Барнаул перешел на проектное финансирование строительства домов. Как это работает

Да, можно. 82 многоквартирных дома в Барнауле (еще по одному в Бийске и Заринске) закон разрешил достроить на деньги дольщиков. Этой привилегией смогли воспользоваться застройщики, у которых к 1 октября было объекты были возведены на 30%, и в каждом было продано не меньше 10% "долевок". 

То есть сделка оформляется как и прежде: вы подписываете договор долевого участия в строительстве (ДДУ) и регистрируете его в Росреестре. При необходимости оформляете рассрочку платежа или ипотеку, а по окончанию строительства – право собственности на жилье. 

Через два – максимум три года эти дома достроят и тогда купить "долевку" по-старому уже не получится.  

Теоретически да. По предыдущей редакции закона о долевом строительстве граждан должно было защитить страхование ДДУ. Но инструмент не сработал. В 2017 году государство создало компенсационный фонд, куда отчисляют по 1,2% с продажи каждой "долевки". Если стройка встанет, то из фонда выплатят ущерб или деньги на завершение объекта. 

Однако, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сейчас в 75 регионах России насчитывается около 3,3 тыс. проблемных домов, сообщает Interfax. Первыми на помощь претендуют 32 дома в Ленинградской области. Им собираются выделить 16,5 млрд из фонда и еще столько же из госбюджета.  

В Алтайском крае только два объекта остаются проблемными: на Интернациональной, 130 – в Барнауле и на ул. Южсиба, 52а – в Новоалтайске. Но не исключено, что список пополнится "свежим" долгостроем – домом на пр. Ленина, 195а. Его должны были сдать в 2017 году. К проблеме уже подключился Следственный комитет.

В Барнауле пять домов строят по проектному финансированию: четыре на Горе и один в новых кварталах (ЖК "Матрешки"). Еще три должны кредитовать в скором времени (хотя когда именно – непонятно). 

Чтобы купить в них квартиру, нужно заключить договор ДДУ с застройщиком, зарегистрировать его в Росреестре. На следующем этапе оформляется трехсторонний договор на открытие и эксплуатацию эскроу-счета: между банком (который аккредитован ЦБ), застройщиком и дольщиком. В нем указываются условия пополнения счета, если "долевка" куплена в рассрочку, а также сроки, когда дом построят и деньги перейдут застройщику.  

Если оформлена ипотека, то деньги сразу поступают на эскроу-счет и заемщик начинает платить.  

Многое было сделано, чтобы да, но нет. Эскроу – это специальный счет, на котором деньги лежат закрытыми до выполнения обязательства сторон. Застройщику откроют его только когда он введет дом в эксплуатацию. Поэтому строить ему придется на банковский кредит или за свой счет. При этом банк берет на себя аудит проекта: он решает, есть ли смысл строить этот дом, контролирует договоры с подрядчиками, расход и поступление средств.

По идее такой механизм защищает дольщика на 100%, но не все так просто. Проблемы могут начаться, например, если поменяется какой-то закон и сроки ввода объекта затянутся. Или если стройка встала и дольщик хочет вернуть свои деньги, ему придется доказать банку, что застройщик нарушает график работ.

Или если у банка отзовут лицензию. Конечно, в таком случае начинает работать закон страхования вкладов, и если на эскроу-счете лежит до 10 млн рублей, их вернут. Но такой механизм уже давал глобальный сбой в 1990-х.  

Можно. И это одна из проблем застройщиков. Дело в том, что перед тем как принять решение о финансировании, банк проводит аудит проекта. И он устанавливает минимальную стоимость квадратного метра. 

Теперь, чтобы накачать стройку деньгами, застройщик не сможет демпинговать. Таким образом, исчезает выгода от покупки дешевых квадратных метров на стадии котлована, чем и была привлекательна схема долевого участия в строительстве. 

У этого есть и плюс: выбор квартир в домах с высокой степенью готовности и уже введенных в эксплуатацию будет большим. Это значит, что жилье можно будет купить без эскроу-счета и рисков. 

Себестоимость квадратного метра точно вырастет примерно на 12%, посчитали строители Барнаула. Причин множество. Например, банки берутся кредитовать только те дома, которые гарантируют им 30% прибыли от суммы инвестиций. Плюс застройщик заложит в цену квадратного метра свои затраты на кредитование. И, наконец, никто не отменял повышение стоимости стройматериалов. 

Но вот как себя поведет рыночная цена – пока непонятно. Дело в том, что в Барнауле из 92 строящихся домов по новой схеме продаются только пять. Конечно, девелоперам сложно поднять цену, когда у соседей предложение дешевле. 

Но факт остается: с начала года по данным портала "Мир квартир" квадратный метр в Барнауле подорожал почти на 10% (до 50,2 тысячи рублей).