Постхайп. Почему "исчезают" малоэтажные застройщики и как эскроу-счета защищают покупателя

Рынок частного домостроения, растущий последние годы из-за активной застройки, постепенно сдувается. Сокращение платежеспособных покупателей приводит к тому, что количество подрядных компаний стремительно уменьшается (и это общероссийская тенденция). И не всегда они уходят "тихо". Некоторые фирмы оставляют после себя проблемный след в виде недостроенных домов и семей, вынужденных платить ипотеку за "воздух". Сейчас такая тенденция шагнула по сибирским регионам и, возможно, доберется до Алтайского края, где пока известно лишь об одном проблемном застройщике. Можно ли заранее определить потенциально неблагонадежную компанию и способны ли эскроу-счета защитить покупателей – разбирался amic.ru.

Опыт соседей

Треть всех частных домов, которые возводят в России, могут превратиться в долгострои. Такой неутешительный прогноз дали "Известия" со ссылкой на компанию "Этажи". Эксперты отметили: на волне строительного бума (2020–2023 годы) появились сотни компаний-однодневок, у которых порой не было профильных специалистов и компетентных работников.  

В Новосибирской области, которая в 2024 году попала в топ-10 регионов по объему строящихся частных домов, сейчас известно о нескольких "сложных" компаниях. В их числе – "Мегадом" (десятки пострадавших семей, общий ущерб составил свыше 150 миллионов рублей), "Биш-Хауз" (компания обещает достроить все объекты и не планирует уходить с рынка, но в отношении руководителя Евгения Бояркина возбуждено уголовное дело). Также о проблемах со сдачей домой говорят клиенты компаний "Яло" и "Спектр".

НОВОСТИНедвижимость

"Дома брошены". В Сибири разгорелся новый скандал из-за несданных коттеджей "под ипотекой"

В Алтайском крае на слуху "Малоэтажная Сибирь". Среди клиентов компании были не только жители края, но и Республики Алтай и Новосибирской области. Люди брали ипотеку на строительство дома, миллионы рублей отдавали застройщикам, но домов так и не дождались. Директор "Малоэтажной Сибири" Иван Заикин с октября 2024-го по май 2025-го находился в СИЗО: его подозревают в мошенничестве на сумму свыше 170 млн рублей.

Эксперты новосибирского рынка предполагают: в ближайшее время количество проблемных компаний только вырастет.

"Мне поступает информация, что многие строительные компании, которые занимались строительством частных домов, также прекратили стройку", – в разговоре c amic.ru заявил руководитель УК "Идиллия" (г. Новосибирск) Александр Матросов.

НОВОСТИОбщество

В Барнауле прошел митинг пострадавших от действий "Малоэтажной Сибири"

Финансовый бардак

Причин, почему компании не выполняют свои обязательства (или делают это с большими задержками), несколько. Во-первых, фактическая отмена сельской ипотеки. Программа под 3%, которая двигала рынок с 2020 года, с 2024-го практически стала недоступна: из-за высокой ключевой ставки Центробанка почти все лимиты уходили на поддержание ранее выданных ипотек. Но за эти три-четыре года на рынке появилось большое количество компаний, 90% клиентов которых были получателями трехпроцентных кредитов.

"Проблемы со стройкой начались в 2024 году с фактическим окончанием сельской ипотеки. На данный момент мы видим, что аналогичные проблемы есть у многих строительных компаний, работающих в ИЖС в Новосибирске, в Новосибирской области", – комментирует Александр Матросов.

Вторая причина вытекает из первой: компании рассчитывали, что рынок малоэтажки все время будет на подъеме, а потому особо не строили финансовые стратегии, не делали "подушек безопасности", не планировали работу на годы вперед.

"Фирмы хватали все новые и новые заказы, брали деньги у клиентов и закрывали ими предыдущие заказы. Более того, средства могли тратить не только на строительство домов для клиентов, но и приобретение автомобилей, квартир, отдых. Но когда поток заказов резко упал, образовались серьезные кассовые разрывы, ведь дома завершать нужно, а денег нет", – прокомментировал ситуацию для amic.ru руководитель компании "Фирсова Слобода" Михаил Кочетов.

НОВОСТИБарнаул

Запах кризиса. Новые правила строительства частных домов "перекраивают" барнаульский рынок

Подобная проблема носит массовый характер и касается не только сибирских регионов, но и всей России, отмечает руководитель Центра недвижимости "Метрис" Диана Фомина. Застройщики, получив средства на возведение объекта, распределяли их неправильно и неконструктивно. Это их и погубило. 

"Финансовый бардак внутри организации повлек за собой такие истории. У компаний нет средств, но сохраняются обязательства перед клиентами, перед партнерами, контрагентами. Правда, думаю, это кризисный момент, его надо просто прожить, и в это время станет понятно, кто останется на рынке, а кого волна смоет", – говорит Диана Фомина.

Главное – безопасность

Рынок частного домостроения Алтайского края несколько отличается от Новосибирской области: если в соседнем регионе большинство фирм строили дома на заказ, то у нас компании продавали уже готовые объекты. Отчасти поэтому в крае пока известно лишь об одном проблемном застройщике. В региональном Союзе строителей сообщили amic.ru, что пока ни одна фирма, работающая в частном домостроении, не ушла из СРО. При этом работать на рынке стало тяжело. 

"В целом ситуация сложная: есть дома, которые построены для людей, пользовавшихся льготной сельской ипотекой. То есть это "полупродукт": нередко компании экономили на всем, чтобы только попасть в искомую цифру этой льготной ипотеки (до 2023 года максимальная сумма выдачи была 3 млн, после – 6 млн рублей. – Прим. ред.). Поэтому дома предлагали без отмостки, без ограждения, без благоустройства участка, без отделки: коробка с инженерными сетями. Сейчас на эти объекты покупателя найти невозможно", – отмечает Михаил Кочетов.

При этом покупка готового дома – одна из возможностей для семей избежать вероятных проблем. Опыт Новосибирской области (и "Малоэтажной Сибири") показал: ни аккредитация и рекомендации банков, ни сотни уже реализованных объектов, ни десятки положительных отзывов не дают гарантии, что компания завершит начатые дома.

"Когда человек покупает готовый продукт, есть риски в каких-то скрытых дефектах, но это уже другая история. Во всяком случае, семья въезжает в дом и может там жить", – говорит Михаил Кочетов.

Если же семья все-таки планирует построить жилье через компанию, то эксперты советуют выбирать те фирмы, которые работают по проектному финансированию, а все средства покупателей хранятся на счетах эскроу.

Справка
Эскроу-счет – специальный счет, который используется для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости. Покупатель вносит деньги на счет в банке. Застройщик получает деньги только после выполнения своих обязательств, предусмотренных договором (после завершения строительства объекта).

При этом эксперты подчеркивают: такая схема не гарантирует достройки объекта, но позволяет сохранить средства клиентов, в том числе и ипотечные.

"Деньги покупателя хранятся на эскроу-счетах, и доступ к ним застройщик получает только после подписания акта приема-передачи объекта. Но на какие деньги компания может возводить дом? Кредитные или собственные. И здесь могут возникнуть ситуации, когда компания начнет экономить при строительстве, ведь они заинтересованы в максимально быстрой сдаче объекта", – говорит Диана Фомина.

В целом эксперты отмечают: рынок малоэтажки возвращается к периоду 2018–2019 годов, когда не было ни эскроу-счетов, ни льготных кредитов, а загородный дом могли купить или построить лишь состоятельные горожане. Поэтому небольшие компании, ориентированные на "ипотечных" покупателей, либо переориентируются на другую категорию клиентов, либо уйдут с рынка.

"Пока рынок частного домостроения Барнаула и пригорода остыл, в год будет продаваться не более 100–150 участков. Больше и не нужно. Сегодня рынок для покупателей с деньгами, которые готовы вкладывать в дорогие продукты. И такие продукты должны и будут появляться", – резюмирует Михаил Кочетов.