Ставка, недострой и отложенный спрос. Почему в ближайшие годы жилье сильно подорожает

Смягчение денежно-кредитной политики Банка России станет причиной оживления на рынке недвижимости – количество сделок увеличится, поднимутся цены как на первичное, так и вторичное жилье, считают наблюдатели. Что стимулирует рост цен, почему покупка квартир остается для россиян выгодным вложением средств и что является миной замедленного действия на жилищном рынке – в материале amic.ru.

Как ставка давит на ипотеку

Рост цен на первичное жилье в России по результатам 2025 года составит 7–8%, аналогичные показатели аналитики финансового института "Дом.рф" прогнозируют и на 2026-й, а в 2027-м ожидается скачок на 10–15%, сообщает РБК.

В свою очередь директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина на конференции "Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству" высказала мнение, что в 2026-м продажи новостроек увеличатся на 9%, а их стоимость – на 5–7%.

В рейтинговом агентстве "Эксперт РА" считают, что в 2025 году новостройки подорожают на 8,3% при уровне инфляции 6,5%, в 2026-м цены на "первичку" подскочат на 6,1%, инфляция же составит 4,5%.

НОВОСТИБарнаул

В Барнауле спрос на однокомнатные квартиры в новостройках вырос на 43%

Эксперты агентства "АКРА" предполагают, что до 2030 года новостройки будут дорожать на уровне 7,8% в год. Однако равномерным этот процесс назвать нельзя – в 2025–2026 годах его будет сдерживать высокая ключевая ставка, делающая ипотеку менее доступной, а также высокий объем предложений на рынке. Но уже в 2027–2028-м последует более резкий рост цен, когда снизится ставка и возникнет дефицит предложений в связи с падением числа новых проектов.

"Первичка", конечно, подскочит в цене, причем довольно серьезно – минимум на 10–15% в течение 2026 года, полагает руководитель департамента городской и загородной недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

«Во-первых, повышается налогообложение. Его рост будет неизбежно закладываться в цену квартир, которые продаются в новых домах. Кроме того, увеличение налогов повлечет увеличение стоимости строительных материалов, удорожание поставок, бензина и так далее. Наконец, сыграет свою роль и фактор инфляции», – рассказала она amic.ru.

Что касается дефицита предложений, то уже с начала текущего года застройщики сообщают об уменьшении числа новых проектов, продолжает собеседник:

«Это связано с тем, что проектное финансирование идет под очень жесткие банковские проценты, а инструмента для адекватных объемов продаж практически нет. У нас льготная ипотека предусмотрена для айтишников и семей, этого недостаточно. Кроме того, застройщикам хотят запретить рассрочки платежей по взятым кредитам. Все это оказывает влияние на рынок».

На Алтае менее половины семей с детьми могут позволить себе аренду квартиры

Для этого общий ежемесячный доход должен составлять более 100 тысяч рублей

НОВОСТИАлтай

Спрос, который отложен

Эксперты РБК приводят ряд факторов, способных подстегнуть увеличение цен на недвижимость в ближайшем будущем:

1. Рост доступности ипотеки – к концу 2026 года ключевая ставка может снизиться до 13%, к концу 2027-го – до 10%, как прогнозирует макроэкономический департамент Альфа-Банка.
2. Снижение объемов новостроек и связанный с ним дефицит предложений "первички" – их предложение может заметно снизиться в 2027-2028 годах относительно 2026-го, считают специалисты "Авито Недвижимости".
3. Изменение динамики себестоимости строительства – увеличение расходов на материалы, оплату труда, изменение налогового законодательства.
4. Восстановление рынка вторичной недвижимости – в настоящее время "первичка" неплохо стимулируется программой семейной ипотеки, а рыночные ставки на вторичном рынке фактически играют на понижение спроса. Однако подъем цен на первичном рынке может стать стимулом для активизации вторичного, полагает аналитик Альфа-Банка Ирина Фомкина.

Елена Мищенко согласна, что уменьшение ключевой ставки (она ориентируется на показатель 12–13% в год) активирует отложенный спрос на новостройки, который сегодня, конечно, присутствует:

«Люди станут покупать квартиры, в связи с этим депозиты станут для них менее интересны. По большому счету недвижимость по-прежнему останется для наших сограждан одним из самых популярных вариантов вложения денежных средств – это все-таки более понятно, нежели, скажем, акции или облигации. Жилье можно при необходимости продать, сдать, заложить, взять под него кредит и так далее. Может быть, оно не приносит сверхдоходов, но дает стабильный доход».

Одним из факторов будущих изменений на рынке, если не миной замедленного действия, то детонатором роста цен может послужить нынешний отложенный спрос на квартиры, продолжает эксперт:

«Когда сильно подросла ключевая ставка, жилищный рынок сильно затормозился в плане покупки-продажи. Так что граждане, которые не купили тогда квартиры, но хотели сделать это, пока выжидают. И, судя по всему, они будут активно приобретать их в 2026−2027 годах».

Строительство жилья в Алтайском крае упало на 10% в 2025 году

Всего за этот период построено 7245 новых квартир

НОВОСТИАлтай

Проектов не хватает

Кроме того, в 2027-м могут сказаться последствия сокращения предложения на рынке недвижимости из-за уменьшения объема новых проектов – за девять месяцев 2025 года он снизился на 16% в годовом выражении, примерно до 28,6 млн кв. м, отмечает РБК.

НОВОСТИБарнаул

Аренда жилья в Барнауле оказывается на 11% выгоднее ипотечного платежа

«При прогнозируемом Центробанком уровне ключевой ставки 7,5–8,5% в 2027 году уровень ставок по рыночной ипотеке составит 9–10%, что создаст для граждан условия для удовлетворения отложенного спроса. В этом случае, по оценкам аналитического центра "Дом.рф", рост цен в 2027 году может составить 10–15%», – приводит агентство информацию пресс-службы этого финансового института.

Что касается новостроек, то в январе – сентябре они стали дороже на 5,2%, причем в третьем квартале их стоимость росла быстрее в условиях постепенного оживления спроса (+2% в квартальном выражении, в то время как во втором квартале отмечалось +0,8%).

В то же время в 2026 году ожидается подорожание квартир на вторичном рынке на 10–12% по сравнению с 2025-м – чуть выше текущего уровня инфляции, такой вариант не исключает руководитель "Циан. Аналитики" Алексей Попов.

«Соотношение цен на готовое жилье между городами существенно не изменится. Снижение ключевой ставки до относительно комфортных значений позволит (со второй половины года) запустить кредитование на покупку недвижимости по рыночным ставкам. Это позволит нарастить спрос россиян на "вторичку" на 15% по отношению к 2025 году. Объем предложения останется на сегодняшних уровнях (рост спроса будет уравновешен постепенным возвратом на "вторичку" тех продавцов, которые решили в 2024 году не продавать свое жилье, а сдавать его)», – заявил он "Газете.ru".

В то же время цены на вторичном рынке в значительной мере подстегивает растущий покупательский спрос, полагают в "Циан. Аналитике". Специалисты сервиса выяснили, что количество сделок с готовыми квартирами в сентябре 2025-го выросло на 7% относительно предыдущего месяца, пишут "Ведомости".

НОВОСТИНедвижимость

"Сибирская ипотека" может появиться в России по примеру дальневосточной

В сентябре, подсчитали в сервисе, в 36 самых крупных городах, по которым имеются статистические сводки, было продано 53 тысячи квартир, что является самым крупным показателем с конца 2024 года. Причем рост продаж отмечен с началом делового сезона.

Среди благоприятных обстоятельств аналитики называют снижение ключевой банковской ставки. Это способствовало возвращению на рынок средств с банковских депозитов, считает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости "Авито недвижимости" Сергей Еремкин.

В случае роста цен на новостройки неизбежно подорожает и вторичное жилье, уверена Елена Мищенко:

«Внимание части потенциальных покупателей будет переключено на "вторичку", особенно в условиях сниженной ключевой ставки, когда появятся более интересные проценты по ипотеке».

Эксперт раскритиковала идею предоставлять льготную ипотеку бездетным семьям

Специалист по недвижимости считает, что нужно использовать менее рискованные стимулы поддержки рождаемости

НОВОСТИОбщество

Купить сейчас или подождать?

Прогноз о значительном росте цен к 2027 году в целом выглядит вполне вероятным, однако вряд ли это будет разовый скачок, сомневается коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров. Он считает, что повышение цен будет происходить постепенно, причем начнется оно уже в 2026 году, когда ожидается смягчение денежно-кредитной политики и восстановление покупательской активности.

В целом аналитики "Яндекс Недвижимости" считают, что в течение ближайших двух лет следует ожидать плавной умеренно восходящей динамики, без резких скачков, с постепенным увеличением количества сделок.

В то же время ожидаемое снижение ставки и последующий рост цен не означает, что с покупкой квартиры лучше повременить, считает Елена Мищенко:

«Те, кто понимает, что уже в 2026 году ожидается рост цен на "первичку", стараются успеть приобрести жилье уже сейчас в силу изменения налогообложения. Снижения ставки ждут те, кому не хватает средств на первоначальный взнос, либо по каким-то другим обстоятельствам».

По мнению Елены Мищенко, снижение кредитной ставки является, конечно, верным шагом, а вот с повышением налогов согласиться трудно.

«Рост налогов стимулирует рост цен на все. Куда лучше было бы увеличение пошлин на каждую сделку. Эти пошлины спокойно уплачивались бы, пополняли бюджет, но не оказывали столь негативного влияния на рынок», – заключила специалист.

Счастье не в "квадратах": как выглядят и сколько стоят самые маленькие квартиры в Барнауле

Цена квадратного метра некоторых вариантов превышает 200 тыс. рублей

НОВОСТИБарнаул