Сто хозяев на один дом: на что имеем право в собственной квартире

"Собственная квартира" – волшебное словосочетание. Мечта, которую многим, к их радости, все же удается реализовать. И вот, казалось бы: стал собственником жилья, и можно, наконец, расслабиться. Ан нет, заботы только начинаются. Ведь ты купил квартиру в "муравейнике", где таких же, как ты, собственников, - по самую крышу. И у каждого – права. У всех – свое представление о правилах эксплуатации квартиры и дома в целом. Поэтому полезно знать, где заканчиваются твои права и начинаются обязанности, в чем прав сосед, какое имущество вы должны содержать совместно.

В общем, надо научиться не только правильно эксплуатировать как собственное жилое, так и общие нежилые помещения, но и знать правила поведения, единые для всех жильцов.

Правил много, часть их устанавливается собранием жильцов, с их общего согласия. Часть, скажем так, "спущена сверху". Например, запрет шуметь (слушать громкую музыку, включать дрель и т.д.) после 11 часов вечера. Существуют и рекомендации местных властей - учитывать важность соблюдения архитектурного единства города, микрорайона, двора. Например, не стеклить балконы и лоджии кто как придумает, это попросту уродует то, как выглядит дом. Особенно когда они под потолок забиты всяким хламом. Или не красить оконные рамы в какой придется цвет, а выбрать для всего здания какой-то один. Дом сразу станет заметно красивее, и нравиться это будет в первую очередь вам. Он будет хорош как снаружи, так и внутри, если собственникам удастся договориться о правилах содержания подъезда (покраска-побелка, помывка-уборка, цветы в горшках на подоконнике, у кого-то даже занавески…).

Что я могу в своей квартире

Покупка, новоселье, а дальше, как правило, ремонт. Его масштабность зависит от планов хозяина и толщины его кошелька. Кому-то достаточно наклеить новые обои, постелить линолеум, заменить старые межкомнатные двери на современные. Так сказать, освежить квартирку. Другой задумал перепланировку: снос одних стен и монтаж других, перенос кухни, объединение туалета и ванной комнаты, наливные полы, ламинат, в общем, "чтоб не хуже, чем у других". Здесь хочется заметить: можно многое, но не все. Существуют ограничения и запреты, о которых надо знать. Первейший: при перепланировке нельзя трогать несущие стены. На некоторые переделки потребуется получить разрешение, пройти процедуру согласования, зачастую весьма сложную. Разрешение понадобится на перенос сантехнического и кухонного оборудования (плиты). Для согласования перепланировки следует обратиться в управляющую компанию, к специалисту по перепланировкам. Затем с проектом перепланировки пойти в администрацию, согласовать с пожарными и прочими уполномоченными контролирующими службами.

Многие собственники производят перепланировку в квартире без согласования в расчете, что "никто не узнает". Но если узнают, то непременно заставят все вернуть на место. Если же вы соберетесь квартиру продавать, ваши вольности (если снос несущей стены не привел к деформации потолочного перекрытия, то можно обойтись и словом "вольности") обязательно всплывут, и вас таки заставят вернуть планировку квартиры в исходное состояние. Понятно, что это будет очень дорого, очень досадно (столько труда, так красиво!), да и интерьер пострадает, что может не в вашу пользу отразиться на продаже. Покупатель обязательно обратит внимание на несоответствие утвержденной в паспорте БТИ планировки и реальной и либо откажется от вашего варианта, либо может потребовать большой скидки. К слову, не все так безнадежно и в этом случае. Отстоять перепланировку можно попытаться в суде.

Оплатил ЖКУ, и живи спокойно

Своевременно платить за квартиру – обязанность жильца, будь он собственник помещения или квартиросъемщик муниципального жилья. Оплачивать надо не только коммуслуги, потребленные на "личной территории", то есть в квартире, но и содержание подъезда, лифта, ремонт входной двери, а также крыши и подвальных помещений и, весьма вероятно, коммуникаций. Все это –общее имущество.

Платить придется не только за косметический, но и за капитальный ремонт дома. Сейчас это стало обязательным для всех, неважно, в каком доме ты живешь – старом или новостройке, которой капремонт еще лет 10 не понадобится.

Накапливать долги по квартплате – себе дороже. Платить придется все равно, рано или поздно, добровольно или по суду. А должников – жильцов муниципальных квартир и вовсе могут выселить по решению суда, если задолженность по квартплате превысила шесть месяцев. Выселять на улицу, конечно, нельзя, это незаконно. А в какое-нибудь общежитие-клоповник – запросто. При этом долг по квартплате с должника никто не снимет.

Не сверли соседу мозг

В своем доме – хоть цыганский табор приводи, хоть всю ночь табуретки сколачивай, дело хозяйское, никто не указ. А в многоквартирном принято учитывать интересы соседей (это хороший тон). Стучать-сверлить и вообще как-то шуметь разрешается до 23 часов. Но по неписанным правилам, так сказать, по законам общежития, шумные работы следует начинать не раньше 9 утра и заканчивать не позже 7 вечера. А в выходные вообще никаких шумных действий не проводить, чтобы дать людям возможность отдохнуть семьей после рабочей недели.

Дом, который содержит…

Дом кто-то должен обслуживать. Вариантов три, и выбирать форму управления (если это новостройка; остальные МКД уже кто-то обслуживает) придется всем жильцам на общем собрании: ТСЖ, ЖСК или УК. Если жильцы никому кроме себя не доверяют, они создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) с председателем, бухгалтером, принятыми на работу сантехниками, электриками и дворниками. Жильцы сами решают, сколько денег собирать "со всех" и на какие общие нужды (ремонт, благоустройство, строительство автостоянки или детского уголка и т.д.). ТСЖ отстаивает права жильцов дома, по сути, выполняет функции управляющей компании, заключая, в частности, договоры о поставках воды, тепла, газа, организуя расчистку дворов от снега.

Если ваш дом построил кооператив, в дальнейшем можно переоформить его в ТСЖ (более эффективная форма управления домом, возможно, самая эффективная). Или передать на обслуживание управляющей компании. Такая форма обслуживания многоквартирных домов сегодня самая распространенная. Ошибиться с выбором УК можно запросто, но это нестрашно. От УК можно много добиться, если выступать единым дружным фронтом и после детальной проработки проблемы с помощью юристов и экономистов. В общем, прижать к стенке УК вполне реально. А нет, так и поменять ее на другую УК не проблема.

В твоей квартире не все твое

Когда в квартире случается авария, трубу водопроводную, например, прорвет, в этом, зачастую, ни ты сам, ни сосед сверху, не виноват. И если ты затопил соседа снизу, также не всегда ты и должен компенсировать ему ущерб. А если и виновны, то все вместе. Потому что труба до крана (то есть принимающего этот ресурс устройства твоей квартиры) – общее имущество. Стало быть, устранять неполадку логично на средства, собранные со всех на текущее содержание дома. А вот если кран потек – тебе и восстанавливать ущерб соседям. Также если проводка "по пути" к выключателю сгорела – тоже не твоя вина, это имущество общего пользования

Пожар один - последствия разные

А вот пожар в квартире – проблема исключительно собственника. Устранять ее последствия (после ухода пожарных) ему придется самому. Сгорело все – сиди, печалься (или радуйся, что никто не пострадал). Квартиросъемщикам муниципального жилья полегче: он может рассчитывать, что муниципалитет его в беде не бросит, выдаст матпомощь, предоставит жилье, если комиссия признает, что сгоревшее восстановлению не подлежит. Если погорелец – собственник квартиры, компенсацию получат разве что его соседи, чьи квартиры в какой-то мере пострадали от пожара. Но отчаиваться не надо: если пожар случился по чьей-то вине, это можно попробовать доказать в суде. Например, если выяснится, что виновна управляющая компания. Докажет это суд – и УК будет обязана полностью компенсировать собственнику квартиры ущерб. Единственный на этот случай вариант – застраховать квартиру от пожара. Это совсем немного в год, зато при наступлении страхового случая страховая компания обязана будет оплатить все сполна.

В общем, частная собственность дело хорошее, но свободу она дает человеку весьма относительную. Как говорится, свобода одного заканчивается там, где начинаются законные права другого.

Справка

Чтобы в случае необходимости успешно отстаивать свои права в управляющей компании, прочих организаций вплоть до суда, вам нужно знать некоторые статьи Жилищного кодекса РФ, а также ряд нормативно-правовых документов.

В Жилищном Кодексе России это вторая глава под названием "Объекты жилищных прав. Жилищный фонд", где нас интересует статья 17. "Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением". А также главы №4 (переустройство и перепланировка жилого помещения), №6 (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников), №14 (правовое положение членов товарищества собственников жилья). Здесь нужно обратить внимание на статью 151 (средства и имущество товарищества собственников жилья; Раздел VII (плата за жилое помещение и коммунальные услуги), статью 153 (обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги). 15-я глава посвящена общим положениям о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования.

В Гражданском кодексе РФ проштудируйте статьи 15 (возмещение убытков), 210 (бремя содержания имущества), 211 (риск случайной гибели имущества), 1064 (общие основания ответственности за причинение вреда). Пригодится знание норм и правил: СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"; "Свод правил" от 20 мая 2011 № 778 СП 54.13330.2011 (от 24 декабря 2010 г.) "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003".

Не забудьте при необходимости сослаться на Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

P.S. Что бы ни случилось, помните: у вас как собственника жилого помещения есть не только обязанности, но и права. Они прописаны во множестве законов и нормативных документах, сводах правил. Их надо знать, даже понимая, что государство достаточно серьезно защищает права собственника. Надеяться, что государство вас во всех ситуациях защитит, наивно. Будет правильнее, если вы сами будете отстаивать свои права, опираясь при этом на российское законодательство. Но самое правильное и наименее затратное как в моральном, так и в материалом плане – найти общий язык с собственниками, живущими в других квартирах вашего дома. И всем вместе соблюдать установленные правила общежития. И не включать иностранца, когда речь заходит о сборе средств на реальные общедомовые нужды.

+++