"Банки на шее сидят". Девелоперы Барнаула прогнозируют в 2024 году кризис стройотрасли
Несмотря на подъём строительной индустрии, в ближайшие годы может наступить резкий спад
26 ноября 2021, 08:43, ИА Амител
Темпы возведения многоквартирных домов в Барнауле могут резко "просесть" в ближайшие два-три года. Некоторые девелоперы и вовсе говорят об остановке жилищного строительства. Компании винят во всём банки, которые "заламывают" строителям руки, нехватку земли в Барнауле и дефицит рабочей силы. Эксперты говорят, что решать назревшие проблемы нужно немедленно, иначе вытянуть отрасль из кризиса будет проблематично.
Проблема №1. "Банковская"
В Алтайском крае почти 72% всех строек возводят по проектному финансированию*, подсчитали эксперты. Механизм должен гарантировать дольщикам сохранность денежных средств, но пока только усложняет работу девелоперам: банки, выдающие кредиты на стройку, буквально выкручивают руки, говорит руководитель компании "Алгоритм" Ксения Белоусова.
"Ключевая ставка Центробанка увеличилась до 7,5%, соответственно, проектное финансирование выросло до 11-11,7% годовых (ставка по кредиту для застройщиков, – прим. ред.). В два раза выросли затраты по обслуживанию банковского кредита. За последние полгода введены высокие дополнительные комиссии за открытие аккредитивов – 1,5%, за резервированный и неиспользованный лимит ставка выросла от 0,3 до 0,7%. Таких высоких процентов не было. За сопровождение залогового счёта – 1%, за досрочное погашение ставку повысили с 1% до 4%", – пожаловалась Белоусова во время экспертного совета премии "Менеджер года – 2021" по строительству в ИД "Алтапресс".
Ещё хуже стало весной 2021 года, после колоссального удорожания стройматериалов. По словам Ксении Белоусовой, себестоимость строительства жилья резко выросла и компаниям не хватило выданных кредитов на завершение работ. Банки же дополнительные суммы организации выделяли и выделяют неохотно.
"У застройщика заканчиваются лимиты [денежных средств], нужно с банком подписать договор на его увеличение. Однако кредитные организации допсоглашения подписывают неактивно. В центральной части России процессы идут быстрее, а в Алтайском крае одобрение идёт дольше и сложнее", – отметил эксперт.
В итоге жилищное строительство может вообще остановиться из-за проблем, связанных с проектным финансированием. И такая ситуация, по прогнозам руководителя компании "Жилищная инициатива" Юрия Гатилова, к 2023-2025 году произойдёт в 90% российских регионах.
"Деньги дольщиков, которые в банках лежат, нам не разрешают аккумулировать. Получилось, что не мы за счёт банков строим, а банки у нас на шейке сидят и маленький процентик свой получают. Закон этот (о проектном финансировании, – прим. ред.) – это приватизация строительной отрасли. Раньше нефтяную отрасль приватизировали, теперь до мелкого бизнеса добрались. До 2024 года продержимся, а к 2025 году в какой извращённой форме будет вестись строительство, неизвестно", – пояснил он.
Проблема №2. "Земельная"
Земельный вопрос – ещё одна проблема, которая тормозит жилищное строительство в Барнауле. Развитие российских городов сейчас во многом зависит от федерального закона №494, который вступил в силу с 1 января 2021 года. Он определяет комплексное развитие территорий (КРТ), отмечает исполнительный директор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович. Но пока в Барнауле этот закон не работает в полной мере, так как необходимо переработать генплан развития города.
Так, власти Барнаула заинтересованы в обновлении старых застроенных территорий, чтобы решить проблемы ветхого и аварийного жилья. А строители хотят работать на свободных площадках. Но "пустой" земли в Барнауле нет, отмечает эксперт: "Чтобы реализовывать закон, надо было разработать ряд нормативно-правовых актов субъекта. В сентябре-октябре мы эти акты от администрации края получили, но у нас возник вопрос в части КРТ незастроенных территорий. Администрация города не может провести аукционы, кроме квартала 2012, по той причине, что свободных территорий в генплане нет. В 2021 году аукционов не было и похоже их не будет и следующие два года".
Закон выделяет четыре вида КРТ:
– жилой застройки, то есть строительство в частном секторе и аварийных кварталах;
– нежилой застройки: на территории нет многоквартирных домов, зато есть аварийные/ветхие нежилые здания и объекты, в том числе самострои;
– комплексное развитие незастроенной территории: в границы территории включены земельные участки, в том числе с расположенными на них зданиями, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, без обременения правами иных лиц;
– по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости: такой проект проводится по инициативе правообладателей земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, то есть по желанию собственников земли/зданий.
Лишь к 2024 году, когда в Барнауле наконец примут откорректированный генплан, девелоперы смогут понять перспективы застройки Барнаула. Пока же компании самостоятельно ищут площадки для работы.
"Как говорится, спасение утопающих – дело рук самих утопающих, поэтому строители выбрали другую стезю и пошли развивать частную застройку. Они убирают частный сектор и возводят многоэтажное жильё за проспектами Красноармейский и Комсомольский", – сообщила эксперт.
Не дождавшись аукционов по продаже свободной земли, компания "Жилищная инициатива", например, решила освоить около 80 га в районе барнаульского Ковша. Как писал amic.ru, застройщик собирается возвести около 20 домов.
"Комплексная застройка территорий полностью парализовала развитие. "Пока генплан не переработается, городу до 2023 года (к этому времени и планируют откорректировать генплан, – прим. ред.) невозможно проводить аукционы (по продаже земельных участков, – прим. ред.). Мы-то на искусственно созданном возводим, а частная земля даёт возможность строить без комплексного развития", – отметил руководитель компании Юрий Гатилов.
Проблема №3. "Рабочая"
С начала пандемии строительная отрасль Алтайского края столкнулась с дефицитом кадров. Границы многих стран закрыты из-за коронавируса, и строители из ближнего зарубежья не могут приехать в Россию. По информации замминистра Алтайского края по строительству Игоря Спивака, численность работников в этой сфере сократилась за последний год на 3% – с 17 805 человек до 17 329.
"Наши базовые образовательные учреждения готовы закрыть нехватку, но, к сожалению, есть у них вопросы оснащения производственных мастерских и официального трудоустройства выпускников", – объяснила Зинаида Герасимович.
Руководитель компании "Алгоритм" Ксения Белоусова возразила: многие застройщики сегодня заинтересованы в том, чтобы платить сотрудникам всю "белую" зарплату: "После того как в России представили льготы в связи с пандемией, многие застройщики стали платить официальную заработную плату. Вопрос в том, что процедура налогового законодательства приводит к тому, что все застройщики скоро станут ИП, которые работают на общем режиме налогообложения. Федеральный центр на всех площадках это транслирует", – сообщил эксперт.
Главное "налоговое" отличие ООО и ИП заключается в размере налога на прибыль. ООО платят 20%, а ИП – 13%.
Белоусова уверена, что большинство проблем, которые подняли во время круглого стола, строители в силах решить самостоятельно. По её мнению, для этого нужно объединиться с другими регионами и выходить на российское правительство с чёткими идеями и инициативами.
"Когда мы собираемся на таких мероприятиях, всегда сильно и ярко критикуем власть. Я за то, чтобы мы не старались кого-то нагрузить, а сами вносили необходимые инициативы. Мы можем вносить предложения в Минстрой России, например, от СРО, можем проработать волнующие нас проблемы со смежными регионами. Только объединением усилий на уровне нескольких субъектов мы сможем "пробить" любой вопрос", – заявила Ксения Белоусова.
*Особенности проектного финансирования
Эта схема строительства заработала в России с 1 июля 2019 года. Она запрещает привлекать для возведения ЖК деньги дольщиков: компания либо строит дом на собственные средства, либо обращается в банк за кредитом. Однако получить заём могут далеко не все компании, а лишь те, которые:
– имеют опыт строительства и ввода домов в эксплуатацию более трёх лет;
– имеют не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным проектной документации;
– не имеют кредитов и займов;
– не занимаются другими видами деятельности, кроме строительства.
Деньги покупателей, которые приобретут квартиры, хранятся в банках на эскроу-счетах. Получить их девелоперы могут после сдачи объекта в эксплуатацию.
0
0
0
0
0
0
Комментарии 0