«Состояние шока». Цены на жилье в Барнауле начали падать из-за сверхдорогой ипотеки

Цены на квартиры на вторичном рынке в Барнауле начали падать впервые за несколько лет: спрос на жильё остыл в первую очередь из-за сверхдорогой ипотеки. Эксперты отметили, что число продаж резко снизилось за последние пару месяцев и пока предпосылок для их роста нет. А вот сегмент новостроек ещё держится: стоимость квартир здесь пока не уменьшается, но и больше не растёт. О том, какое будущее ждёт рынок квартир, говорили на круглом столе 25 апреля в «Сибирской медиагруппе».

Торг и снижение

Рынок недвижимости Барнаула сейчас находится в состоянии перестройки и адаптации: из-за высоких ипотечных ставок (сейчас они на уровне 16-17%) спрос на жильё резко упал. Это привело к корректировке цен, сообщила президент СРО Союз риелторов Алтайского края Марина Ракина.

«Из-за высокой заградительной ставки вторичный рынок находится в состоянии стагнации, неуверенности и начинает откатывать назад: у покупателей нет возможности приобрести квартиры по дорогой ипотеке с большим ежемесячным платежом. В результате идёт снижение цен. Возвращаются обычные рыночные цепочки: однокомнатные переходят в двухкомнатные (семьи продают маленькие квартиры и приобретают большей площади, — прим. ред.), двухкомнатные — в трёхкомнатные», — объяснила Ракина.

Вторичное жильё начало дешеветь с конца марта. По словам управляющего агентством недвижимости «Жилфонд» в Барнауле Людмилы Авдюхиной, вернулась и тенденция к торгу.

«По вторичному рынку с 20-25 марта мы играем наперегонки, кто продаст дешевле. Если сегмент дороже 3,5-4 млн рублей, мы сразу рекомендуем сделать этот шаг и снизить цену на 10%. По опыту 2015 года цены откатывались назад на 30%», — отметила она.

НОВОСТИНедвижимость

Другая реальность. Как изменится рынок недвижимости Барнаула при ипотеке в 20%

По мнению экспертов, основная категория семей, которые в ближайшие месяцы будут приобретать недвижимость, — те, кому остро необходимо решить жилищный вопрос. А вот инвесторы пока ждут более выгодной ситуации.

«Рынок сужается по количеству сделок — пока состояние некоторого шока по отношению к ипотечным платежам и стоимости квартир. Но если человек находит возможность поторговаться, то вся выстраиваемая цепочка идёт на определённый торг и всё возвращается на те позиции, когда всем хватает денег. Мы считаем, что рынок „вторички“ будет двигаться, но меньшими темпами», — отметила Марина Ракина.

6% хорошо, 3% — идеально

Снижение продаж на рынке вторичного жилья неизбежно приведёт к падению спроса и на новостройки, уверены девелоперы: этот сегмент сильно зависим от ситуации на «вторичке».

«Рынок новостроек не находится в вакууме, который абстрагирован от всего. Вторичное и первичное жильё взаимосвязано. Люди, которые приходят покупать новые квартиры, часто что-то продают на вторичном рынке. А если там все цепочки парализованы дорогой ипотекой, то эти люди не могут прийти на рынок новостроек», — объяснил замдиректора по маркетингу «Жилищной инициативы» Роман Клевакин.

НОВОСТИНедвижимость

«Это не сказки». Почему рынок новостроек в Барнауле ждет крах и что может его спасти

Не стимулирует продажи новых квартир и льготная ипотека. Ставка по ней составляет 12% (24 апреля президент Владимир Путин предложил снизить ставку до 9%). И хотя это в два раза выше, чем было в начале года (тогда кредиты выдавали под 6-7%), но всё равно выгоднее займов на приобретение вторичного жилья. Риелторы объясняют: барнаульцы привыкли к дешёвым ипотекам и сейчас морально не готовы брать дорогие кредиты.

«За два года, когда ставка была 6-6,5%, клиенты расслабились, а теперь мы видим 11,5-12,5%. Эти факторы говорят, что, с одной стороны, государство планирует поддерживать первичный рынок, с другой — возросшая стоимость квартир за этот период времени наряду с высокой ставкой отражается на ежемесячном платеже. Клиенты не готовы идти на инвестиции», — говорит Марина Ракина.

Чтобы вновь оживить рынок новостроек, программы под 6% уже недостаточно, считает Роман Клевакин. По его мнению, в идеале ипотека на покупку квартир должна быть под 3%. Сейчас по такой ставке выдают только «Сельскую ипотеку» на приобретение частного дома.

«Ещё год назад мы с полным оптимизмом говорили о том, как будет расти рынок строительства жилья. А сейчас вопрос состоит в том, сохраним ли мы то, что у нас есть. О росте речи нет. Если мы не увидим ставку в 6% по проектному финансированию и 6% по ипотеке, то проектное финансирование не даст нам расти. „Сельскую ипотеку“ надо распространить и на покупку жилья в Барнауле. Мы же аграрный регион», — отметил он.

«Мерседесы» и «Лады»

Несмотря на снижение спроса на новостройки, причин для падения цен девелоперы не видят. Кредиты на возведение домов сейчас выдают под 15%, у компаний есть сложности с поставками материалов и оборудования. Кроме того, в ближайшее время эксперты прогнозируют снижение объёмов строительства. Это приведёт к дефициту новых квартир.

«Отсутствие земельных участков, меньшее число разрешений на строительство и сокращение строительства многоквартирных домов приведут к дефициту. Если раньше компания могла ввести пять-шесть объектов, то теперь — два-три. Количество проектов снизится. А при дефиците, когда рынок сжимается, не получится никакого снижения цены», — объяснил председатель правления Союза строителей Александр Мишустин.

НОВОСТИНедвижимость

На грани срыва. Алтайские застройщики пугают ростом цен и заморозкой новых проектов

При этом стоимость квартир на первичном рынке растёт объективно, отметил замдиректора ИСК «СОК» Андрей Щукин. Так, при возведении дома компании используют современные комплектующие, «умные» технологии, которые делают стройку дороже. Поэтому не совсем справедливо, когда одновременно с новостройками дорожают квартиры в старых домах.

«До каких пор мы будем продавать „Мерседес“ по цене „Лады“? „Первичка“ и „вторичка“ близки по стоимости, хотя качество жилья и наполнение разительно отличаются. Проектная документация, градостроительный кодекс, банки навязывают нам шлагбаумы, домофоны, которые могут распознавать сетчатку глаза. Но есть дом, который построен в 70-е, а рядом — современный ЖК. И разница в стоимости квартир в них не сильно значительная», — отметил Щукин.

По мнению риелторов, сравнивать 50-летние дома и современные некорректно: разница в стоимости квартир в этом случае существенная (в пользу новых). Но вот в сданных несколько лет назад новостройках и строящихся домах цены действительно могут быть одинаковыми. И многие покупатели в этом случае сделают выбор в пользу готовых квартир.

«Исторический момент, когда первичный рынок обогнал по стоимости вторичный, произошёл в течение полутора лет. Всегда было по-другому. Люди продавали однокомнатную хрущёвку, вкладывали в новостройку, у них оставались деньги, чтобы снимать жильё и делать ремонт. Сегодня барнаульцы говорят: „Зачем приобретать по 100 тыс. за „квадрат“ то, что будет сдано, пусть с распознаванием сетчатки глаза, но через два года, и делать там ремонт? Лучше мы купим готовую квартиру в новом доме“. „Мерседес“ — это дома премиум-класса, преимущества, которые застройщики дают людям, имеющим финансы, купить квартиру и отремонтировать её под себя», — сказала Марина Ракина.

Строительство домов с «умными» системами — это лишь маркетинговый ход девелоперов, объяснил Александр Мишустин. Конструктивно дома, которые были построены несколько лет назад, и те, что возводятся сегодня, ничем не отличаются. Однако именно «начинка» позволяет привлечь покупателей.

«Последние пять лет застройщики, чтобы сделать стоимость первичного жилья выше вторичного, начали делать улучшенные общественные группы: в подъезде колясочная, отделка, высокие потолки. Благоустройство шведское. А чем ещё заманишь [покупателя]? Дома-то остались одинаковыми. Только продаём без отделки и без перегородок. На чистовую отделку три года назад надо было 400 тыс., сегодня — под миллион. Сегодня каждый выбирает квартиру по финансам и интересам», — резюмировал Александр Мишустин.

Поэтому будущее новостроек и сегмента вторичного жилья Барнаула, отметили эксперты, во многом зависит от того, насколько быстро снизятся ставки по ипотеке и вернутся к уровню 2021 года. Без дешёвых кредитов «раскачать» рынки будет сложно.

Цифры

По данным регионального Росреестра, в первом квартале 2022 года в Алтайском крае зарегистрировано 1700 сделок с новостройками, это на 19% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. А вот число зарегистрированных ипотек, напротив, выросло: в первом квартале 2022 года их было 8165, что на 24% больше, чем в 2021 году.