-салоны и т. д. Однако, как отмечают риелторы, даже в этом сегменте зародились проблемы. 

"Торговая недвижимость кочует вслед за населением. В Барнауле люди перемещаются в Индустриальный район, в новые кварталы с удобными улицами, с хорошими дворами. Также и коммерция. В новых кварталах стрит-ритейл чувствует себя хорошо. Но в обжитых районах и даже центре возникают сложности, и помещения простаивают", — говорит Константин Никитеев.

Также пока выигрывают небольшие помещения, которые при необходимости смогут быстро сменить формат: из парикмахерской — в офис, из офиса — в коворкинг. У этих гибких объектов больше шансов выжить в непростые времена. Судьба остальных зависит от дальнейшего экономического развития страны и бизнеса в нем.

Выдержит любой кризис. Эксперты о том, почему хранить деньги в банке — не лучшее решение

Банковские вклады теряют привлекательность, и россияне ищут иные способы инвестирования

НОВОСТИОбщество