Под «дачную амнистию» могут попасть многоквартирные дома?

Активное развитие жилищного строительства на дачных и садовых участках, расположенных в черте города или в непосредственной близости от него, связано не только с желанием граждан решать свои жилищные вопросы без ненужных затрат на всевозможные бюрократические процедуры. Дело еще и в том, что часть проблем с узаконением такого жилья можно достаточно просто решить до 1 марта 2015 года, то есть до окончания срока действия "дачной амнистии".

Новостройки торопятся

Не так давно Росреестр выступал с очередным грозным напоминанием о том, что правила, упрощающие оформление прав граждан на пригородные и загородные постройки, перестанут действовать меньше чем через год. Хотя на самом деле большинство положений законодательства о "дачной амнистии" бессрочны. Во всяком случае до тех пор, пока власть не придумает новый свод законов на эту тему. Это означает, что воспользоваться правом на оформление земельного участка и расположенного на нем дачного домика (хозпостройки, гаража) можно будет и после 1 марта 2015 года. Данным сроком ограничена только одна норма, но зато очень существенная: упрощенная госрегистрация прав на дома, предназначенные для постоянного проживания и прописки. Иными словами, речь идет о жилых домах.

После "дня икс" пакет документов необходимых для госрегистрации предназначенных для жилья строений существенно расширится (все этапы этой взяткоемкой бюрократической процедуры перечислены в ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). В частности, без официального разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (которое невозможно получить без проектной документации и разрешения на строительство) присвоение построенному на дачном участке дому статуса жилого (а значит, и почтового адреса с возможностью прописки) будет невозможно. Стоит ли говорить о том, что получение всех этих бумаг связано с очень долгими и дорогостоящими хождениями по различным бюрократическим инстанциям, безо всякой гарантии на благополучный исход. Именно в этом и видится основная причина многократного увеличения объемов частного малоэтажного домостроения в Барнауле и Алтайском крае. Как следует из данных официальной статистики, если в 2010 году в краевой столице было построено 86 тыс. кв. м индивидуального жилья (при общих объемах 390,3 тыс. кв. м), то в прошлом году доля частного домостроения увеличилась сразу до 141,5 тыс. кв. м (при общих объемах 369,5 кв. м)! Причем объемы строительства на дачных и садовых участках вблизи г. Барнаула и в черте города продолжают расти. По данным Алтайского строительного портала на некоторых пригородных дачных участках умудряются возводить даже многоквартирные дома! Впрочем, надо полагать, что госрегистратор должен найти, как эти проблемы минимизировать.

Кто успел

Следует напомнить, что антибюрократические поправки в действующее законодательство которые были названы "дачной амнистией", действуют с осени 2006 года. За это время, согласно данным Росреестра РФ, успешно зарегистрировано около 2,5 млн. прав только на жилые дома, что составляет, по некоторым оценкам экспертов, от 70 до 80% от подлежащего "амнистированию" жилья, не считая строящегося.

Но все ли загородное жилье подпадает под завершающуюся амнистию? Пункт 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ четко определяет, что если будущее строение находится на официальном садоводческом или дачном участке - никаких разрешений на строительство и ввод строения в эксплуатацию не требуется. При условии, что назначение участка указано в соответствующих документах на землю (то есть данная земля официально зарегистрирована как дачная или садоводческая). Для оформления жилых строений на таких участках в собственность в Росреестре достаточно (помимо документа об уплате госпошлины 200 руб.) предоставить заполненную самостоятельно декларацию о постройке (инструкцию по заполнению можно найти в приказе Минэкономразвития РФ от 3 ноября 2009 года № 447), а также правоустанавливающий документ на землю.

Важно отметить, что использование зарегистрированных на дачных и садовых участках домов для круглогодичного проживания и прописки закон разрешил благодаря двум известным постановлениям Конституционного суда (от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П). Правда, на практике, присвоить такому дому адрес (без которого прописка невозможна) нередко приходится только через суд, но зато со стопроцентно-прогнозируемым результатом. Особенно, если суду будет предоставлено заключение экспертной организации о пригодности строения для постоянного проживания. На выводы этой же экспертизы следует опираться при заполнении п. 3 декларации о постройке (для предоставления госрегистратору), который так и называется: "Назначение объекта". Требования, которым должно удовлетворять жилое строение, установлены соответствующим положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. В Барнауле такая экспертиза может обойтись в сумму от 15 тыс. руб, но, надо полагать, к весне следующего года специально для тех, кто не успел, эта сумма может существенно увеличиться.

Дачная амнистия не только для дачи

Применима ли "дачная амнистия" для жилых строений, расположенных не на дачных и садовых участках? Если дом расположен на участке, выделенном для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на территории населенного пункта (в границах села), то такое строение оформляется в собственность в соответствии с п. 1 и 4 ст. 25.3 ФЗ N 122 о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Четвертый пункт этого закона гласит, что до марта 2015 года главным и единственным основанием госрегистрации права на жилое строение является правоустанавливающий документ на участок. То есть все почти как с дачей, только проще.

Однако согласно п. 1 ст. 25.3, если в государственном кадастре недвижимости (ГКН) сведений о вашем участке нет никакой "амнистии" вам не видать. По крайней мере до того момента, пока вы не поставите свой участок на кадастровый учет согласно закону № 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости". А согласно п. 1.2 ст. 20 того же ФЗ в ГКН должен быть учтен не только участок, но и строение, права на которое вы хотите зарегистрировать. Выяснить это можно через направление запроса на портале Росреестра и там же найти список документов, необходимых для прохождения процедуры постановки на кадастровый учет.

Избежать этой процедуры можно только в одном случае: если вам предоставлен участок для ЛПХ в пределах населенного пункта. Достаточно будет предоставить заключение органов местного самоуправления (сельсовета) с подтверждением того, что дом действительно расположен в границах вашего земельного участка. Об этом говорит п. 2 ст. 25.3 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимость. Согласно этому же пункту данное заключение должно быть запрошено органом госрегистрации. Но поскольку межведомственные и даже внутриведомственные коммуникации у нас действуют не ахти, все-таки рекомендуем в сельсовет сходить самостоятельно. Быстрее выйдет.