Названы "три революции ЖСК" на Алтае

Алтайский край в этом году переживает сразу три серьезных изменения, связанных с организационными, технологическими и юридическими аспектами жилищного строительства в регионе. К счастью, большинство из них со знаком "плюс". Но все они так или иначе связаны с поступательным развитием Барнаульской агломерации, реализация проекта которой позволит существенно сократить отток работоспособного населения из региона.

Агломерационная революция

Первый в современной России проект развития агломераций, представленный в 2010 году, предполагал развитие территорий вокруг 20 крупных мегаполисов с тем, чтобы объединить вокруг них небольшие города, более половины из которых в нашей стране – монопрофильные. Предполагалось, что за счет развития транспортной составляющей, культурных и деловых связей вокруг таких узловых точек удастся поставить крест на нынешней провинциальной городской системе, избавив жителей таких территорий от необходимости переезда в другие регионы с более комфортными условиями жизни. Но, как оказалось, 20 выбранных супергородов для такой огромной страны – явно недостаточно. В итоге появились проекты малых агломераций, к числу которых относится и Барнаульская, объединяющая также Новоалтайск и Первомайский район с общим населением более восьмисот тысяч человек.

Как пояснил исполнительный директор ассоциации "Барнаульская агломерация" Анатолий Кропов, эксперты института "Гипрогор" разработали достаточно полную схему территориального планирования агломерации для того, чтобы попасть в перечень пилотных проектов Минрегиона. После этого можно будет рассчитывать на финансирование предусмотренных схемой планирования: северного объезда с мостом через Обь ниже по течению от старого коммунального моста и других важных для барнаульского узла притяжения проектов.

- Агломерация – это, прежде всего устойчивые транспортные связи, - рассказывает Кропов. - Возможность за короткое время добраться на работу и вернуться домой - это существенный фактор. А поскольку жители трех входящих в Барнаульскую агломерацию территорий уже имеют сложившиеся экономические и трудовые связи, появление троллейбусного сообщения между Новоалтайском и Барнаулом вполне ожидаемый шаг. Сегодня наша задача – юридическое закрепление этих уже давно сложившихся связей для того, чтобы последующая реализация проектов в рамках Барнаульской агломерации была ощутима не только для жителей агломерации, но и региона в целом.

Реализация амбициозного проекта индустриального парка "Новоалтайск-Южный" (предполагаемое увеличение рабочих мест до 10 тыс. человек), начало массовой комплексной многоэтажной монолитной застройки в Новоалтайске в рамках проекта "Демидов Парк" (200 000 кв. м жилья) и активное малоэтажное домостроение уже в ближайшее время создадут достаточный внешний эффект объединения двух городов. Тем более что и сегодня до центра краевой столицы из города-спутника можно добраться гораздо быстрее, чем из Индустриального района Барнаула.

Среди ощущаемых негативных последствий создания проекта Барнаульской агломерации Анатолий Кропов отметил подорожание земли на объединяемой территории, особенно между Барнаулом и Новоалтайском.

- Там вся земля уже чья-то, - отметил Кропов. – И этот кто-то очень даже хорошо получит. Просто я этим вопросом для себя интересовался и могу сказать, что это будет что-то невообразимое. Мало того, что земля дорогая, так еще и содержание частного дома на этой земле потребует наличия стабильного высокого дохода.

Кирпичная революция

Жилищный комплекс "Облака" стал первым и последним зданием, отстраиваемым московской группой компаний "Партнер", в котором используется силикатный кирпич. И причина тут не столько в вопросах к качеству этого стройматериала  сколько в современных требованиях к прочности и долговечности зданий. Силикатный кирпич – достаточно прочный материал, идеально подходящий для малоэтажного домостроения. Но только не для возведения высоток и не в условиях повышенной влажности, экстремальны перепадов температур. При резко-континентальном климате за 1 год кирпичная стена может испытать на себе сразу несколько циклов заморозки-разморозки, что, как мы видели на примере хрущевских пятиэтажек, неизбежно приводит к разрушению. Во всяком случае 150 лет для такой стены (в отличие от монолита) - просто недостижимая фантастика. Конечно, существуют всевозможные пропитки и добавки, но такой недостаток, как невысокая скорость возведения кирпичного дома (в сравнении со всеми остальными технологиями), увы не преодолим.

Как показал пример "Облаков", полностью каркасно-монолитный 16-этажный дом (с дополнительным техническим этажом) без использования готовых конструкций вырастает ровно за 1 год. А отказ даже от облицовочного кирпича в пользу эффективного утеплителя и современных фасадных материалов сэкономит по одному месяцу времени на каждом из домов.

В минувшие выходные во время торжественной заливки фундамента под первый дом "Демидов Парка" (с пафосной закладкой капсулы времени и освещением работы монолитчиков батюшкой) вице-президент группы компаний "Партнер" Владимир Петров особо отметил те новинки, которые в скором будущем вслед за ними будут использовать и другие строительные организации в Алтайском крае. В частности, отвечая на вопрос о гидроизоляции цоколя (а ситуации, когда подвалы в только что сданных домах весной наполняются водой, к сожалению, не редкость), строитель отметил, что от традиционной для нашей страны обработки фундаментов горячим битумом в "Партнере" давно отказались.

- У битума и железобетона разные коэффициенты расширения, - пояснил Петров, - поэтому со временем он неизбежно отщелкивается и влага проникает через фундаментные блоки в подвал. У нас же вообще нет фундаментных блоков: весь цокольный этаж – монолитный, из влагостойкого бетона. Отверстия от опалубки зачеканиваются, снаружи наносятся битумная мастика и специальный гидроизоляционный материал, после чего устанавливается прижимная стенка из водоотталкивающего кирпича.

Каркасно-монолитная технология позволит каждую квартиру превратить в трансформер (это когда установленные коммуникации позволяют менять спальню и кухню местами), что практически невозможно при использовании кирпича в несущих конструкциях.

Марморок, из-за которого очень скоро начнут отказываться от керамогранита на вентилируемых фасадах (разговоры о том, что плитка керамогранита может упасть, звучат все чаще), в Алтайском крае пока не используется. Хотя его уже активно применяют в Москве, начали пробовать в Новосибирске. Система навесных фасадов марморок состоит из малоформатных фасадных искусственных камней, которые укрепляются на ортогональную подконструкцию, состоящую из Z-образных и направляющих. Такая система крепления хоть и напоминает керамогранитные фасады, но все же отличается большей надежностью. При этом сами фасадные камни могут иметь любую текстуру и практически не ограничены в цвете.

Что касается локальных систем отопления, которые сегодня применяются не только во всех новостройках Новоалтайска, но и во многих в Барнауле, – это, скорее, требование времени: изношенность теплотрасс, нестабильный отопительный сезон и цены на тепло делают вектор отказа от услуг ТЭЦ вполне очевидным. Особенно в условиях, когда качество услуг год от года только ухудшается.

Риелторская революция

Спекулянты-перекупщики серьезно перегревают рынок недвижимости г. Барнаула, но местные застройщики, похоже, не видят в этом большой проблемы. В ходе отчетной пресс-конференции председатель СРО "Алтайские строители" директор компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов, отвечая на вопрос о механизмах, которые позволили бы продавать жилье по цене застройщика, пояснил: "Не реально это все и не нужно это делать. Есть рынок, он пусть расставляет все на свои места

Между тем покупатели часто жалуются на использование спекулянтами таких схем перепродажи жилья, при которых перепродавец полную сумму застройщику отдает только после того, как перепродает квартиру по цене до трех раз выше изначальной. Притом, что и первую часть суммы перекупщик вкладывал не из собственных, а из заемных (в том числе - ипотечных) средств. Немало и таких случаев, когда риелтор вознаграждение за свои услуги просит, что называется, без оформления. Причем размер этого вознаграждения часто ограничен только наглостью предприимчивого дельца. По некоторым оценкам, всевозможных схем, позволяющих перепродавать с наваром жилье в новостройках, – не меньше десятка, и реализация некоторых из них невозможна без предварительного сговора с представителями застройщика.". А директор компании "Барнаулкапстрой" Зинаида Герасимович в свою очередь пояснила, что на лице у риелтора-перекупщика не написано, что он риелтор-перекупщик: он приходит и покупает как физическое лицо, что дает ему законное право продать приобретенное жилье по любой цене.

Непрозрачность схем продаж жилья на этапе строительства также не прибавляет доверия застройщикам: вексельные схемы, кооперативы, продажи через договор займа и т.д., уже обросли всевозможными делами об обманутых дольщиках, которых по закону дольщиками признать нельзя. Между тем, в связи со сложностями после вступления в силу закона о страховании долевого строительства, по оценкам риелторов, не меньше 70% всего жилья в строящихся домах сегодня предлагается как раз по таким схемам, не связанным с долевым участием.

Между тем как минимум два застройщика в текущем году уже заявили о введении полностью прозрачной схемы взаимодействия с риелтором при продаже квартир. В конце января новосибирская компания "Сибакадемстрой" подписала соглашение о взаимодействии с Союзом риелторов Алтайского края, по которому сами риелторылишаются права брать с покупателя недвижимости любые комиссии и доплаты сверх цены, установленной застройщиком. "Сибакадемстрой" после сделки сам выплачивает риелтору фиксированный процент (3% от цены объекта жилой недвижимости и 2% от нежилой). Со слов Зинаиды Герасимович, подобная схема действовала и с алтайскими застройщиками, пока те не организовали собственные отделы продаж.

Вторым из тех, кто откопал топор войны с перекупщиками и любителями накруток, оказался коммерческий директор московской группы компаний "Партнер" Валерий Петренко.

- Полностью исключить перекупщиков нельзя, - пояснил Петренко, - но определенные юридические моменты, чтобы исключить это как массовое явление, мы предусматриваем. Нет смысла строить, чтобы кто-то еще на этом наживался. В частности, схема продаж, которая нами используется регламентирована федеральным законом № 214 и все покупатели по договорам долевого участия у нас застрахованы. Причем оплата производится только после регистрации договора в Росреестре. Денег по договорам займа, векселям и прочим обходным схемам мы не берем. Есть и другие юридические преграды на пути недобросовестных риелторов-перекупщиков.

Те посылы, которые "Сибакадемстрой" и "Партнер" направили рынку недвижимости Алтайского края, не могли остаться незамеченными для перекупщиков, успешно действовавших в условиях недостаточного предложения и высокого спроса на жилье. Но сегодня, когда спрос начинает проседать, а предложение (в связи со стартом массовой застройки) расти, рынок так называемого инвестиционного (спекуляционного) жилья будет сжиматься. Ведь когда есть выбор между недорогой квартирой от застройщика и дорогой от спекулянта – последнему остается подсчитывать убытки или окончательно переходить на рынок аренды недвижимости.