Жильё по 40 тыс. за «квадрат». Можно ли на Алтае строить как в Китае: быстро, много и недорого

Николай Болховитин возглавлял комбинат ЖБИ в Китае, и на его глазах небольшой 200-тысячный город вырос до полутора миллионов жителей. О том, как строить быстро, много и недорого, эксперт знает не в теории, а принимал в этом непосредственное участие. Сейчас он внедряет передовой метод индустриального сборного каркасно-монолитного строительства в России, а ранее этот метод уже применили в соседнем Казахстане, где уже разработали более 300 типовых зданий — от жилья до школ и больниц, что помогает возводить не только недорогие жилые дома, но и социальные объекты. Об этом опыте и есть ли перспективы внедрить его в Алтайском крае Николай Болховитин рассказал в интервью редакции сайта amic.ru.

Как строят в Китае и кто покупает там квартиры?

— Николай Валерьевич, в интернете много роликов о том, как в Китае быстро возводят дома. В комментариях к таким видео российские пользователи оставляют сообщения со смесью восторга и зависти. В чём секрет китайских строителей и можно ли применить их опыт к нам?

— В основе этого лежат две идеи — это индустриальные методы строительства, которые неплохо применялись в СССР, но теперь совсем заброшены, и социальные нормы возведения жилья. Вначале расскажу о втором.

У нас очень много спекуляций и дилетантской болтовни о том, что такое социальные нормы. А поскольку я работал несколько лет директором завода ЖБИ в Китае, то очень хорошо знаю, что такое их социальные нормы.

Во всём Китае надо строить один квадратный метр в год на человека. Это задача партии и правительства. Меньше ни в коем случае нельзя. Это самая главная социальная норма. Полтора миллиарда квадратных метров в год по всей стране. Они так и строят уже 30 лет. Но надо, чтобы в этом жилье жили люди.

Нельзя же строить дома только для инвесторов, чтобы они стояли годами полупустые и ждали своих жильцов, как у нас. Там жильё строится для жильцов. Поэтому отсюда вытекает вторая социальная норма: цена квадратного метра должна составлять среднемесячную зарплату работников в данном регионе.

Грубо говоря, один работник на свою зарплату может в месяц купить один «квадрат». Это обязательнейшее условие, потому что реально банки дают кредиты только тем, кто зарабатывает. Когда я работал в Китае, там было так. Позже, когда я там бывал, разговаривал с теми людьми, с которыми раньше работал, и среди них есть те, кто реально покупал так квартиры, и с ними можно по-настоящему поговорить, потому что мало ли чего там газеты пишут.

Вот в относительно небольшом по китайским меркам городе — порядка 1,5 млн жителей (он вырос на моих глазах, когда я туда приехал, там было 200 тыс. человек) — там горожан можно разделить условно на три категории. Минимальная зарплата — это 5 тыс. юаней в месяц (дворники, разнорабочие), такой человек может купить себе жильё в недорогом районе. Там, может быть, дальше до работы добираться, он находится где-нибудь на отшибе. Но там такой рабочий может в месяц купить «квадрат» жилья за те самые 5 тыс. юаней. Инженерный состав получает уже 8-9 тыс. юаней. И он может приобрести себе жильё уже в районе получше. И стоит там «квадрат» в среднем 8 тыс. юаней. А руководство предприятия получает где-то 12-15 тыс. юаней. Они могут купить жильё в центре города, в престижном районе. Но в любом случае для них их квадратный метр жилья, там, где они могут себе позволить, будет стоить их среднемесячную зарплату.

Поэтому семья из двух взрослых человек может выкупить один «квадрат» за зарплату одного из членов семьи, а на вторую будут жить. И ещё одна социальная норма в современном Китае — 30 кв. м жилья на одного человека. То есть семья из трёх человек покупает квартиру 90-100 кв. м. И на меньшее им кредит под льготные проценты не дадут. И такая семья купит квартиру 100 кв. м за 100 месяцев. Вот это их социальная норма.

— То есть если в российском регионе, условно, средняя зарплата официально заявляется в 40 тыс. рублей, то при таком подходе «квадрат» должен стоить те самые 40 тыс.?

— Да, приблизительно так. «Квадрат» средней жилплощади по средней зарплате. Ни в коем случае не больше, даже если возникает такой соблазн. Это и будет социальная норма. А чтобы такого добиться, надо уходить от сложившихся методов строительства и идти на индустриальные методы, как и делают китайцы, которые строят быстро, недорого и много.

Николай Болховитин / Фото: из личного архива

Реальный платёжеспособный спрос нашего населения очень маленький, поэтому строить жильё, которое никто не сможет выкупить, и оно отойдёт в собственность банка, потому что человек не сможет платить по ипотеке — это совершенно бессмысленно. Значит, ему надо сразу продавать по 40 тыс. рублей за кв. м. И спрос, который будет обеспечен такой стоимостью «квадрата», как раз и обеспечит рентабельную загрузку комбинатов, производящих детали для индустриального строительства.

Но такой комбинат нельзя остановить, если он ничего не производит, он всё равно же тратит. Поэтому метод индустриального строительства нам диктует условие — обеспечить массовый спрос, а он возможен только при подъёмной для людей цене, а не как сейчас. И тогда мы не попадём в ту же яму, в которую попало панельное домостроение, популярное в СССР, когда после развала страны спрос упал. Это взаимосвязанные процессы — производить индустриальным методом выгоднее, чем кустарным, но он рентабелен при рассчитанной цене «квадрата», подъёмной для работающей семьи.

Как в Советском Союзе решили строить быстро из панелей?

— А что такое «индустриальное строительство»?

— Тут надо поговорить о строительстве вообще и почему в нём наступает колоссальный кризис, который и является следствием того, почему будут разоряться строительные фирмы, почему мы строим медленно, мало и дорого.

Строительство существует обычное, традиционное, которое мы знаем, из кирпича, бруса и т.д. А есть индустриальное строительство. Такое было у нас ещё в Советском Союзе — это крупнопанельное домостроение, правда, правильно его называть каркасно-панельным, но у нас в народе его назвали крупнопанельным. Это когда мы делаем все детали на заводе, а потом на стройке их только собираем. Сейчас у нас в стране индустриального строительства нет, оно было убито. Осталось только в очень больших городах, где можно загрузить производством панелей крупные предприятия.

Сборка дома и его узлов индустриальным методом каркасно-монолитного строительства. Фото предоставлено Николаем Болховитиным

Каркасно-панельный мы взяли во Франции ещё в середине прошлого века. Но там оно не было придумано как индустриальное. Оно так же предполагало, что мы на стройке льём панели, поднимаем их краном, сваркой собираем и таким образом строим дом. Заслуга того, что оно стало индустриальным, конечно, советская.

В СССР придумали разделить эти процессы: кто-то делает панели, кто-то ещё что-то на комбинатах, а на стройке это всё только собирается. Это называется параллельное производство, математически — это распараллеленные процессы. Оно синхронизируются только на сборочных операциях.

По такому принципу делаются и автомобили, и другие изделия в машиностроении, например. Так ещё в Генуе строили галеры в старину, галера двигалась по каналу, как по конвейеру, и её на определённом этапе обвешивали всякими деталями, которые загодя уже где-то сделали в другом месте.

Вот по этому принципу в Советском Союзе решили использовать французскую идею каркасно-панельного домостроения. Система была очень эффективная, она позволила на рубеже 50-60 годов ХХ века в шесть раз увеличить объёмы строительства в квадратных метрах без увеличения количества самих строителей. Но эту систему мы сами разрушили.

Почему это случилось? Детали такого крупнопанельного, или каркасно-панельного, домостроения делались на специальных комбинатах ЖБИ. Из них собирали не только дома, но и школы, поликлиники и т.д. У вас в Барнауле, и везде по стране таким образом было построено огромное количество различных зданий. Система была дивно хороша для 50-х годов прошлого века, но в настоящий момент она морально устарела. Сами эти комбинаты даже в советское время были рентабельны где-то от 250 тыс. кв. метров в год, то есть надо было строить из панелей, выпускаемых одним таким комбинатом, столько или больше квадратных метров. Были меньше комбинаты, так называемые сельские, но государство их дотировало. У вас наверняка есть сёла, где есть здания, построенные в советское время крупнопанельным способом. Вот для них делались небольшие комбинаты ЖБИ. Тем не менее при всех издержках стоимость «квадрата» при таком строительстве была минимальной.

Как только у нас объёмы упали, многие комбинаты ЖБИ стали нерентабельны. А капитализация у них довольно высокая. Представьте себе, например, тот же комбинат «Мортон» стоил 9 млрд рублей, чтобы его с нуля построить. А он потом разорился, «Пик» его купил. Например, ростовский комбинат стоил 5 млрд. Они все в одном ключе, их поставили штук десять по России в одно приблизительно время. Это был последний всплеск такой идеи: возродить панельное домостроение, но на основе немецкого оборудования. Понятно, что это оборудование было, на самом деле, китайское, а немцы на него только свой лейбл ставили. Но это не выстрелило, и не должно было сработать, потому что, повторюсь, панельное домостроение уже сильно устарело.

Почему в России строят медленно, мало и дорого?

— А то, как строят сейчас, там же тоже применяют какие-то готовые детали?

— Нет, то, что у нас в стране получилось сейчас на стройке, это кустарные методы. Мы сегодня строим монолит или кирпич — а это не индустриальное строительство. Это много людей, которые бегают по стройке, бестолково мешая друг другу. Это плохие бетоны, которые невозможно сделать в уличных условиях, а они льют бетон на месте. На улице прямо на стройке невозможно хорошо приготовить бетон.

Понимая, что невозможно сделать хороший бетон на месте строительства, строители нашпиговывают это всё огромным количеством арматуры. Количество арматуры там зашкаливает на квадратный метр. И это тоже удорожание, тоже применение чрезмерного количества рабочей силы. Практически, такой дом вообще может без бетона стоять, на одной арматуре. Бетон там практически не работает как строительный материал, а выполняет лишь декоративные обмазочные и защитные функции вокруг арматуры. В общем, это совершенно бездарное строительство. И самое главное, что оно очень медленное само по себе.

— Но раз так строят в рыночных условиях, то это выгодно рынку, разве нет?

— Строительство сейчас в нашей стране представляет собой некую модель, которая работает в интересах не покупателей, и тех, кто строит, а тех, кто продаёт и кто перепродаёт эти «квадраты». То, что мы называем строительством теперь — это взаимодействие этих людей.

Им выгодно строить мало, медленно, плохо и дорого. Создавать искусственный дефицит жилья и вынимать последние средства из кошельков населения. Желательно вынуть все деньги из человека, чтобы создать ему дополнительные условия жилья.

Страна у нас такая специфическая, из пальмовых листьев у нас дома не строятся, поэтому жильё является критическим объектом стратегической инфраструктуры. У нас человек, оставшийся совсем без жилья, недолго живёт.

В Советском Союзе были гигантские общественные издержки на строительстве даже тех же панельных домов, потому что это трудоёмко — людей не хватало в других отраслях, а они все работали на стройке, и всё равно с трудом выходили на нужное количество «квадратов» ввода жилья. А про современный монолит вообще говорить нечего: общество в принципе не может этим методом построить себе достаточное количество жилья, для этого у нас рабочих столько нет, приходится завозить гастарбайтеров. Это тупик. Это объективные вещи, которые любой специалист по организации производства легко посчитает.

На определённых этапах ничего страшного в этой схеме нет. Нужно просто общественное осознание того, что мы зашли в тупик, тогда и возникнет противодействие. Тогда общество и заинтересованные в развитии строительства власти поймут, что дальше так двигаться нельзя, что нужно делать жильё доступным, а это, значит, массовым. И для этого придётся возвращаться обратно к индустриальному домостроению.

Можно ли типовые здания строить красиво?

Проект первой очереди жилого района «Коянкус» в Алматинской области Казахстана и примеры типовых зданий для этой застройки. Фото: КазНИИСА

— Но вы же сказали, что крупнопанельный метод безнадёжно устарел? Опять строить эти безликие кварталы хрущёвок и девятиэтажек?

— А есть и другие методы. В те же 50-е годы были предложены и другие системы, кроме крупнопанельной. И в частности, была высказана идея о том, почему же мы так плохо бетон отрабатываем для панелей, когда просто наливаем его в форму? Даже в условиях комбината, а не на стройке. Он не проявляет полностью своих свойств как бетон. Этот материал должен быть хорошо уплотнён, с малым количеством воды и так далее. Вот это бетон! А просто наливать что-то в формы, это не бетон, а простой перевод материала.

Эти радикальные идеи тогда не прижились. Но научные работы с такими идеями издавались уже тогда. И родилась идея: а давайте мы будем делать тоже индустриальные дома, но не панельные! Однако тогда решением партии и правительства было сконцентрироваться на чём-то одном и отбросить всё другое: хотелось поскорее людей в нормальные дома переселить из коммуналок, бараков и землянок. И было решено строить 25-30 лет по этой крупнопанельной системе, а за это время разработать какую-нибудь другую.

Это, на самом деле, было логично — делать то, что умеем. А тем временем потихонечку улучшать то, чему научимся. Но в виду застойности определённых процессов этого развития не состоялось и систему панельного домостроения продолжали эксплуатировать до конца СССР.

Конечно, в её пользу говорит и большое количество разработанных типовых проектов. То есть для проектировщика сейчас очень просто проектировать панельное здание. Он берёт старый проект, сдувает с него пыль и ставит туда печать, что он новый. Ну, может быть, он что-то там чуть-чуть меняет. Например, московская серия П-3 панельных 16-этажных домов — это действительно замечательный дом. В нём хорошая планировка, удобное расположение. Но лучше него в этой системе никто никогда не придумает. Все берут эту серию и перелопачивают на современный лад. Выше уже тут не прыгнешь.

Однако где-то лет 20-30 назад российский проектировщик Владимир Шембаков взял у югославов идею сборно-монолитного каркаса. То есть каркас там не привычный нам панельный, не из плоских листов, а иной. Чтобы наглядно объяснить: представьте себе индустриальный способ панельного строительства — это карточный домик. Есть модульный принцип, когда целую квартиру, например, ставят и соединяют друг с другом. Это Lego.

А наш каркас, который мы сейчас продвигаем, это как конструктор другого типа. Помните, были такие металлические пластины, которые надо было гаечками скручивать? Вот это та же самая идея каркасного строительства, когда детали одинаковые, но из них можно в этом металлическом конструкторе машину сделать, самолёт, газонокосилку...

Наш каркас — аналог той самой детской игры. И это тоже индустриальный метод строительства. Все детали делаются на заводах, а на стройке только собираются по нужному плану, как в инструкции в том же детском конструкторе.

Каким должен быть современный завод ЖБИ?

— То есть мы индустриальным методом строим не комнатами и квартирами, как в крупнопанельном варианте, а собираем только монолитный каркас из деталей, сделанных на заводе, а стены уже доделываем на месте?

— Да. В упрощённом виде так всё и выглядит. Когда мы представляли в Минпромторге такой проект под финансирование, разбили весь комбинат на участки, где каждый участок делает какой-то определённый элемент дома. Комбинат состоит из типовых участков, каждый из которых выпускает те или иные детали дома. Эти участки могут включаться в комбинат или не включаться, если они уже есть у покупателя нашего оборудования.

У вас в крае мы тоже рассматриваем предложение инвесторов о строительстве нашего комбината ЖБИ для каркасно-монолитной технологии. В Барнауле, например, «стену» (ограждающую конструкцию) отдельно разрабатывать уже не надо. Там же есть завод, который делает газосиликат, а поскольку у нас стена и каркас проектируются отдельно, то мы их газосиликат легко запроектируем к каркасу. То есть мы не будем поставлять оборудование для производства «стены», оно у них есть. Это и есть возможность адаптивности каркасного строительства к местным условиям.

Это, кстати, тоже французская технология, называется Saret, её к нам привнесли из Югославии. Она у нас ни то, чтобы прижилась, но притерпелась, я бы сказал. Её сильно продвигали в Чебоксарах без всяких изменений. Но по ряду причин она оказалась невостребованной. Мы за неё взялись лет 15 назад и выдвинули идею, что надо уйти от классического Saret. Во-первых, ничего не наливать в формах на месте строительства, а всё производить в условиях комбината по новым технологиям бетона. А во-вторых, превратить её в индустриальную систему. Иначе мы будет так 500 лет ждать, когда чего-нибудь массово построим для наших граждан. И стали эти идеи развивать.

— Как это, не наливать бетон?

— Ещё когда много лет назад я работал в профильном НИИ ЖБ, моя научная деятельность велась в лаборатории жёстких бетонных смесей. Такие смеси не льются, а уплотняются. Представьте себе куличик в песочнице — это классический пример жёсткой бетонной смеси. Если туда, в детский куличик, цемент добавить, как раз получится жёсткая бетонная смесь. Мы похлопали по куличику в ведёрке, уплотнили, перевернули, сняли ведёрко, а куличик продолжает стоять независимо от того, что опалубки никакой нет. А потом эта смесь застыла и уже всё — бетон схватился. По этому принципу делается тротуарная плитка. Например, у вас в Барнауле есть большой комбинат, где плитку делают таким способом. Сейчас жёсткие бетонные смеси у нас известны в основном как метод производства бортового (или бордюрного, как ещё принято его называть) камня и тротуарной плитки.

А мы предположили, что можно этим же методом жёсткой бетонной смеси сделать Saret. Только мы убираем их детали, а создаём свои, которые сделаны технологичным способом на комбинате, а не отлиты на месте. Без всяких форм, без наливок, быстро. Малое количество людей делает большое количество деталей. Перекрытия, ригели, колонны и другие детали. В основном несущие конструкции.

— Малое количество — это сколько?

— Мы разработали комбинат, на котором заняты порядка полусотни работников, что выпускают столько же жилья, сколько делает комбинат, на котором работает 300 человек. А на стройке сборка одного узла сокращается в несколько раз.

Допустим, сейчас при монолитном строительстве трудоёмкость соединения колонн с помощью специального кондуктора занимает 15 человеко-часов. При каркасно-монолитном индустриальном методе привезённые с комбината колонны монтируются четырьмя болтами за два человека-часа.

Если условно можно сравнить по скорости, то панельный метод был, конечно, быстрее. В Советском Союзе в день можно было строить на условной стройке один этаж дома из панелей. Когда уже эти панели стали полносборными и с окнами приходили, их приваривали, и буквально в день получался этаж. Здесь так не выйдет, скажем, можно будет возводить в четыре дня один этаж. Но это значительно быстрее, чем кустарно лить на стройке монолит.

— Но всё-таки как быть с проблемой невыразительных типовых панельных домов, как я спрашивал выше? Не будут ли это всё те же безликие кварталы, как в СССР?

— Собственно, чем каркас лучше панели? В нём можно разделить проектирование несущих конструкций и ограждающих. Если у нас панель играет роль и одного, и другого, то такой компромисс ни к чему хорошему не приводит. Мы либо теряем на теплопроводности, когда хотим повысить прочность, либо теряем в архитектурной выразительности и планировочных решениях. Панель у нас также ограничивает габариты, всё, что мы можем разместить в таких габаритах, — на пределе комфортности. Ну вы знаете, что такое крупнопанельные дома. Вариаций по планировке и габаритам, которых можно достичь в панельном здании, не так много.

Полносборность таких домов всегда конкурирует с архитектурной выразительностью и планировочными решениями. Такой подход ухудшает комфорт. А чтобы получить комфорт и выразительность, нам нужно уходить от типового дома в авторский. Но тогда это бьёт по технологичности здания. Да и из панели сделать авторский проект практически невозможно. Можно только слегка перетасовать одни и те же решения.

А в каркасе возможен и авторский подход. То есть из имеющихся деталей проектировщик может создать вариации здания. И даже в типовых проектах мы можем изменять планировку внутри, а также менять материал или отделку наружной стены.

Да, у каркасного метода меньше степень полносборности, так как мы часть операций всё-таки с завода уносим на стройку. Зато большая степень вариативности. И уже сейчас мы обладаем технологией, когда большую часть разработанных элементов мы уже умеем делать в заводских условиях и знаем, как их собрать на стройке.

Почему ещё наш каркас позволяет и авторский подход? Он, в отличие от панели, имеет разную длину ригеля, разный шаг, внутреннее пространство у него очень просто решается на усмотрение проектировщика. Мы параллельно ещё разработали стены, вентблоки, промежуточные стены, всё, чтобы можно было делать из жёстких бетонных смесей.

Как помочь решить проблему со строительством соцобъектов в Алтайском крае?

— Но типовые здания тут тоже применимы? Сейчас у нас в крае есть проблема с контрактами на строительство социальных объектов. Там кроме удорожания строительства из-за роста цен на материалы вскрылась проблема с качеством подготовки документации от заказчиков и с тем, что сотрудники социальных учреждений далеки от строительной отрасли и не умеют составлять такие документы, а также плохо организован контроль. Не поможет ли здесь типовое строительство, если есть проектная документация, допустим, на несколько вариантов детских садов?

— В Казахстане уже это сделали. Нашу идею каркасно-монолитного строительства мы передали туда ещё девять лет назад в их государственный строительный исследовательский институт КазНИИСА. И у них наш индустриальный метод оказался востребован только потому, что за него взялось государство. И за бюджетные деньги там были разработаны сотни типовых проектов, по которым уже строят.

Я для себя отметил, что если даже их проекты не дивно как хороши, то доработать их можно, а вот разработать заново, как сделали в Казахстане уже более 300 типовых проектов, крайне трудно. У них там кроме жилья есть школы — три штуки, детские сады штук пять, разных, причём есть даже встроенные в первые этажи других зданий, есть различные варианты поликлиник. Есть даже типовое здание для предварительного заключения! Причём всё это сделано и в варианте сейсмики. То есть если такую же работу проделать у нас с нуля, то на это уйдёт лет пять. И то, если кто-то это всё профинансирует. А здесь всё уже готово.

Мы недавно с нашими казахстанскими коллегами встречались и договорились, что они будут уже разрабатывать типовые проекты в рамках ЕАзЭС — единого экономического пространства. А это очень удобно, потому что если мы получаем еазэсовский проект, то можем его сами доделать (таких доработок до российских стандартов будет уже не так много), но нам не надо будет с ним проходить экспертизу. В этом и хороши типовые здания, что они снимают ряд работ с документацией и её утверждением. Их делают один раз, проходят экспертизу один раз, а дальше просто привязывай здания к условиям местности.

И в этом смысле мы наших проектировщиков сразу осадили, которые мечтали за бешеные деньги проектировать какие-то объекты, в том числе и социальные. Мы им сказали, если вы найдёте себе заказчиков на авторский объект по 2000 рублей за «квадрат», пожалуйста. Но типовое проектирование идёт по 300-400 рублей за метр, то зачем мне это надо? Я просто по 400 рублей куплю эту школу, потом вам дам доделать, вы мне за 200 ещё доделаете. И у меня будет почти в три раза дешевле, чем ваше авторское проектирование с нуля. Это не потому, что мы такие злые, а потому что мы стали деньги считать: удобнее пользоваться готовыми решениями.

Три варианта типовых детских садов, разработанных в Казахстане. На 140 мест (фото 1, 2), на 240 мест (фото 3, 4) и на 280 мест (фото 5, 6). Фото: КазНИИСА

— Вы сказали, что ваш метод — переосмысленная французская технология. Но в современных условиях санкций встаёт вопрос в станках и прочем оборудовании. Они у вас чьи?

— Оборудование, которое производит дома по этой технологии, — отечественное. Изначально аналоги машин были взяты испанские и другие, но уже мы производим свои. Наши отечественные разработчики таких станков уже намного дальше ушли от иностранных прототипов. Такой машиностроительный завод по производству оборудования для изготовления изделий для каркасного домостроения существует в Хвалынске — это Саратовская область. И сейчас мы для внедрения этой технологии более тонкой обработки бетона решили сделать такой типовой комбинат у себя, там же — в Поволжье, рядом с машиностроительным заводом.

Мы выкупили землю там под технопарк и затеяли создание производственного объединения, где есть производство оборудования, опытно-производственный комбинат, работающий на этом оборудовании, есть обучающий центр, где можно будет обучать людей для работы на других комбинатах ЖБИ по нашей франшизе. Эта идея была взята мною в Китае. Я руковожу этим проектом типового комбината, который мы и строим сейчас в Хвалынске. В настоящий момент я идеолог этого проекта, который будет тиражировать эту технологию.

НОВОСТИНедвижимость

«Тяжёлая ситуация». Ждать ли обвала рынка новостроек в Барнауле после завершения льготной ипотеки