Когда рухнет рынок недвижимости: три признака скорого краха сегмента

Какие факторы заставляют специалистов делать все более пессимистичные прогнозы дальнейшего развития рынка? В чем они видят главные причины грядущего обвала? Какими будут его истинные размеры? Наконец, когда именно наступит пресловутый "День Икс"? Ожидания и прогнозы специалистов публикует "Свободная пресса":

Горькое похмелье в чужом пиру

События, происходящие во внутренней экономике страны под воздействием множества внутренних, но главным образом — внешних, причин, меняются с калейдоскопической быстротой. И даже инертный рынок недвижимости сменил свою "черепашью" динамику развития и вынужден едва ли не галопом поспевать за конъюнктурой. Однако, по всей видимости, такое движение означает для него не жизнь, а скорее, угасание, если не что-то похуже. В складывающейся ситуации многие эксперты и аналитики разглядели как минимум три "мины замедленного действия". И если они в самом ближайшем будущем все-таки "рванут", этот сегмент экономики попросту рассыплется как карточный домик.

Первая "мина" — небывалый потребительский ажиотаж последних двух месяцев 2014 года. Граждане толкались в огромных ночных очередях не только за утюгами и телевизорами, на рынке недвижимости наблюдалась практически та же самая картина. Люди не просто скупали квартиры, как горячие пирожки, за особо ценимые среди инвесторов всех мастей ходовые "однушки" разворачивались самые настоящие баталии. По словам отдельных очевидцев, в некоторых шоу-румах и офисах строительных компаний возникали стихийные аукционы а-ля "12 стульев", когда посетители, картинно потрясая пачками денег, наперебой повышали цены, лишь бы только оставить вожделенный объект за собой.

Такая ситуация позволяла специалистам рынка выпускать бодрые пресс-релизы в духе "недвижимость — самый надежный инструмент сохранения капитала" и "спешите покупать сегодня, завтра будет уже поздно". Согласно аналитическим данным крупнейших игроков столичного рынка, в период ноября-декабря прошлого года потребительский спрос вырос без малого на 70%. Цена квадратного метра в новостройках могла подняться за всего за одну ночь на 20 тысяч рублей, отмечает Мария Литинецкая, гендиректор "Метриум Групп". За один день, подтверждают представители АН TWEED, даже при резком двадцатипроцентном повышении цен застройщики легко выполняли месячный план продаж.

Подстегиваемые постоянно меняющимся курсом валют и гипнотическими призывами риелторов, люди скупили практически все объекты и на вторичном рынке, напрочь забыв прописную истину "покупай, когда дешево, и продавай, когда дорого". Сергей Шлома, директор соответствующего департамента компании "ИНКОМ-Недвижимость", отметил: в начале 2015 года доля квартир в свободной продаже составила всего лишь 5%, тогда как в стабильные периоды этот показатель обычно не опускается ниже десятипроцентного барьера. По словам эксперта, это серьезно затрудняет в настоящее время процесс организации сделок купли-продажи.

После праздников ажиотаж ожидаемо сошел на нет, и наступило время "тяжелого похмелья". Цены, пусть и не слишком заметно, но уже поползли вниз вместе со снижением покупательской способности населения. Например, объекты, влет уходившие на подмосковной "первичке" по 4,5 миллиона рублей, теперь с трудом находят покупателей с ценником в 4 миллиона. Исходя из этого, многие эксперты сходятся во мнении, что уже к концу февраля на рынке случится "ажиотаж наоборот", когда опасающиеся обесценивания вложений инвесторы будут в массовом порядке выбрасывать на продажу приобретенные квартиры, и в итоге предложение намного превысит спрос. При таком раскладе прогноз Александра Вахмистрова из "Группы ЛСР" о февральском падении продаж в сегменте на 50% выглядит еще более или менее оптимистично.

Вторая "мина" обнаружена экспертами в сфере аренды недвижимости, и она снабжена как минимум двумя взрывателями. Во-первых, из-за обострившегося геополитического противостояния с Россией из страны уезжают сотрудники международных и западных организаций. Такой отток клиентов сегмент аренда жилья бизнес- и премиум-класса вряд ли сможет пережить безболезненно. Во-вторых, в связи с продолжающимся падением российской валюты (в том числе и из-за недавнего ожидаемого понижения агентством S&P суверенного рейтинга страны и вновь начавшихся разговоров об отключении России от системы SWIFT) происходит некоторый отток трудовых мигрантов, традиционно составляющих внушительную долю арендаторов квартир эконом-класса. В одной только Москве, по данным "Бест-Новострой", их доля превышает 60%. В результате в настоящее время, констатируют специалисты "МИЭЛЬ", предложение превышает спрос минимум втрое. И если в том же декабре, отмечают специалисты "ИНКОМа", владельцы квартир, подняв цены на 10%, все же находили съемщиков, то сейчас сделать это становится все труднее, если не "отыгрывать" ценники назад.

Так, в последнем месяце ушедшего года среднемесячная величина арендной платы в столичном "экономе" варьировалась в диапазоне от 30 до 35 тысяч рублей. А уже в начале января картина резко поменялась. Сейчас "ИНКОМ" говорит о падении стоимости аренды до 23 тысяч рублей, "Азбука Жилья" — до 19 тысяч, а "БЕСТ-Новострой" и "НДВ" — до 25-27 тысяч. "И в дальнейшем все эти тенденции будут только усиливаться", — утверждают знатоки.

Третий, и, пожалуй, самый мощный заряд эксперты видят на рынке ипотечного кредитования. И это чревато очень серьезными последствиями, особенно в свете недавнего заявления Михаила Мамонова, ведущего эксперта Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, о том, что без дополнительной господдержки порядка двухсот российских банков могут рухнуть в 2015 году, а в 2016 — еще 160. А если еще и принять во внимание по-прежнему туманную судьбу валютной ипотеки (несмотря на рекомендацию ЦБ пересчитать ее в рублях по курсу 39,4 рубля за доллар, банки попросту отказываются это делать), а также не менее расплывчатые перспективы ипотеки рублевой (здесь ставки и требования к заемщикам в ближайшей перспективе будут только расти), то махровый пессимизм аналитиков понять очень легко. Если ставки не опустятся в самое ближайшее время, многие заемщики, чтобы расплатиться по долгам, будут продавать ипотечные квартиры. Застройщики, по этой же причине лишенные возможности получить дешевые кредиты, также будут вынуждены избавляться от своих проектов в срочном порядке. В совокупности эти два фактора, считают эксперты, приведут к грандиозному обвалу рынка уже к весне, если до этого времени на высшем уровне не будет принято каких-либо кардинальных, а главное — эффективных, мер.