Цены, ставки, генплан. Главные события 2021 года в строительной сфере Барнаула
Вспомним самые значимые, знаковые и громкие события уходящего года
09 января 2022, 08:35, ИА Амител
2021 год перевернул рынок недвижимости Барнаула и Алтайского края. Ажиотажный спрос, царствовавший в течение всего 2020 года, сохранился, а вот цены на квартиры резко "рванули" вверх. Произошло это не только из-за желания застройщиков получить как можно больше прибыли, но и из-за колоссального роста цен на материалы. Подорожавшие металл и древесина практически парализовали возведение социальных объектов в Алтайском крае. Эта проблема не решена до сих пор и плавно "перетекает" в 2022 год. Потрясли рынок жилья и рост ипотечных ставок, а также дефицит квартир. Чем ещё запомнился 2021 год – в материале amic.ru.
Рост цен
... на квартиры
За год новостройки в Барнауле подорожали как минимум на 40%. По информации института жилищного строительства "Дом.РФ", средняя стоимость квартир в декабре 2020 года была 52,6 тыс. рублей за "квадрат". В декабре 2021 цена выросла до 73,1 тыс. рублей. Однако эксперты подчёркивают: это лишь средние показатели. Стоимость некоторых сегментов гораздо выше.
Например, наиболее популярные малогабаритные квартиры – "однушки" и студии в центре Барнаула – стоят около 100 тыс. рублей за "квадрат", в Индустриальном районе цена чуть ниже – 80-90 тыс. рублей.
Риелторы говорят, что скоро в Барнауле начнётся старт продаж в ЖК, и стоимость квартир в них эксперты ожидают 130 тыс. рублей за квадратный метр. Таких цен на жильё в городе ещё не было.
Причин для удорожания жилья много. Но самые главные – это рост цен на строительные материалы (из-за этого дорожает себестоимость возведения) и дефицит жилья. Риелторы отмечают, что барнаульцы продолжают скупать квартиры и пока растущие цены их не пугают.
"Себестоимость жилья за последние два года выросла на 30-40% из-за роста цен на стройматериалы. Поэтому сейчас, возможно, мы видим самые низкие цены на пять лет вперёд. Всё это говорит о дефиците жилья. И в ближайшее время картина вряд ли кардинально поменяется. В 2021 году было выдано лишь 19 разрешений на строительство. В другие годы количество доходило и до 50 разрешений в год", – сообщил amic.ru руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин.
... на строительные материалы
Весной 2021 года произошёл резкий рост цен на строительные материалы. Стоимость металла, древесины и изделий из них выросла на 60-100%. В качестве причин эксперты называли увеличение объёмов экспорта продукции (иностранные компании скупали и продолжают скупать российское сырьё по "бешеным" ценам) и дефицит сырья на местном рынке.
По информации Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), за год сортовой металлопрокат подорожал на 80%, оцинкованный лист – на 100%, кабельная продукция – на 40%, радиаторы – на 10%, газобетон – на 30%, экструдированный пенополистирол – на 50%, фанера – на 50%, отделочные материалы – на 25%.
В Алтайском крае необработанная древесина летом стоила 8-8,5 тыс. рублей: это в два раза выше, чем в 2020-м (тогда цена была на уровне 4-5 тыс. рублей). Из-за дорожающего сырья выросла и стоимость готовой продукции. Например, пиломатериал (доска) подорожала с 9,5 тыс. рублей (в 2020-м) до 19-19,5 тыс. рублей.
Металл вырос ещё больше. В среднем он подорожал в два раза, но на некоторые позиции цены ушли выше. Например, профильная труба в 2020-м стоила 34 рубля за килограмм, а стала 80 рублей.
Вслед за металлом и древесиной начали дорожать изделия из стекла, пластика. В результате проблема как лавина накрыла все сферы экономики: от промышленного производства до сферы услуг, и цены выросли на всё.
Кризис госстроек
Из-за роста цен на строительные материалы, пожалуй, больше остальных пострадала сфера госстроек: школ, больниц, детских садов, поликлиник. Для возведения каждого объекта строительная компания заключает контракт с государством (в нашем регионе его представляют Единый стройзаказчик капитального строительства Алтайского края и Управление единого заказчика в сфере капитального строительства города Барнаула). В договоре указана сумма, которую государство выделяет на строительство объектов.
Из-за роста цен на строительные материалы себестоимость работ за год выросла на 30-50%. Однако сумма контрактов в 2021 году осталась такой же, как и в 2020-м. Чтобы выполнить обязательства, фирмы вкладывали в стройку собственные средства.
Компании ещё в марте 2021 года обратились в краевое правительство и алтайский Минстрой с мольбой о помощи, однако сразу найти решения проблемы не удалось.
В конце июня крупнейшие краевые подрядчики ("Аура", "Век-Строй", "Новострой", "Отделстрой", "Селф" и "Строй-Инвест") заявили, что приостанавливают работы на соцобъектах. Соответствующие письма были отправлены в службу Единого госзаказчика. По словам некоторых фирм, убытки строителей доходят до 250 млн рублей на одном объекте.
Более полугода потребовалось федеральному Минстрою, чтобы разработать "спасительный" проект. В документе указано, что компании могут рассчитывать на увеличение цены контракта до 30%, но только на объём работ, который ещё не успели сделать. В сентябре аналогичный документ приняли и в Алтайском крае.
Сейчас, по информации Минстроя, все подрядные компании, работающие на стройках, отправили в ведомство новые сметы. Они разработаны с учётом удорожания строительных материалов. Сейчас документы проходят проверку в госэкспертизе Алтайского края, затем с компаниями подпишут допсоглашения, а региону переведут дополнительные средства. Однако пока подрядчики денег не получили.
При этом эксперты уверены, если в 2022-м стоимость контрактов на строительство социальных объектов будет по-прежнему низкой, то возводить школы, больницы, поликлиники в регионе будет некому: компании на аукционы не пойдут.
Рост ипотечных ставок
В 2021 году Центробанк России впервые с осени 2019 года начал повышать ключевую ставку. С января по декабрь она увеличилась с 4,5% до 8,5%. Так регулятор пытается сдержать инфляцию, которая растёт быстрее, чем планировалось. Вместо прогнозируемых 4% она превысила 8% – максимум за пять лет. Спрос опережает возможности производства, экономическая активность растёт, люди стараются не копить, а тратить, рабочая сила в дефиците.
Ключевая ставка – процент, под который ЦБ выдаёт кредиты коммерческим банкам. Ключевую ставку снижают, чтобы "взбодрить" экономику: коммерческие банки выдают кредиты под низкие проценты, население их охотно берёт и тратит (покупает услуги и товары, в том числе квартиры). Когда в августе 2020 года ЦБ снизил ставку до рекордных 4,25%, экономика страны действительно "взбодрилась", но из-за дешёвых кредитов начали дорожать товары (спрос на них стал слишком высоким). В результате инфляция в стране резко выросла, и теперь, чтобы замедлить рост цен на всё, ЦБ и повышает ставку.
Изменение ключевой ставки привело к росту ставок по ипотеке. По данным "Дом.РФ", в декабре 2020 года кредит на покупку новостройки в Алтайском крае и Барнауле выдавали в среднем под 5,91%, на "вторичку" – под 7,98%. В октябре ставки возросли до 6,3% на новостройки и 8,33% – на приобретение квартиры на вторичном рынке.
Кредиты, которые банки выдавали в декабре, уже приближаются к 10%, рассказали amic.ru риелторы (официальная статистика по кредитам за декабрь будет доступна лишь в феврале 2022-го, когда Центробанк сделает подсчёты). Как подорожавшая ипотека изменит спрос и цены на квартиры, будет известно лишь в следующем году.
Поправки в генплан
В ноябре 2021 года в Барнауле внесли первые поправки в генеральный план развития краевой столицы. Они касаются реконструкции аэропорта и увеличения его территории, застройки Лесного пруда в посёлке Булыгино и отмены высотных ограничений. Теперь в Барнауле можно строить небоскрёбы 40, 50 и более этажей.
О том, что в городе будут менять генплан, стало известно в конце 2020 года: соответствующее постановление подписал глава Барнаула Вячеслав Франк. Так мэрия признала, что документ, утверждённый в 2019 году, несовершенный и недоработанный.
Отмечается, что в нём нет свободных участков для комплексного строительства (генплан предлагает возводить жильё на месте частного сектора и в аварийных кварталах), новых парков и скверов. Кроме того, при разработке документа (этим занимался институт "Гипрогор" из Санкт-Петербурга) авторы не учли особенности развития Барнаула.
Например, жители частного сектора в микрорайонах Западный, Мирный и Осипенко лишь в 2021 году обнаружили, что их посёлки, согласно генплану, сменили функциональное назначение. Если раньше они относились к зоне Ж-4, где разрешено строить частные дома, то теперь – к зонам Ж-1 и Ж-2, где разрешено возводить многоэтажные дома.
Барнаульцы, испугавшись, что в их тихих, уютных посёлках начнётся строительство высоток, несколько раз выходили на митинги. Они просили властей города изменить генплан. В мэрии каждый раз отвечали: они учтут мнения барнаульцев, но лишь во время второго этапа изменений в документ.
Они стартуют уже в 2022 году. Город уже нашёл подрядчика на работы. Им стал проектный институт "Гипрогор" из Москвы (имеет ли компания отношение к санкт-петербургской фирме, разрабатывавшей генплан 2019, неизвестно).
Разработчикам генплана предстоит провести комплексный градостроительный анализ структуры жилищного фонда, создать концепцию развития муниципального образования, определить перспективную численность населения, внести предложения по созданию зелёного каркаса города, общественных территорий, технопарков, промышленных комплексов, обустройству набережных.
В конце года проектный институт должен представить разработанный документ, который вынесут на общественные обсуждения. Принять откорректированный генплан планируют в 2023 году.
Именно таким – сложным, проблемным – рынок недвижимости запомнит 2021 год. А вот каким окажется 2022-й, мы узнаем в следующей "серии".
0
0
0
0
0
0
Комментарии 0