Прописка на фундаменте: в Алтайском крае в собственность оформлены лишь 60% дачных участков

Не у всех горожан есть деньги на покупку квартиры. Но возможность стать собственником жилья, тем не менее, есть практически у каждого – благодаря закону, получившему в народе название "дачной амнистии". Купить 6 соток – согласитесь, не проблема. А построенный на них дом затем приватизировать вместе с земельным участком, получив в регцентре свидетельство о регистрации права собственности. Многие, кстати, так и делают: строят капитальный дом, в котором можно жить круглый год, прописываются в нем и в ус не дуют. Но до сих пор далеко не все знают, как это сделать. 

Собственник? Плати налоги

Как удалось выяснить Алтайскому порталу недвижимости, по данным Алтайского регионального отделения "Союз садоводов России", в крае с 2006 года, когда в стране была объявлена "дачная амнистия", приватизировано больше 140 из 240 тысяч садоводческих участков (70% - в Барнауле и пригороде; в среднем на две барнаульских семьи приходится один участок). Кстати, если кто не в курсе: дачная амнистия распространяется также и на гаражи и погреба в самом городе. Их тоже можно оформить в собственность. По крайней мере, попытаться это сделать, так как с самовольно вырытыми во дворах многоэтажек погребами и гаражами гораздо сложнее будет. Но обо всем по порядку. Почему чуть ли не половина садоводов не спешит приватизировать свои "владения"?

Причин много. Одна из главных: оплачивать процедуру оформления дачного участка и строений на нем в собственность, в нашей стране, должен сам садовод. В Алтайском крае это обходится в 3-8, а бывает что и до12 тысяч рублей доходит. Хотя могло бы и государство, считает председатель АРО "Союз садоводов России" Владимир Марков. Садовод, зарегистрировавший свой участок и домик на нем в собственность, должен платить сразу несколько видов налогов -  земельный, имущественный, налог на недвижимость. По информации Владимира Маркова, в Госдуме уже лежит законопроект, по которому все эти налоги предлагается объединить в один и назвать его "налог на имущество физического лица".

- После того, как вы приватизировали участок, вы уже не должны платить садоводству за свои сотки, - подчеркивает Владимир Иванович. – Только членские взносы садоводческого товарищества – на обеспечение участков водой, электроэнергией, ремонт и расчистку улиц и так далее, по общему решению членов садоводства. Налоги же платятся муниципалитету. По словам Владимира Маркова, в отношении к дачной амнистии садоводов можно разделить на три группы. Первые по-прежнему не понимают, для чего она вообще нужна, какая им от этого будет польза. Вторые не спешат по финансовой причине (то бишь из-за отсутствия денег на приватизацию). К третьей группе Марков относит садоводов, которые хотели бы, да не могут никак оформить участок в собственность. Причины разные, но чаще всего дело упирается в пресловутый человеческий фактор. То есть в инертность чиновника. Или из-за того, что пакет документов оформлен неправильно. На это обстоятельство Владимир Иванович советует обратить самое пристальное внимание:- Первым делом садоводу следует обратиться в межевую компанию, имеющую лицензию на проведение данного вида работ. В крае действует около сотни таких фирм, это ведь хороший бизнес! Но далеко не все работают добросовестно, немало таких, где откровенно халтурят. Жульничество на рынке оказания услуг по межеванию земли – явление довольно распространенное.

Совет здесь может быть один: изучить вопрос, самостоятельно провести мониторинг, определить, какой компании можно довериться. К сожалению, рейтинга добросовестности межевых компаний не существует. Но можно обратиться за консультацией в независимую общественную организацию "Союз садоводов", подскажем. Правительство заложило мину замедленного действия. Закон не обязывает, вообще не предусматривает публикацию данных о дееспособности межевых организаций. Мы неоднократно обращались в вышестоящие организации, которые могли бы при желании навести порядок в этой сфере, приструнить халтурщиков. Но никакой реакции так пока и не добились.

А жалуются нам на межевые организации часто. Немало случаев, когда люди годами не могут оформить садоводческий участок в собственность из-за того, что, как отвечают чиновники, "границы участка не соответствуют действительности". Этой проблемы можно избежать, если садоводческое товарищество проведет ревизию (уточнение) границ садоводства.  Марков считает, что это нужно было сделать еще в 2006-м, и тогда бы не возникало распрей с владельцами земельных участков, примыкающих к садоводству. - Если уточнение границ садоводства не проведено, садовод не сможет предоставить полный пакет документов в государственный центр регистрации прав на недвижимость. Возникнут проблемы с юридическим адресом садоводческого товарищества, например. И как тогда вы будете прописываться на своем участке, если адрес садоводства (без ревизии границ) – всего лишь условность?

Как оформить дачу в собственность

Первым делом надо обратиться в правление садоводческого товарищества за справкой, в которой будет указано, что вы являетесь членом такого-то садоводства, владеете участком такой-то площади и под таким-то номером. С этой справкой вы идете в межевую организацию и заключаете с ней договор на оказание услуг. Сотрудник обязательно должен выехать на ваш участок с измерительной аппаратурой, после чего начинается подготовка пакета документов, с которыми вы отправитесь в регцентр за получением свидетельства о праве собственности на земельный участок и находящиеся на нем постройки.

Прописка в доме, которого нет

Прописаться можно и в доме, который вы только начали строить, и кроме фундамента пока что ничего нет. В этом случае Владимир Марков советует обратиться в МФЦ, где со слов владельца участка будут заполнены соответствующие документы, на основании которых садовод сможет получить адрес дома и участка и свидетельство. После чего спокойно идти в паспортный стол и прописываться у себя на даче. Как рассказывает Марков, несколько лет с начала дачной амнистии садоводы по все стране не могли прописаться в оформленном в собственность дачном домике. Местные власти никак на это не шли. Однако несколько лет назад Конституционным судом РФ было рассмотрено два обращения садоводов (в первом случае участок находился на земле поселения, во втором – на землях сельхозназначения).

Суд усмотрел нарушения в отказе этим садоводам в прописке в садовом домике. Это были прецеденты, на которые в дальнейшем садоводы смогли ссылаться в аналогичной ситуации. В случае отказа работника паспортного стола или местной власти садовод может смело направляться в суд за защитой своих конституционных прав. По словам Маркова, проблем с пропиской в дачном домике сегодня на Алтае нет. В прописке будет указан юридический адрес садоводства, без улицы. Например: Барнаул, садоводство "Речник", участок №…

Упоминание улицы тоже возможно, но только в том случае, если садоводство составило и утвердило планировку, в которую бы включило названия улиц и номера домов. Но ни одно садоводство в крае, по словам Маркова, пока этого не сделало. Вероятно, из-за высокой стоимости разработки такого плана. Поэтому таблички на садовых домиках типа "ул. Весенняя, 64" - просто условность, для внутреннего, так сказать, использования. Если вы в садоводстве прописаны, вам и письмо на участок придет, и извещение на посылку принесут. По крайней мере, позвонят в садоводство и сообщат, мол, такому-то письмо, пусть придет в такое-то отделение и заберет. Телефоны садоводств у почтовиков, по словам Маркова, имеются. А если какого телефона и нет, звонят непосредственно в АРО "Союз садоводов России". 

Налог на косогор

До 1991 года садовые участки в Барнауле и его окрестностях нарезали исключительно на косогорах и прочей "неудоби". Как и по все России – на землях, неудобных для сельхозиспользования или по какой-то причине выведенных из сельхозоборота. После 1991 года эти ограничения были сняты. Дачная амнистия прежде всего распространяется на землю. Но может одновременно и на дом, гараж и баню, стоящие на нем. По логике, вроде бы достаточно приватизировать только земельный участок (понятно же, что и сооружения, которые стоят на нем, тоже твои). Тем более что в прописке будет указан, скорее всего, именно номер участка такого-то садоводства. Но, по словам Владимира Маркова, скоро этому придет конец. Государство заинтересовано брать налог не только земельный, но и за обладание недвижимостью. Проект соответствующего закона уже находится в Госдуме. До 2019 года, по прогнозам Маркова, он станет законом.

Налог, как ожидается, введут как на капитальные, так и на временные строения. Что интересно: владелец участка на неудобице (к тому же в 3-х км вглубь садоводства) и владелец участка на ровном, да еще и расположенном рядом с остановкой общественного транспорта месте, платит одну и ту же сумму налога. Различий в оплате нет, по словам Маркова. Более того, по российскому законодательству по прошествии пяти лет использования (возделывания и облагораживания) ранее непригодный для сельхозработ земельный участок автоматически переводится в разряд сельхозугодий. "И, к примеру, садоводы в районе Затона, где в садоводствах не растет ничего кроме овощей и некоторых видов кустарников, потому что там все вымокает-выпревает, а кроме того, с периодичностью раз в пятилетку паводком смывается плодородный слой, фактически имеют участки на землях сельхозназначения", - поясняет председатель АРО "Союз садоводов России".

Кроме того, каждые пять лет производится корректировка кадастровой стоимости земли. По данным Маркова, при последнем уточнении кадастровой стоимости только 2% земель под садоводствами подешевели, остальные 98% подорожали. И никто не обращает внимания на то, что косогор как был никому кроме самого садовода не нужным, так таким и остался. Зато учитывается, что плодородие земли многократно выросло, равно как и рыночная цена дачных участков.

Стоит напомнить, что величина земельного налога прямо увязана с кадастровой стоимостью земельного участка. Кстати, по информации АРО "ССР", барнаульские садоводы только с 2015 года начнут платить земельный налог: депутаты гордумы семь лет подряд освобождали их от уплаты земельного налога. А, к примеру, в Первомайском районе садоводы платят (опять же, по решению местных депутатов). Однако льгота распространяется лишь на "простых садоводов". Если садовод воспользовался "дачной амнистией" и стал собственником дачного участка, он становится клиентом налоговой инспекции. О существовании первых налоговики просто не знают, а на вторых данные у них имеются от регцентра (все собственники внесены в базу данных).  Правда, пенсионеры в Барнауле и сегодня освобождены от уплаты налога за участок. Даже если он у пенсионера в собственности. Однако, по словам Владимира Маркова, в Москве уже рассматривается вопрос, чтобы с 2018-2019 года пенсионеры получили право на льготу по уплате земельного налога. То есть пусть и меньшую сумму, чем все остальные, но платить начнут. Пока налог совсем мизерный. За четыре сотки, например – рублей 20-30 в год (если на землях сельхозугодий) или рублей 200-300 (если участок расположен на земле поселения). 

Не пряником, так кнутом

Читатель может подумать, что оформление дачного участка в собственность – лишние проблемы. Придется налоги платить – за землю, за недвижимость на участке. Что до прописки, то почти у всех она есть, городская (постоянная или временная, не суть). На ПМЖ в садоводство пока перебираются единицы, и те строят капитальное жилье на участках поближе к дороге (например, по Змеиногорскому тракту; многие видели). В общем-то, логично: действительно, зачем? Владимир Марков считает, что так ставить вопрос не надо. Дело, опять же, в том, что государство заинтересовано, чтобы каждый дачный участок и дом на нем были оформлены в собственность. Время сложное, налогов надо собирать все больше и больше. Поэтому уже подготовлены и ждут своего часа несколько законопроектов, суть которых – не мытьем так катаньем добиться полной и окончательной реализации закона о "дачной амнистии".

Кстати, совсем недавно срок "дачной амнистии" продлен до 2018 года, хотя должен был завершиться в 2015-м. По мнению Маркова, принцип добровольности в регистрации права собственности по закону о "дачной амнистии" скоро закончится: "Рассматривается такой вариант: оформление в собственность оставшихся 40% дачных участков профинансирует государство, а потом найдет способ высчитать с садоводов затраты. Уже подготовлен проект закона, обязывающий садовода в обязательном порядке письменно сообщить в налоговую инспекцию о наличии имущества (садового участка, пристройки к дому, дачного домика и т.д.). Станет ли это реальностью, пока никто не может сказать. Однако планы такие есть". 

Кстати

Свидетельство о праве собственности на дачный земельный участок еще не означает, что дачу у вас когда-нибудь при "острой необходимости" не заберут. Например, если через садоводство решат проложить ветку газопровода  или, скажем, дорогу федерального значения, другой какой важный объект. Земельный кодекс РФ предусматривает изъятие земельных участков для нужд государства. Правда, сильно огорчаться не стоит: если и снесут дачу, то непременно компенсируют ее рыночную стоимость. Такое уже было по новосибирской трассе при строительстве развязки на Бийск. Садоводы получили достойные компенсации, не было ни одной жалобы.

Погреба и гаражи

Владелец погреба или гаража должен знать, что решение вопроса – на усмотрение администрации муниципалитета, а также собственников, если погреб-гараж расположен на общей придомовой территории. Случаев регистрации (узаконивания) самовольных погребов довольно много. В первую очередь, власти идут навстречу ветеранам войны и инвалидам. Хотя хорошего, согласитесь, мало, когда твой двор изрыт погребами – и уродливо, и травмоопасно. В случае с гаражами местные власти дают разрешение на временную установку. С оформлением в собственность гораздо сложнее, если это не капитально построенный гаражный кооператив.

Справка

На территории Алтайского края расположены 517 садоводческих товариществ – в 12 городах и 34 сельских районах. Дачные участки имеют 240 тысяч семей. Общая площадь земли под садоводствами – 22 тыс. гектаров. В Барнауле и пригороде – 241 садоводство, общая площадь 11,3 тыс. гектаров. Полноценные дома, в которых можно жить круглый год, построены пока на 2% дачных участков. Но интерес к капитальному строительству на "шести сотках" у жителей края растет. По словам Владимира Маркова, садоводы все активнее начинают перестраивать домики в капитальные дома и даже коттеджи. 
+++
Алтайский портал недвижимости, Андрей Воронов