Ипотечный «бум». Все больше – по голове

Токарь Вадим Андрейченко работал на моторном заводе. Прошлой зимой его сократили, отправив в бессрочный отпуск. К тому моменту в семье родился второй ребенок, и Андрейченко находились в стадии оформления ипотеки, вместо малосемейки с трудом подобрав для себя вариант двухкомнатной хрущевки, с которым согласился банк. Уже готовы были документы, потрачены деньги на их оформление, все участники цепочки получили задатки. Осталось только подписать договор купли-продажи, как вдруг выясняется: банк отказал семье в кредите. Он оставляет за собой такое право, поскольку Вадим остался без работы. Ситуация – не позавидуешь. Бывает, что попытки вернуть собственные деньги заканчиваются в суде. Андрейченко пытаются сейчас все решить миром и уверены, что проведут в малосемейке всю оставшуюся жизнь. Похоже, для первоклассника Артема и недавно родившейся Светланки мечта о собственной комнате так и останется мечтой.

Марина Габидошвили живет с двумя ребятишками в общежитии. Зарплата - всего шесть тысяч, но жить по-человечески все равно хочется, и Марина окунулась в поиски приемлемого варианта ипотеки и хорошего риелтора. В одном банке милая девушка-консультант объяснила, что ежемесячный платеж по ипотеке в месяц составит 16 тысяч рублей, это значит, что Марина должна зарабатывать втрое или даже вчетверо больше. После того как Марина робко озвучила свои шесть тысяч, на том конце провода просто повесили трубку.

Нашей читательнице еще повезло, она не теряла деньги, как Андрейченко, на задатках и риелторских услугах. В редакцию газеты "Вечерний Барнаул" она обратилась с вопросами, ответов на которые мы не знали. Если это – доступность жилья, то что тогда невозможность обзавестись им? Как в процессе получения ипотечного кредита снизить дополнительные расходы по оплате услуг оценочной компании, рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета, страховые издержки, затраты на риелторские услуги?

Как найти хорошего риелтора? Как не нарваться на "лохотрон" с долевками? И сколько надо зарабатывать, чтобы к вожделенному слову "жилье" с полным правом приторочить и "доступное"? Разобраться нам помогли специалисты агентства "Жилье-2000".

"Нет высоких цен – есть низкие зарплаты"

Алтайский край сегодня – лидер в стране по ипотеке. Замечательно, когда человек вселяется в свою квартиру, но своя-то она условно, до тех пор, пока не будет внесен последний взнос за нее. Как же сделать так, чтобы при зарплате десять тысяч и необходимости платить ипотеку жизнь не казалась невыносимой? Директор агентства "Жилье-2000" Майя Гладких дает только один совет:

- Когда мы с клиентами заключаем договор, то честно предупреждаем: люди, рассчитывайте свои финансовые возможности. Будет очень сложно, особенно первые два года. Дальше – полегче, зарплаты-то подрастают, инфляция в этом случае помогает, поскольку сумма, выданная банком, фиксирована. Но условия по ипотеке очень жесткие. Отсрочить очередной платеж нельзя ни на один день. Если три раза в году допустишь просрочку, банк выставляет полную сумму претензий. Не выплатишь комиссионные – снова претензии, без разговоров и объяснения причин. А если сумма кредита, например, полтора миллиона, представьте, во что могут вылиться пени, комиссионные и проценты!

Оказывается, всего-то и надо, что четко понимать свою ответственность перед банком. Но люди закрывают на нее глаза и думают, что главное – это оформить, а там видно будет. Рассчитывают свои силы просто. Восемь тысяч - зарплата мужа, да у жены – пять, значит, тысяч десять в месяц "потянут". А завод, на котором оба работают, вдруг взял да и встал. Положение осложняет мораторий на погашение кредита в течение полугода - хоть наизнанку вывернись, плати, прежде чем можно будет "переиграть" ситуацию. Грамотный риелтор поступит честно, предупреждая человека о такой ответственности. Главный же совет - не связываться с ипотекой при зарплате в восемь тысяч рублей - возможно, и циничен, но он - в защиту человека, а не наоборот. Добросовестные агенты не стесняются говорить об этом с людьми, ведь, оформляя человеку кредит, агентство направляет в банк гарантийное письмо о достоверности предоставленной о человеке информации и ручаются за его платежеспособность.

Если считаете каждый рубль

Удочка, на которую попадаются люди со скромным достатком: чем дольше срок, на который оформляется ипотека, тем меньше суммы ежемесячных выплат. На самом деле разница незначительна, а кредит на 20-30 лет - самый невыгодный для кредитополучателя. Оптимальный срок – 15 лет, идеальный – десять, но не все справляются с таким ежемесячным финансовым бременем. Например, если вы оформили кредит в миллион рублей на пятнадцать лет, выплачивать будете около 12 тысяч в месяц. Это означает, что совокупный доход супругов не может быть меньше тридцати тысяч. Учтите, что законов рынка еще никто не отменял. Ипотечные деньги пришли на рынок - цены на жилье пошли вверх. А теперь примерьте ситуацию на себя, оцените свои возможности и не упустите из виду рост цен не только на квартиры. Коммунальные услуги, одежда, образование детей, продовольственная корзинка - все это тоже увеличилось в весе. Даже "нарисованная" вашим бухгалтером за коробку конфет справка о зарплате не спасет. Ну и что из того, что на бумаге она у тебя в два раза выше реальной? Большинство нуждающихся в жилье ипотеку не "тянет", но при этом по-прежнему видит в ней свой единственный шанс. Майя Гладких и ее заместитель Тамара Дианова подтверждают эту мысль:

- С наличкой сегодня мало кто приходит. Население очень бедное, но те, у кого есть хоть малейшая возможность, пробуют оформить ипотеку. Правда, большинство желающих и платежеспособных уже сделало это. Да и предложений о продаже сегодня больше.

О дешевизне долевок

Строители уверяют, что квартиры в новостройках раскупаются, словно горячие пирожки. В основном – долевки, поскольку они дешевле готовой квартиры "под ключ". Сейчас все относительно стабильно, и барнаульцы, подзабыв уже скандал с "Барнаулстроем", не боятся связываться с долевками. Но стабильность эта держится на плечах застройщиков, на их совестливости, на умении договариваться с поставщиками, причем в городе есть лишь несколько "непотопляемых" строительных организаций, которые могут себе позволить работать с гарантиями, с прицелом на будущее. Но и они делают это не благодаря, а вопреки. А при несовершенстве законодательства и непредсказуемости многих процессов в нашей стране кто может взять на себя смелость исключить риски? Обвал рынка, опасность, что начнут строить, да не достроят из-за скачка цен, проблемы с оформлением участков под застройку, весьма дорогое проектирование… Деньги на все нужны огромные, и если застройщик – не гигант местной стройиндустрии, проблемы с ними у него есть всегда. Поэтому сначала появляется реклама долевок в строящемся доме, а уже потом деньгами дольщиков проплачиваются последующие стадии строительства. Сами будущие владельцы жилья все это время дышать боятся: "Хоть бы дефолт не случился".

Как выбрать агента?

Обращаясь в крупное риелторское агентство, будьте готовы к тому, что вашими проблемами займется бригадир, "дирижирующий" работой семи – восьми агентов. За свои услуги они попросят не менее пяти процентов от стоимости жилья. Основной минус метода бригадного подряда - левая рука не всегда знает, что делает правая. Стоит ли удивляться срывам сделок или задержкам в прохождении документов? Конечный результат может быть противоположным первоначальным договоренностям. Нет плохих агентств, но есть человеческий фактор, который и может сорвать сделку.

В небольших агентствах система иная. С клиентом работает один агент, он заключает эксклюзивный договор и полностью берет на себя ответственность за все, вплоть до заселения клиента в квартиру. Эта схема представляется наиболее надежной, но и такой агент - не отдельно взятый волшебник в государстве с несовершенными законами. Все, что сотрясает строительный и ипотечный рынок, тут же отражается и на активности риелторского. У человека, впервые пришедшего в агентство, по сути, никаких гарантий: законодательство никакой финансовой ответственности для агентов не предусматривает, и это самое страшное. Вы подписываете договор с незнакомцем, при этом деньги доверяете ему свои, реальные, кровные. Этот вариант тоже мало кого устроит.

Я вдруг подумала, что нигде не видела объявлений такого рода: "опытный риелтор-профессионал ищет клиента". Это потому, что нормальному риелтору реклама просто не нужна. Один раз он сделал свою работу достойно, и человек будет его рекомендовать всем своим родственникам и знакомым, собирающимся решить свои жилищные проблемы. Работать с риелтором только по рекомендации знакомых! Вот, пожалуй, единственный нерисковый вариант. Хороший агент, соблюдающий ваши интересы, – это локомотив, знающий всю цепочку действий, от оформления ипотеки до получения документов в Регцентре. Такой специалист не сразу назовет цену своих услуг, а просчитает всю сложность сделки. Обычная сумма – от трех до пяти процентов от стоимости жилья. Пять процентов – это когда надо и продать, и купить, и узаконить перепланировку, и оформить ипотеку. Если квартира очень дорогая, пять процентов выливаются в громадную сумму, поэтому можно договариваться о снижении цены риелторских услуг. А если речь идет о ветхом домике тысяч за двести, то "гонорар", наоборот, надо повышать: в этом случае оговоренные пять процентов оборачивается сущим мизером.

Выбирая дорогу к доступному жилью, нелишне прислушиваться и к своим ощущениям. Риелтор становится вашим доверенным лицом, и всегда видно, что ваши проблемы ему не безразличны. Поговорите с родственниками и знакомыми – среди них обязательно отыщется тот грамотный "лоцман", который сможет обеспечить вам безопасность в поисках жилья.

Тамара ПОПОВА