Суперстар. Как в Барнауле продают квартиры "с историей" и сколько они стоят

Более сотни квартир, которые сегодня выставлены на продажу в Барнауле, находятся в деревянных и полуразрушенных домах. Собственники этих объектов наивно верят, что смогут найти покупателей на свою недвижимость. Однако, по мнению экспертов, сегодня продать объекты "с историей" практически невозможно. Риелторы отказываются помогать собственникам с реализацией старых квартир, а покупателей не привлекает даже низкая цена. Amic.ru поговорил с собственниками, риелторами и узнал, есть ли всё-таки шансы продать столетнюю квартиру и какое будущее ждёт старый фонд. 

Без шансов

Жительница Барнаула Светлана Кузьмина несколько лет назад получила в наследство от бабушки "однушку" на Потоке, на ул. Петра Сухова. Молодая женщина сделала в ней ремонт и сдавала студентам, но осенью 2020 года, когда в Барнауле наблюдали истеричный спрос на жильё, решила продать. Светлана рассчитывала, что сделка состоится через несколько недель. Однако квартира до сих пор не продана, хотя собственница значительно снизила цену. 

"Почти за год – с октября 2020 года по сентябрь 2021 – мне звонили лишь четыре раза. Цену я переписывала раз пять точно. Изначально выставила за 1,8 млн рублей, теперь стоимость – 1,3 млн. Сначала продавать квартиру мне помогала риелтор, но потом она отказалась", – говорит жительница Барнаула.

НОВОСТИОбщество

"Квадраты будут догонять". В Алтайском крае насчитали около трёх тысяч полуаварийных домов

Дом, в котором находится квартира Светланы, построен почти 70 лет назад, но аварийным не признан (продавать жильё в домах, имеющих статус "аварийные" российское законодательство не запрещает, – прим. ред.), несколько лет назад его капитально отремонтировали. Однако, несмотря на низкую цену и близость к центру, покупателям не нравятся "возрастные" квартиры, отмечает руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев. 

"На старые дома, особенно с деревянными перекрытиями, спроса нет вообще. Причин несколько. Во-первых, эти объекты не кредитуются под ипотеку. Поэтому все, у кого есть одобренные кредиты, проходят мимо. Во-вторых, люди не хотят жить в старых домах: конечно, на рынке есть неплохие варианты, но присутствуют и такие, у которых балконы отваливаются. В-третьих, старый фонд, даже хороший, давно вышел из моды и спроса на него нет. Продать такой объект тяжело, и дело даже не в цене – это жильё не в тренде", – говорит эксперт.

Поток начали застраивать в конце 1940-х годов: пленные японцы возводили жильё для работников эвакуированных в войну заводов. Чтобы обеспечить всех квартирами, дома строили максимально быстро, стены чаще всего возводили из шлакоблоков, перекрытия – из дерева, фасады отделывали штукатуркой. В среднем двухэтажный дом "вырастал" за полгода. Сейчас по стенам многих из них пошли огромные трещины, шлак почти весь ссыпался, штукатурка отваливается пластами, фасады украшают вросшие клёны. Власти Барнаула рассматривают Поток как главную площадку для реализации программы реновации. В настоящее время правительство края изучает документы, которые регламентируют эту работу.

Дела "поточные"

Барнаульские риелторы отказываются работать с квартирами в "глубоком" старом фонде, подтверждает руководитель агентства недвижимости "Перспектива24" Дмитрий Дворядкин. Жители города, по словам эксперта, перестали интересоваться вариантами в двух- и трёхэтажных домах старше 70 лет, считая их неликвидными. А покупать жильё, от которого через несколько лет останется лишь пыль, никто не готов.

За восемь лет – с 2009 по 2017 год – в Алтайском крае расселили 804 многоквартирных аварийных дома, в которых проживали более 17 тысяч человек. До 2024-го в крае по нацпроекту "Жильё и городская среда" предстоит расселить 267 домов, получивших статус "опасных" до 1 января 2017 года.

"Наше агентство давно не берёт на реализацию "возрастные" квартиры. Они всегда ниже рынка, портят статистику по средней цене и жить в них мало кто хочет: в ближайшие годы они могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу. Такие дома находятся в центре города и на Потоке. Они представляют больший интерес для застройщиков, нежели для горожан, которые планируют там проживать", – объясняет Дворядкин.

По словам риелтора, сейчас продать помещение в двухэтажках на Потоке и в центре можно только чудом: если найдётся покупатель, у которого нет альтернативы. 

"Купить квартиры в старых домах сегодня могут только те граждане, которым не одобрили ипотеку или они приехали из сёл, где дёшево продали своё жильё. Людей может привлечь лишь низкая цена объявления. При этом покупатели осознают, что квартиры далеки от идеала", – говорит Дмитрий Дворядкин.

Стоимость недвижимости в двух-, трёхэтажных домах начинается от 400 тыс. рублей. Сейчас за такую стоимость продаётся комната в деревянном доме на ул. Интернациональной, 21.

Старое, но дорогое 

Противоположность двухэтажкам на Потоке – "сталинки" в центре Барнаула. Эти дома также строили с конца 1940-х годов, а квартиры в них получали высокопоставленные жители города: члены партии, представители научного сообщества и творческой интеллигенции. Поэтому возводили здания качественно, на века. В большинстве "сталинок" высота потолков 3,5 метра, толстые кирпичные стены (толщина подоконников около метра, на них можно даже спать), удобные планировки (без "проходных" комнат).

Ещё в начале 2000-х, когда в Барнауле почти не строили новые ЖК, "сталинки" были дорогими и популярными. Сегодня ажиотажа нет, однако ценители этого жилья в городе есть. Чтобы приобрести квартиру, барнаульцы готовы несколько месяцев караулить объявления о продаже.

"Любители старого фонда в Барнауле есть. Но квартиры в домах по проспектам Ленина, Социалистическому в "торговый" оборот почти не вовлекаются: число вариантов на продаже единичное. Интересно, что массово "сталинки" вообще никогда не продавались. Почему – большой вопрос даже для риелторов. Есть предположение, что люди приобрели эти квартиры, сделали хорошие ремонты и живут, надобности продавать нет. Есть и недвижимость, собственники которой находятся за границей, но жильё они не сдают в аренду и не продают: помещения стоят пустыми", – говорит Константин Никитеев.

И всё-таки "сталинки" не могут конкурировать с новостройками, утверждает Дмитрий Дворядкин. 

"Когда продают, например, квартиру на проспекте Ленина, там цена высокая, но не выше новостроек. Это при том, что "сталинки" ухоженные и спрос на них есть", – отмечает риелтор.

Цены на квартиры в "сталинках" зависят от площади и состояния. В продаже можно найти "убитые" варианты, стоимость которых 2,7-3,2 млн рублей, а также лоты с ремонтом за 10 млн рублей. 

"Задать фору" 

Есть покупательный спрос в Барнауле и на "хрущёвки" (панельные и кирпичные дома 60-70-х годов постройки), говорят эксперты. Причём риелторы считают, что он сохранится в ближайшее десятилетие. Привлекательность этому фонду придаёт сочетание "цена-качество".

Да и разваливаться они пока не собираются – в отличие от временных двухэтажек на Потоке, эти дома строили более качественно. К тому же, как правило, они попадают под программы капремонта и их поддерживают более-менее в порядке. 

"Хрущёвки" благодаря поддержке федерального правительства в своё время неплохо "подлатали" и сегодня они выглядят достойно практически во всех городах края. Спрос на них стабильно высокий во все времена: и кризисные, и не кризисные", – говорит Дмитрий Дворядкин.

Риелторы уверены, что квартиры в "хрущёвках" ещё несколько десятилетий будут фигурировать на рынке, а вот деревянные и полуаварийные дома скоро исчезнут из продаж. 

"Когда-то, конечно, в Барнауле произойдёт реновация. Начнут массово сносить сначала "развалюхи", затем – "хрущёвки", а потом дело дойдёт и до "сталинок". Но, скорее всего, в ближайшие десятки лет, 20-30 точно, мы этого ещё не увидим", – считает Константин Никитеев.

Стоимость квартир в "хрущёвках" зависит от площади и района, где располагается объект. Однако средняя стоимость квадратного метра, по информации сервиса объявлений Avito.ru, – около 60 тыс. рублей. 

Интересный факт

Одна из самых старых квартир, которая сегодня есть на рынке Барнаула, находится в деревянном двухэтажном доме на ул. Анатолия, 100 (на фото). Здание, по данным сервиса "Реформа ЖКХ", построено в 1906 году, ему присвоен статус "объект культурного наследия регионального значения". За трёхкомнатную квартиру площадью 60 квадратных метров просят 1,9 млн рублей.