Какие требования выставляют банки к ипотечным заемщикам

ДЕНЬГИ ДОРОЖАЮТ, СЕРВИС УЛУЧШАЕТСЯ

Историю ипотеки в России можно разделить на два примерно равных этапа: до кризиса и после. До конца 2008 года объемы кредитования для покупки жилья росли высокими темпами. Очень многим за счет этого удалось решить свой квартирный вопрос, несмотря на то, что в этот период активно росли и цены на недвижимость. Естественно, на фоне экономического роста и большого спроса на ипотеку банки стали конкурировать между собой за ипотечных клиентов. В итоге, требования к качеству заемщиков стали снижаться. В кризис такая практика привела к тому, что у банков начала расти просрочка по кредитам. Особенно пострадали те клиенты, которые брали займы в долларах и евро.

Поэтому в 2009 году многие банки ввели фактически запретительные ставки по жилищным кредитам либо и вовсе прекратили работать на ипотечном рынке. Естественно, в этот момент резко ужесточились и требования к клиентам. Однако в последние годы они снова стали постепенно снижаться. Хотя, как выяснилось, у каждого банка – своя кредитная политика.

- Действительно, за прошедший год банки-ведущие игроки на рынке ипотечного кредитования поднимали ставки не один раз, - говорит Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка. - На фоне удорожания фондирования снижение требований к заемщикам остается одним из основных конкурентных преимуществ в борьбе за клиента. Ко всему прочему, хотелось бы отметить рост конкуренции в сервисной составляющей при продаже и выдаче ипотечного кредита.

- Ипотечный рынок является высококонкурентным, - говорит Денис Ковалев, член правления банка DeltaCredit. - Все зависит как от ситуации на самом рынке, возможностей по фондированию, так и от стратегии самого банка. Банки, которые наращивают ипотечный портфель, в силу ограниченности возможностей по привлечению дешевых пассивов и соответствующему улучшению условий для заемщика в части снижения процентной ставки могут расслаблять свои требования и стандарты. Те игроки, которые работают по партнерским программам, рассчитывая на быстрое рефинансирование выдаваемых кредитов, как правило, лишены возможности по изменению этих самых стандартов. Игроки, которые хотят быстро завоевать долю рынка, могут играть вкороткую и использовать одновременно и пониженные процентные ставки, и либеральное отношение к самим клиентам.

ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ

Для большинства банков некоторые требования остались неизменными.

- Обязательными остаются следующие требования: гражданство РФ, наличие стабильного (и подтвержденного) источника дохода, наличие первоначального взноса в счет оплаты приобретаемой недвижимости, возраст – не старше 65 лет на момент погашения кредита, - говорит Ирина Простакова. - В то же время банки стали лояльно рассматривать "серую" заработную плату и  негативную кредитную историю со сроком давности более трех лет.

- Ключевое требование – первоначальный взнос не менее 20%, - говорит Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. - Очень редко встречаются предложения с 10% первоначальным взносом – как правило, в формате специальных акций. Конкуренция идет, прежде всего, в области создания новых интересных клиенту продуктов, иногда в области ценовых параметров продуктов, но ни один из серьезных игроков радикально не снижал требований. При этом, на рынке появились продукты, предусматривающие упрощенную процедуру анализа платежеспособности при условии высокого первоначального спроса и иногда более высокой цены. Но эти продукты нишевые, их развитие не означает глобальную либерализацию кредитных процедур банка.

БОЛЬШЕ ДЕНЕГ – БОЛЬШЕ КРЕДИТ

Наверное, главный показатель, по которому оценивают потенциал каждого клиента, - это его доход. Естественно, чем больше денег зарабатывает заемщик, тем лучше для него. В этом случае банк в большинстве случаев примет положительное решение о выдаче кредита. Однако здесь роль играют скорее относительные, чем абсолютные величины.

- На заре ипотечного рынка в России (до 2005 года) этот коэффициент в среднем составлял 40%, потом банки стали снижать требования и этот показатель дошел до 60% к кризису 2008 года, - говорит Андрей Осипов. - После кризиса на какое-то время требования ужесточились, но сейчас этот показатель опять составляет в среднем 60%.

- Разные кредитные организации используют разные квалификационные коэффициенты, с помощью которых рассчитывается максимальная сумма кредита, - говорит Денис Ковалев. - В нашем банке используется коэффициент О/Д, показывающий долю всех долгосрочных обязательств и расходов в доходах клиента. Его предельное значение зависит от размера дохода, учитываемого в модели андеррайтинга, и не может превышать 60%.

- Определение максимального платежа по кредиту из расчета 60% от дохода распространено и сейчас, - говорит Ирина Простакова. - У большинства банков данный показатель находится в пределах 45-65%.

При этом банки по-разному относятся к тому, как именно подтверждается доход. Кто-то работает только с абсолютно "белыми" клиентами (то есть теми, кто может предоставить справку 2-НДФЛ). А кто-то допускает и подтверждение уровня зарплаты справкой по форме банка.

- От 2-НДФЛ как от единственного способа подтверждения доходов уже почти все игроки отказались, - говорит Андрей Осипов. - Мы это сделали еще в 2005 году.

- У нас свои стандарты оценки кредито- и платежеспособности заемщиков, своя градация их категорий, требования к запрашиваемым документам и к обеспечению, которые позволяют нам свести риск просрочки к минимуму, - говорит Денис Ковалев. - Любое требование, предъявляемое к клиенту, является для нас инструментом для закрытия того или иного риска. В отличие от многих конкурентов мы не кредитуем, например, пенсионеров и "серый" бизнес. Практически 99% недвижимости, находящейся у нас в обеспечении – это вторичный рынок жилья. В то же время мы кредитуем покупки жилья и на первичном рынке, но очень тщательно подходим к выбору объекта.

ВОЗРАСТ ЛИБЕРАЛИЗОВАЛИ

Требования к заемщикам в плане возраста постепенно снижаются. Так, если раньше расчет максимального срока займа менеджеры банка проводили до наступления пенсионного возраста, то теперь это требование отменили почти во всех кредитных организациях.

- Люди, достигшие пенсионного возраста, несут повышенные риски потери работы и наступления страховых случаев по личному страхованию, которое хоть и не является обязательным, но используется в большинстве ипотечных кредитных программ, потому что влияет на финансовые условия получения кредитов, - говорит Денис Ковалев. - В конкурентной борьбе участники ипотечного рынка часто расслабляют свои требования, и кредитуют заемщиков, которые к моменту окончания кредитного договора переходят данный возраст. Отчасти этому способствуют старение населения и регулярные обсуждения в правительстве вопроса повышения пенсионного возраста. В нашем банке заемщики на момент погашения кредита не должны быть старше 65 лет.

Данный ценз характерен и для других банков. Практически все теперь берут за основу 65 лет.

МОЖНО ДОГОВОРИТЬСЯ

Ипотечный кредит – это довольно сложный продукт. Поэтому в большинстве банков решение о выдаче принимается не только по результатам скоринга. Довольно часто применяется индивидуальный подход как к клиенту, так и к качеству жилья.

- Оценка клиента и его возможности претендовать на ипотечный кредит – комплексное и довольно сложное мероприятие, - говорит Ирина Простакова. - Кроме стандартного набора параметров (трудовой стаж, сфера деятельности, наличие собственности, кредитная история) потенциального заемщика оценивают и с "субъективной" точки зрения. Говорить о том, что банки "закрывают глаза" на некоторые моменты не совсем корректно, но различные послабления или так называемый "индивидуальный подход к клиенту", конечно, возможен. Например, некоторые банки лояльно относятся к заемщикам с "серой" зарплатой, ведь в настоящий момент кредитные аналитики обладают достаточной квалификацией, чтобы реально оценить уровень доходов в зависимости от сферы деятельности работника. Также весьма популярной банковской опцией является "кредитная амнистия", когда на принятие решения по кредиту не влияет негативная кредитная история в прошлом, если срок давности прецедента более 3-5 лет.

Во многих случаях клиенту могут пойти навстречу. Учесть те или иные факторы его биографии.

- При наличии компенсирующих факторов, например, таких как большой первоначальный взнос или положительная кредитная история в банке-кредиторе, клиент может претендовать на получение кредита при наличии иных недостатков, - говорит Денис Ковалев.