Ипотечный рынок впервые превысит триллион рублей в год

Планку "триллион за год" российский рынок должен был преодолеть в 2010 году. По крайней мере, такой прогноз давала еще в 2007 году тогдашний министр экономического развития Эльвира Набиуллина.

То что именно в этом году объемы ипотечных кредитов выросли до рекордных показателей не случайно.  Станислав Волков, один из авторов исследования и руководитель отдела рейтингов кредитных институтов "Эксперт РА", говорит, что в первом полугодии нынешнего года россияне наслаждались самыми комфортными условиями за всю российскую историю ипотечного рынка.

— Ставки были одними из самых низких, почти как в 2008 году. При этом цены на недвижимость все еще оставались в большинстве регионов на 20-30% ниже уровня 2008 года.

Установление низкой процентной нагрузки, по мнению гендиректора "ВСК-Ипотека" Ирины Минвалеевой, было необходимо, чтобы дать рынку восстановиться после кризиса и вернуть на него потребителя.

— Долгосрочная кредитная нагрузка, когда зарплата падает, а кредит остается — это всегда тяжелая история. И пошел отток клиентов. В кризис кредитов не выдавали, поэтому когда снова начали выдавать, необходимо было увеличить количество кредитов в несколько раз. А оказалось, что желающих не так много. Поэтому стали привлекать потребителя низкими ставками.

Сейчас, говорит Минвалеева, спрос вернулся, и он вполне в состоянии выдержать подъем ставок. Это подтверждает и исследование РА "Эксперт": во втором полугодии ставки начали расти и, судя по динамике показателя инфляции, в ближайшем будущем свой рост не остановят.

Павел Шмаренков, гендиректор компании "Кредитмарт", говорит, что рост ставок есть, но речь пока идет о прибавлении нескольких десятых долей процента. По его мнению, такие изменения не должны испугать заемщиков.

В "Эксперт РА" уверены, что существенную долю рынка будут по прежнему занимать крупные банки – Сбербанк и ВТБ24. Одна из главных причин — ужесточение требований АИЖК к выкупу закладных. АИЖК стал основным источником относительно недорогих денег на ипотеку для небольших банков. Раньше он выкупал большую часть кредитов, только исходя из cвоих стандартов (ставка, доля первоначального взноса) по заявке. Сейчас, отмечают авторы исследования, новые условия выкупа закладных основываются на точном определении объема выдачи и оплате АИЖК специального опциона.

Текущая политика АИЖК все в большей степени свидетельствует о желании института развития сократить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах (обратная ипотека, образовательная ипотека), констатируется в исследовании.

— Я думаю, что уже видна четкая траектория, как АИЖК движется от модели выкупа первичных кредитов к покупке уже выпущенных банками под свои портфели ипотечных облигаций, — высказывает свое мнение Павел Шмаренков.

В исследовании отмечается, качество ипотечного портфеля в первом полугодии текущего рынка улучшилось: объем просроченной задолженности вырос только на 1%, а ее доля в портфеле снизилась с 3,1 до 2,7%. Это во многом заслуга АИЖК, уверена Ирина Минвалеева: была запущена программа по реструктуризации, практически все ипотечные банки под нее подписались, и предложенная АИЖК рассрочка платежей на год позволила почти всем потребителям через некоторое время выйти на нормальные платежи.

— Больше всего неплатежей пришлось на людей с "серыми" зарплатами, которые перестали платить в кризис. Выйти обратно на платежи заняло у людей, в среднем, 3-6 месяцев.

И совсем небольшая часть проблемных кредитов доходит до коллекторов, подчеркивает  генеральный директор коллекторского агентства Morgan & Stout Димитриос Сомовидис:

— Для людей квартира — это приоритет. Если они взяли ипотеку, они ищут любую работу, чтобы покрыть долг и не потерять свое жилье. Поэтому уровень просрочки очень небольшой, и это решается самим банком. А к коллекторам выходят те случаи, когда квартира уже реализована банком и основной долг возвращен, и остаются проценты и пени, накопившиеся за то время, когда долг не обслуживался.

Вместе с тем, специалисты подчеркивают, что банки предпочитают "прятать" информацию о проблемных кредитах, поэтому названная в исследовании РА "Эксперт" цифра – приблизительная.

Говоря о распределении ролей на ипотечном рынке в целом, то на позиции первой тройки по занимаемым долям никто не покушается — Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк на троих занимают 2/3 рынка. Но за ее пределами идет активная борьба.

Почти в 5 раз увеличил объем выдаваемых кредитов занимающий на 1 июля 2012 года четвертую позицию банк ДельтаКредит, а Уралсиб и Связьбанк выбили из десятки Райффайзенбанк и Абсолютбанк.

Тем не менее, уверен Димитриос Сомовидис, ждать, что кто-то их этих банков всерьез посягнет на позиции "тройки лидеров", пока не стоит:

— Все зависит от стратегий конкретных банков по продуктам, которые они будут продавать. Сейчас банкам невыгодно развивать ипотеку, потому что есть более доходные продукты. Как только доходность других сегментов упадет, они будут смотреть в сторону ипотечного кредитования.